地产大王刘歆生在一个世纪前的走运史

胡冰

19世纪与20世纪之交，古老的中国进入亡国危险与创业机遇并存的时代。而两江交汇、雄踞华中的武汉，与上海滩一样，成为冒险家与投机者的乐园。在风云变幻的时势中，不仅改变着自己的命运，也改变着周边的世界。汉口的地产大王刘歆生就是他们中的一个。

刘歆生家三代赤贫，他能成为一代巨富，源自他不屈从命运的性格。40岁以前，他几乎事事不顺。张之洞主政两湖后，大兴洋务运动，刘氏成为洋行买办，迅速积累了大量资本。不久，趁汉水泛滥，“划船计价”，他迅速而便宜地买下大片湖荒地，并通过高明的“资本运营”，将荒滩变成黄金之地。就这样，昔日的鸭童刘歆生摇身一变，与上海的哈同、天津的高星桥一起，成为当时中国三位地产大王。

芝 麻

19世纪末，洋行买办可不简单，那是典型的上流社会成员。

鸦片战争后，通商口岸日益增多，洋行也尾随外国军队登陆中国。每打开一个口岸，随之就会扎进一堆洋行。汉口开埠后，因为三江交汇，交通便利，洋商争相拥入。洋商对中国行情不熟，必须雇请能了解他们语言的中国人为其中介，“买办”应运而生。

一开始，买办也就是帮洋人办事的下人，在当时有自己生意的人看来其地位是很低下的。但随着洋商势力越来越大，清政府也怕了洋人，买办的地位也水涨船高。刘歆生加入立兴洋行时，买办已经成为一个很让人羡慕的职业。

刘歆生进入刚刚成立的立兴洋行，这是一家法商洋行。

三年过去了，刘歆生独到的眼光，法商雄厚的资本，加上他手下团队热情细心的服务，让立兴洋行的出口业务风生水起，他个人的投资也是红红火火，丰厚的收入使之完成了最初的资本积累。

人一走运，财神不请自到。看到立兴洋行生意红火，刘歆生手头又有一大批优质客户。1902年秋，法国东方汇理银行汉口分行主动找上门来，邀请刘歆生担当该行买办。

从此，刘歆生一边在立兴洋行办事，一边在东方汇理银行里兼职。慢慢地，他对银行的收蓄借贷业务熟悉了许多，学会如何借钱生钱、杠杆投资等现代金融运作手段。

不久，刘歆生认定，以钱赚钱虽然有一定的风险，但是赚钱发财却来得快，这比个人一步一步慢慢滚动积累可是快多了，于是，他产生了自己办钱庄的想法。在积累了相当的资金之后，刘歆生在汉口自办了一家钱庄——阜新钱庄。他利用在法国东方汇理银行兼职的便利，借来低息贷款，再以较高的利率贷给别人。这种借鸡下蛋的办法，让本来就对办实业有很多经验教训的他，拥有更多认准客户、精准放贷的能力和牟利空间。

此后，刘歆生借助于钱庄和洋行的融资之便，投资经营了许多工商企业，如刘万顺牛皮行、东方转运公司、机器榨油厂、炭山湾煤矿及江西铜矿等，皆应市场需求而生，成为其利润之源。

但决定刘歆生财富命运的关键一战，是一笔芝麻生意。因此，不少人都说，刘真正掘得的第一桶金带着白芝麻的香味。

当年，刘歆生的父亲刘作如在汉口谋生时，曾收留一位名叫刘长陆的河南籍落魄青年为养子。后来，刘长陆经人介绍到轮船上打杂，历经辗转竟然当上了上海立兴洋行的买办。这位义兄，不仅是刘歆生买办生涯的引路人，更是他后来跃居华中首富最重要的贵人之一。

当时欧洲人很喜欢吃中国的芝麻油，当得知上海各大洋行准备大量收购白芝麻时，刘长陆便将此消息及时告知刘歆生，以期大赚一笔。刘歆生觉得里面大有可为，当即利用所有渠道，调动一切可以调动的资金，在襄樊等白芝麻产区设立专门的门店，大量收购白芝麻，别人还没有搞清行情，他的收购任务就已基本完成。然后用小船运到汉口，再转到大船运往上海，这一转两转之间，不到一年就赚到了50万两银子。难怪事后有人说，刘歆生运到上海的是满船芝麻，运回汉口的是半船白银元。从此，刘歆生的资本便日益雄厚起来。

