浅谈房地产住宅项目对工程监理的需求

摘 要： 本文通过笔者总结中山远洋城住宅项目22个施工标段、4家监理服务的探索，总结出房地产企业在工程管控上，有效利用监理资源进行工程质量和安全的监控、工程管理信息数据获取、工程管控模型的建立等。在整个项目开发过程中，采取房地产企业与监理单位一体化的服务模式以达到资源的最优化配置，实现房地产与监理企业的双赢效果。

关 键 字： 房地产住宅企业工程项目管理监理一体化

中图分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：

Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.

Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated

引 言

自推行工程监理制以来，工程建设监理以其涵盖“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作在建筑工程中发挥了巨大的作用，保证项目建设的质量、有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系，这种工程管理机制也越来越多地被人接受、认可。但是随着监理行业的恶性竞争，监理费用一再下降，监理单位在工程管控的能力、服务质量在不断下降；而随着房地产业在国内的兴起，房地产企业在产品定位、开发计划、规划设计、建安投资、工作协调等管控能力的不断加强，对监理的信任度急剧下降，监理企业在房地产行业的作用越来越被边缘化；监理单位已经成了房地产企业的绊脚石及工程事故的替罪羊。

随着国家对房地产调控的不断深入，工程质量越来越被业主所关注，同时，安全事故的责任不再仅仅是施工和监理单位的“权利”，社会已经把事故焦点推向了房地产商，作为监理单位在房地产市场蓬勃发展的浪潮中也可以发挥其在工程质量和安全管控、工程管控模型建立、信息数据支持等专业发挥其应有的专业特长，享受房地产业发展带来的成果。

1房地产项目的特点

房地产企业的产品是住宅商品房以及公寓、写字楼、商场、酒店等商业地产产品以及服务输出（本文以住宅商品房作为案例加以阐述）。其产品不是通过自身生产、建造出来的，而是通过采购、整合供应商的成品，形成自己的产品——住宅商品房：选址，采购国家土地使用权；产品定位及销售，采购销售咨询单位的服务成果；产品设计，采购设计成果；产品营造，采购建筑物；产品交付，采购物业服务。房地产企业产品=整合各供应商产品+服务输出；房地产业是典型的服务业，而不是建筑业。房地产企业的顾客是千千万万来自各行各业的小业主，不同的业主有不同的需求，要赢得顾客，房地产企业的工程质量（产品质量）在满足国家规范的同时，还需要满足各小业主的“个性化”要求。

根据房地产行业的特殊性，且在膨胀式发展，房地产企业重心往往放在产品定位、客户敏感点的设计上，在工程管理上也只注重快速推盘，实现快速周转，一再压缩工期，同时关注建安成本和工作协调，至于工程质量、安全管理、现场信息数据收集等往往是“说时重要、做事次要、忙时不要”的被动局面。正是基于这种特点，监理单位可以以自身的专业能力作为房地产企业工程管理的补充发挥其重要作用。

2 房地产项目工程监理

2.1监理在房地产项目的服务定位

针对房地产开发企业的项目而言，工程监理服务在阶段上主要包括施工准备阶段、施工阶段、竣工交付阶段和交付后1年内的小业主试运行阶段；在服务内容上包括工程质量监督、安全生产监督、工程监控数据信息沟通以及专业知识咨询。必要时还可以考虑设计监理。

鉴于房地产项目的特点，在选择监理服务时，考虑监理单位的口碑与业绩的同时，着重考察其是否具有应对多顾客需求的房地产住宅项目的工程质量诉求经验与对策。

2.2采取地产、监理工程管控一体化管理模式

在房地产住宅项目中，即使房地产企业（甲方）的工程管理各专业模块配备完善，也没必要配备庞大的工程管理团队，还需要借用其他供方的服务以更新自身的专业视野，因此有必要采购监理服务。同时在实现资源最优化配置，有效地降低运营成本，在工作中形成互补，避免工作岗位的重复设置，采取甲方、监理项目工程监管一体化是最好的选择。

