滨河区域市政建设对房产开发影响分析

赵开图 张士见

摘要：一座默默无闻的城市，因为大做水的文章而焕发了无限活力。广阔的水面和亮丽的滨河景观，提升了城市形象，也为滨河房产市场乃至整个城市的房产格局带来了新的生机。本文通过介绍滨河公园建设的过程，进而分析良好的生态景观环境对于房产地的激活、带动作用，以及房产开发品质的巨大影响力。

关键词：滨河开发房产市场生态宜居

Abstract: the practice of a city, because the big do water articles and to glow the infinite vitality. The surface of the water and beautiful broad water-front landscape, and to promote the image of the city and also for the river to the real estate market and even the entire city housing pattern brought new vitality. This paper introduces the process of the river park construction, and analyzes the good ecological landscape environment for property to activation, leading role, and the huge influence of quality housing development.

Keywords: riverside development to the real estate market ecological livable

中图分类号： F293.35文献标识码：A 文章编号：

一、滨河公园整治背景

水是一座城市的灵脉所在。沂河贯穿临沂市54公里，其中流经市中心城区20公里。沂河在临沂的发展中曾经起到过重要的作用，被称为临沂市的“母亲河”。在哺育临沂的同时，沂河自身也受到了巨大的伤害。沂河环绕市中心，随着近代工业发展和人口增长，忽略了生态建设和环境保护，导致沿岸棚户密集，河床淤塞，洪涝频频，河水污染，生态一度恶化。

随着城市化进程的加快，滨河空间逐渐凸显其综合价值。2002年底，临沂市正式启动沂河环境综合整治工程。自上游角沂至下游道口12.5公里的主城区河段，河水由污变清，拆除沿河私搭乱建的棚户，在河道两岸兴建起富有文化意象和鲜明城市特征的绿色景观带。沂河综合整治工程包括水利、环保、安居、景观、路网5大项目，涉及沿岸5个城区段，总投资达30亿元。

二、滨河公園建设成果

建设的主要水利设施有小埠东、桃园、角沂3座拦河橡胶坝，其中沂河小埠东橡胶坝全长1247.4米，是世界最长的橡胶坝，被载入世界基尼斯纪录；沂河祊河城区段已建成防洪坝堤工程达106公里，按50年一遇的防洪标准设计。刘家道口水利枢纽是全国设计流量最大的平原水闸，2008年建成，工程建成后，在城区段将形成水面36平方公里、回水长度达46公里、平均水深3米的内陆湖，是国家水利部命名的首批水利风景区之一，也是山东省唯一的水利风景区。

改造完成后的沂河沿岸形成滨河景区，集“水、岸、滩、堤、路、景”于一体，具有防洪、交通、景观、休闲、娱乐、文化、旅游等多种功能，是一个生态风景区、水利风景区、旅游风景区、文化风景区。

滨河景区改善了临沂城区气候环境条件。景区绿地面积18平方公里，植被丰富、动物种类繁多，有各种乔、灌、草、水生植物数百种，动物120余种，成为动植物生长的王国。景区园林绿地每天可制造氧气2400吨，吸收二氧化碳3400吨，二氧化硫近300吨，降低环境污染负荷10—15%，增加相对湿度10度，36平方公里的水域，提高市区地下水位1.59米。

滨河景区依沂河、祊河城区段为主体，沿河而建，两岸开发。工程拉动建筑建材等行业、土地增值、启动停滞的房产市场、带动第三产业，间接经济效益更为巨大。洪灾损失的免除、污染损失的减少等，隐性经济效益也不可低估。而综合整治完善城市功能，树立城市形象，潜在经济效益将长期发挥。

三、以沿河市政工程为契机，对沿岸地区进行城市整合设计

在大面积商业开发展开之前选择部分地段进行城市整合设计，是提升滨河城市空间的重要步骤。开发沂河沿岸地区历史文化价值、生态环境价值和商业价值，创造多功能复合的城市空间，能给城市带来无限活力和后续的发展动力。

1、保护历史街区，开发沿岸文化旅游资源

两岸有不少极具历史价值的建筑，有的已经列入文物保护名录，对于有重要历史价值的建筑，除了保护建筑本身外，还必须对其周围的建设进行环境控制，划分历史街区，加以整体保护。

随着河道整治初见成效，沿岸独特的文化积淀、丰富的旅游资源逐渐显示出开发保护的重要意义。以沂河为纽带，将桥梁、重要产业建筑群、历史文化街区等串联在一起，构筑文化景观带，拓展临沂文化旅游线路，构筑水上旅游系统。

2、兴建沿河绿化带，构建都市生态网络

绿地是城市中的“绿肺”，它对于维护城市生态平衡、促进城市可持续性发展有着重要意义。沿河绿地与水体结合，一方面有利于维护水体生态、保持沿岸水土，另一方面可以形成丰富多彩的生态景观体系。水体与绿化交相辉映，将形成十分动人的 城市景观画卷。如何使现状各块绿地成体系，增加纵深联系，分散绿地形成有机的网络，才能发挥最大的生态价值。