对比日后资本运作的各种大手笔，芝麻收购战对刘歆生还不过是牛刀小试。但仅此一役，他的经营手法已经十分明显：一是视野开阔，消息灵通；二是善抓良机，敢于冒险。

划 船

芝麻收购一战成名后，刘歆生跻身武汉三镇富人阶层。但如果论绝对的资本实力，此时的他应该是大款群中的小老弟，还排不上号。

腰包逐渐鼓起来之后，刘歆生并没有小富即安，而是像猎犬一样，时刻捕捉着新的更大的商机。在当时很封闭的中国内地，洋行买办最大的优势就是：有多少金钱都换不到的信息。

一次，刘歆生参加各家洋行高管的聚会。席间，有洋人在谈话中随意提到，汉口今后将往租界东北方向发展。刘歆生留了个心眼，记住了这句话。

20世纪初，汉口市区仅限于今天中山大道的硚口至一元路与长江、汉水之间的狭长地带。当时张公堤未修，汉口堡未拆，城墙外为护城河，护城河外为一片湖地，名曰淡湖。城墙内是坑洼不平的土凼，市区之外更是些低洼之地，一到夏天涨水便成泽国。这些不毛之地很少有人去注意，非常荒凉，人称“六渡桥是陷人坑，水塔外叫鬼摸头”。

1861年汉口开埠，但从汉口开埠直至张之洞督鄂前夕，武汉竟然未创办过一家官办企业，也未兴办过一所近代学堂。而正是张之洞的到来，才让一切发生历史性的大变革。作为本地人，刘歆生认为，这一切并非历史厚此薄彼，而是主政者使然。

既然认定张大帅是个有大局观又能做大事的人，那么，随着经济的繁荣，汉口市区的拓展势在必行。而如果发展方向如洋人们所言的话，传说中的张公修堤计划，完全可能是真的。那么，提前一步下手，将脚下这块不毛之地买下来，就意味着掌控了未来汉口发展最主要的土地储备，这是一个想起来就让人兴奋得情不自禁要发狂的超级大投资，也是一个空前巨大的政经大赌博。

恰在此时，张之洞想到了变卖汉口市区外的土地，一是使这片多灾之地有人管理，二是可得到一大笔钱以解他实业建造之急。

商机就此来临。在很多人都懵然无知时，刘歆生下定决心，把经营钱庄和运销白芝麻获得的大量钱财转向投资地皮，开始了自己一生最巨大的一笔押宝似的投资。那一年，夏天雨水特别多，护城河外是一片汪洋。为了便于给土地估价，刘歆生决定以划桨来丈量土地。

从丹水池起，刘歆生在所购土地的四角立上旗杆，在旗杆之间划船，每划一桨插根竹竿，一直到舵落口，回头数竹竿数量来计算地价，每桨仅300铜钱。这就是人们传诵的刘歆生用桨量地“划船计价”的故事。

几年之内，他收购了上自舵落口，下至丹水池，西至江岸，南至租界，方圆60平方公里之内的湖荡地，几乎囊括了汉口市区当时可能发展的全部土地的四分之一。

1904年8月，为防后湖水患，张之洞真的决定修建防洪大堤坝。这一工程浩大，需要筹集80多万两银子。官府只能拨银30万两，余款需向社会募捐，汉口巨商富贾虽多，集资却不到位。刘歆生知道后，一个人就出了50万两，也就是说，修筑这条全长34里的后湖官堤——张公堤，刘歆生的捐款居然占了一大半。

1905年，张公堤筑成后，堤内的湖地不再受水害而成了良田，而此时很多人才明白过來，刘歆生当年为何可劲往水里扔钱。

这时，汉口地方当局将堤内土地划分为礼、乐、射、御、书、数六大地段，并分段清查登记，编制成鱼鳞图册，按册印发“板契”营业，废除原有的红面老契。因为捐款在先，虽然这片土地大幅升值，但刘歆生还是很顺利地拿到地契，产权也有了保障。