根据《建设工程监理规范》和现行有关法律法规要求，住宅项目工程监理人员配置要求见表1。

表1 住宅工程最低配置标准

中山远洋城项目由于体量大（197万m2）分若干个施工标段开发，每个施工标段大约10万m2，其组织架构如图1：

图1 房地产企业项目工程管理架构图

备注：（1）本项目的管理架构完善，包括的工程线除工程营造外还包括设计部、成本部、开发部、物业公司以及市场等支持部门，本图只标明了工程营造线的管理架构。

（2）每个施工标段房地产方派出1名全职工程主管，各专业工程师由配套部外派，质量、安全、成本等的监管、考核工作由质量部负责。

（3）开发项目在50万m2以下的可以只包含工程部和质量部，更小的可以连质量部、工程总监都不设，只设工程部和技术总工室。

图2房地产住宅项目某施工标段工程管理架构图

备注：（1）本管理架构图是按照10万m2设置，除工程主管由地产方配备外，其他人员由监理单位补充，当施工标段在15万m2以上时，工程技术负责人由地产方配备，同时监理方加派土建、设备、质量、园林等专业工程师。保持监理人员达到1人/万m2。

（2）30层以下的各施工标段从开工到交付周期大约18-21个月，监理费用大约15-18元/m2。

（3）在同城市、同项目情况下，同一家地产企业各施工标段的监理人员可以互相调配，以优化人力资源、节省成本。

（4）在同一项目中，总监不能兼任其他项目职位，但同项目中不同施工标段可只设一名总监，不同标段设总监代表进行管理。

2.3 监理单位在房地产住宅项目的服务内容

鉴于住宅地产项目的特殊性，作为住宅营造的监督及管理者，监理服务内容只有作为房地产企业工程管理的补充才能有发展，实现双赢。在住宅营造过程中，监理服务包括以下内容：

2.3.1在工程施工准备阶段

在施工单位和供货的采购、施工方案审核上，监理单位可以充分发挥其技术专长，在技术标、施工方案审核上，充分审核供方技术措施的合规性、合理性、实用性和经济性。

在技术支持上，监理单位充分利用其在建筑行业的专长，推荐采用新工艺、新技术、新材料、新设备，实现节能减排、环保绿色效果。

2.3.2在施工阶段

在工程质量监管上，监理单位必须改变监管思路：

（1）由被动监管转变为主动监管。主要体现在等待施工单位报验才进行验收转变为主动巡检：施工单位材料、设备进场即进行验收，各施工工序完成后即开展验收；

（2）变抽查验收为可追溯性的全过程验收。主要体现在约定验收部位，按顺序验收及登记，保留验收记录被地产方随机抽查。

在安全监管上，对安全设施、文明施工设施实行全数验收，并对塔吊、施工电梯、悬挑脚手架、深基坑等重大危险源建立安全监管档案，实现安全管理。

在建造监管过程中，监理单位利用其专业知识优势，建立工程进度合理化工期、质量、成本的模型，收集相关数据及建议，及时提交给房地产企业作为决策依据。

2.3.3 在竣工交付及试运行阶段

工程竣工前，监理单位根据当地政府主管部门和地产方分户验收要求，进行可追溯性的地毡式的分户验收工作，工程质量在保证通过监理的验收后再进行地产的交付验收（即物业接管验收），以保障交付质量。

在工程试运行阶段（即工程竣工验收交付小业主的一年内）的工程质量投诉处理上，监理单位以其专业的能力、站在第三方的角度解答小业主提出的各类质量疑问，针对一些常见质量通病问题提出处理方案，相关责任方根据处理方案进行维保修处理，往往更能够得到小业主的认可。

监理单位通过交付验收、试运行的质量投诉，统计分析质量缺陷分布，提交工程质量缺陷报告作为后续开发质量改进的依据。

2.4 监理服务的评价及考核

房地产企业对监理服务质量的评价及考核主要集中在监理人员配备的符合性、技术支持、过程验收管理。至于实体质量主要考核施工及供货单位，监理单位负链带责任。

3 结语

中山远洋城通过不断地对监理服务模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7区被评为中山市质量优良样板工程，A1区3#、7#楼被评为广东省质量优良样板工程。

房地产企业在提高企业自身的工程管控能力的同时，需要根据企业和项目自身特点，充分利用监理资源进行工程管控范围和能力的补充，选择合适的监理服务模式及特色服务理念，把项目监理人员纳入项目工程监管架构里，统一绩效考核，从而实现工程管控效能的最大化。

参考文献：

[1]谢坚勋 叶勇欧 阳光辉 浅谈工程监理和项目管理接轨[J].建设监理. 2004.2: 22-24

[2]易华 工程监理与房地产项目管理的融合[J]. 中国房地产业.2011. (8)

[3] 陈键飞 房地产开发项目的可行性研究[J] 中国西部科技2005.5A:64

作者简介：肖斌，工程师中级职称，任远洋地产（中山）开发有限公司、中山市远见房地产开发有限公司工程管理部总经理职务

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。