日本建筑学家黑川纪章认为“通过生态系 之间以线形森林、生态走廊将其连接网络化，使昆虫、蝶类、鸟类和小动物等生命之 源可以在更大的区域内移动和交流，维持生物的多样性”。 沂河滨河区域正式利用沿岸绿化带和水体本身，将各个分散的公园、绿地有机地联系在一起，真正做到将森林从郊区楔入闹市区。

3、构筑完整的交通体系，建设富有活力的步行街区

沂河蜿蜒曲折，流经临沂重要商业地段和古城片区，通过打造现代化的步行街区，创造步行者的天堂、购物休闲的理想去处。通过城市设计，打通沿岸地区道路，合理组合包括沂河水面交通在内的各种交通方式，为市民创造一个步行天堂，富有活力的步行街区会极大地促进两岸的城市发展。

四、滨河建设对房地产开发市场影响分析

1、环境整治拉动周边房地产开发

沂河环境综合整治工程促进了周边地区的土地置换和房产开发，工程成果的首批获益者应是沿岸地区房产开发商。早在1995年，开发商就在沂河畔建造商品房， 开发商无法从“水景”上做文章，只好寻找其他的“卖点”。到1999年，随着改造治理工程的实施，“水岸住宅”的概念在房产市场中出现。“亲水”是人的天性，建造 “水景住宅”能提够改善居住环境，美化视觉环境。开发商意识到沂河沿岸“滨水 而居”潜在的巨大市场，纷纷抢占地皮，借水景做文章。“滨水” 一时间成为房地产市场的时尚。

2、带动临沂房价持续上涨

主城区房价持续上涨的因素分析：自2003年8月份开始，受各种利好因素影响，房地产价格一路走高，商品房价格从1600元/平方攀升到目前的3200元/平方，九曲沂河大桥东段新城花园小区房产价格甚至达到了4200元/平方米，让一部分对临沂不抱信心的人大跌眼镜。目前房产价格仍然涨势不减。2007年又到了，房价会趁势直上，还是春风一去不复返呢？

城市基础设施建设为房市發展创造了基础条件。自九曲沂河大桥通车以来，相继完成了银桥街道路改造、城区亮化工程、断头路、排水工程建设等一系列基础设施建设工程，前年投资1.2亿元的东兴路中段改造工程今年已经完工，去年9月份全长16.5公里的滨河大道河东段一期建设工程启动，之后又投资3000余万元启动了机场路、双桥街、东兴路南段、东兴路北段、金桥街等5条道路的绿化改造，投资800万元在外环路、顺和路等4条道路安装了路灯。另外，引岸堤水库进城的河东城区供水工程已经启动，投资2亿元的城区集中供热工程已完成选址，集中供气工程也正在积极筹划中。随着这些项目的启动和建设，城市功能将进一步得到健全完善，这些将为房地产发展提供了强有力的基础条件。随着政府的力量逐步开启滨河景观之门，水景河岸必将形成一个魅力独具的住宅区域，届时，稀少而珍贵的沿河房产将会实现人们居住的新价值，沿河风光带及其辐射区域的房价必然节节攀升。

3、引领水景居住新模式

随着临沂市城市化进程的加快，房地产开发建设正如火如荼地进行着，一些开发商亦不遗余力地发掘再造水环境，营造水景住宅的概念与卖点，将沂河滨河景观等融入房地产的开发建设和营销过程中。在临沂城市的规划图上，可以看到，临沂市区四河一渠、沿河风光带的再修建，将大幅度改变河两岸的生态环境、人文景观、社区配套、道路交通等，形成一项庞大的系统工程，使消费者能真正亲近改观后的水景，并深深感受它的魅力。沿河风光带建成后，它所带来的居住模式与形态的革命性变局，将很大程度上改变临沂人的住宅消费观念，给人们的居住带来无限想象空间，并使得沿河而居成为新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

水景房提升生活品质。将成熟居住小区开发与历史文化底蕴丰厚的临沂市区四河一渠相联系，现在的房产项目加强了绿地对人的关怀，形成地方特色区、历史文化区、园林观赏区等不同形态的区位景观。以其独特的居住成熟环境引起众人的瞩目。而无论是区域的延伸、供应量的增加，还是品质的提升，今后的水景房必然成为临沂置业者一个不可或缺的重要话题。

生态城市的建设，是历史发展的必然，是人们关注生存质量，生活水平提高后对身边环境关注的一种自然而然的表露；建设生态城市是一个城市理念逐渐走向成熟的标志，是一座城市是否迈入现代化城市行列的象征。滨河区域的景观建设，把水体和生态绿地完整结合，保证人们生活在洁美、舒适的生态良性循环的城市之中，为我们展现了一个宜居乐业的城市生活环境。