从此，刘歆生成为全武汉最大的地主，而张公堤的建成则打开了他黄土变金的阀门。

跑 马

1905年仲春的一天下午，客人们三三两两散去，游兴未尽的刘歆生听说西商跑马场有场非同寻常的赛事，便令仆役驾起弹簧皮轮马车载他去消停消停，希望乘兴玩一把。

这家跑马场是英国人1902年建的，其中大片地皮就收购自刘歆生手中。马场主持单位西商赛马体育会（通称西商跑马场），吸收在武汉居住的高级外侨为会员，成为一个高档次的社交场所。但这里歧视中国人，平时到处都有“禁止华人入内”的牌示。中国人作为客人被邀请的，仅有蒋介石、宋子文与张学良等五六人，而且中国人不准从正门进去，只能走侧门。

刘歆生平时忙于商务，还从未来过这里，不知道这里的规矩，只是想当然地以为只要有钱就能进。

不料，车到跑马场门口，被印度红头洋人阻拦。

车夫告诉红头洋人：“车里坐的是刘歆生先生。”

对方一笑，耸耸肩，回答：“刘歆生，我知道，同我一样，给洋人打工……”

坐在驾座旁的管事听他出言不逊，十分愠恼。当时，印度尚未独立，印度人受英国人雇用，在租界当巡捕，当门卫，头缠红包布、手执警棍。这帮人不过是亡国奴，却仗势欺人，常常侮谩中国百姓。

想不到今天这红头阿三居然嘲笑到自己老板头上，管事本要呵斥他一顿，顾虑牵扯到英国人，于是，他压住火说：“这个跑马场还是刘老板出让的地皮呀！”

回家路上，管事先生为东家受辱而愤愤不平：“真他妈欺负人，这是在中国土地上呢！”

刘歆生微微一笑：“走着瞧吧，我们中国人就不会自己修个跑马场？”以他的财力，尤其拥有的地皮，修个跑马场岂非轻而易举的事情？不久，刘歆生故意将自己受气经过通过报纸透露出去。

三楚大地，由于独特人文传统和地域环境，居民既有南方人的慧黠，又有北方人的剽悍，坚忍不拔而敢于抗争。自屈原以来，人们崇尚气节，刘歆生受辱激起公愤。听说要修华商跑马场与洋人较劲，汉正街、六度桥、歆生路的商人纷纷解囊集资。

1908年，由刘歆生等36人发起的华商体育运动会正式成立，并集资购买由义门铁路外地皮33000多平方米（今航空路同济医科大学一带），修建华商跑马场。

开业那天，汉口如同欢度盛大节日，凡是华人都可以随意出进，十分红火，人气旺盛。唯独对洋人有诸多规定，要进只能从侧门进，很让汉口人扬眉吐气。

其实，刘歆生决定修建跑马场也不是赌一时之气。跑马场建成后人气很旺，形成一个新的商圈。此时，老刘便开始出手经营跑马场周围属于他的土地，收益倍增。类似的策划还有很多，对此，刘氏可谓轻车熟路，游刃有余。

危 机

汉口后湖荒地的开发，给刘歆生带来滚滚财富，让他成为武汉地王。

然而，尝到甜头的他，对地产投资开始上瘾，投资热情近乎狂热。在1906年卢（沟桥）汉（口）铁路开通、陇海铁路在建之时，刘歆生制订了一个更为庞大的投资计划，在两路沿线购置了大量土地。铁路修到哪里，他的地皮就买到哪里。贷入的大笔活动资金，又都转变为成片的不动产。这样的思路在当年真是太超前了。

很快，地皮大王刘歆生就变成了负债大王，资金链也越绷越紧。他的处境与今天很多地方“晒地”的情景相仿。本来长袖善舞，游刃有余的他，这一大胆就背上了500万元的贷款。500万元，在当年意味着什么？意味着足以使整个大汉口经济瘫痪。如果久拖不决，汉口的市面就会被拖死。人们这时候才着急了，一哄而起，群起逼债。在追着屁股的债主面前，刘歆生怎样了结这笔债呢？

眼看市场群情汹汹，当时的湖广总督奏准：由湖北官商名义合借洋例银500万两，订立合同分二十年筹还，所有刘人祥（刘歆生，字人祥）地皮及建筑物，作为全省公产陆续变还欠款。

于是，刘歆生坐落在歆生路南边的接连几幢铺屋及生成里全部房屋的产权，都归了湖北官钱局。坐落在歆生路北边的一连6幢铺面，由中南银行为首，组织丁卯刘票债权团，先集资二十多万两白银，清还第一债权人北京天主教堂的债务后，由该债权团的各债权人自由组成合利联营公司承接这一份产业，来偿还全团债款。欠东通银行的120万两白银，则以现在解放大道东起武汉电池厂，西到协和医院两旁的一片地皮作价清偿。欠东方汇理银行的270万两白银，则以燕马湖一段40平方公里地皮作价200万两白银，其坐落在跑马场附近的一块地皮作价70万两白银，划归东方汇理银行以偿清债款。

成也地皮，败也地皮。虽然如此，但直到刘歆生去世，他占有的地皮仍在汉口各业主之上，依然是一个名副其实的汉口地皮大王。

模 范

走出债务危机后，刘歆生开始由圈地走向开发。事实证明，刘歆生不仅能将黄土变成金，还善于按料加工，打造成价值连城的抢手货。

在开发过程中，刘歆生显示出一个一流开发商的高明与精明。在繁华和接近繁华地段，刘歆生投资从宽，租赁从严。在尚待开发地面，刘歆生以较少资金建简易板皮房，或出租地皮，由租赁人自搭临时房屋。而靠租界地区，他先把高楼大厦毛坯树起，一次收取两年租金，装修工程由租户自己负责，并约定几年后将房屋收回；如要继续租用，另行签约。就这样，靠近租界的歆生路，带活刘氏大片商宅区，勾出迄今为止仍算大汉口闹市的轮廓。

正当刘歆生尽情挥洒他的商业才情时，武昌起义爆发，刘歆生的地产生意被迫中断。

南北议和后，1912年1月25日，汉口总商会召开会议，与会人士呼吁当局重建汉口。2月，临时大总统孙中山饬令实业部通告汉口商民重建市区，并责成内务部筹划修复汉口事宜，使“首义之区，变成模范之市”。但无论是南京政府还是湖北军政府，均财政支绌。南北议和后的北京政府也只拨40万两银子作为灾后赈济。武汉地方以款少无济民困，将此款移作平民工厂基金，无从谈复建汉口。到1915年，武汉仅建了几条马路，其他如电车敷设等均未实现。

从这时起，汉口重建的主导力量开始落到民营资本身上。以刘歆生为代表的民间资本，竞相动工，在短短几年间，形成了从六渡桥到江汉路、南京路、大智路、车站路的今中山大道两侧的闹市区和街后腹区的大片横街、里弄。

这场轰轰烈烈的重建运动，一直持续近十年才算告一段落。此间，恰好爆发了第一次世界大战，欧洲列强无暇东顾，中国民族工商业得以发展，汉口也再次开始繁华起来，房屋需求大增。这给刘歆生这样的地产大亨们带来事业上的又一个春天。

作为汉口重建的领军人物，刘歆生发起建立“模范区”，建成了两千多栋房屋。模范区的房屋有一定的标准，茅屋、板房一律不得修建，均须建成甲级砖木结构或质量较好的房子。区内房屋比较整齐，里弄住宅成排兴建，入门设有小庭院，內有堂房和居室，窗户较大，楼上有平台、阳台。临街铺面开阔，为大铺面，开放型。同时，除成排的里弄外，还有一些大楼和别墅。在当时，这些的确是比较新式的建筑。房屋建成后，一律报当局备案。区内设有警察局，专司治安。这较之汉口传统的汉正街老区和棚户区，确实有一番新的面貌。

当然，在模范区大兴土木修建的两千多栋房屋中，除刘歆生外，还有安利英洋行买办蒋沛霖修建了德润里，猪鬃买办周德安修建丰寿里，桐油商周绣山修建云绣里，阜昌洋行买办刘子敬修建辅义里。

到1920年，在刘歆生提供的土地上，修建了丹凤街、华商街、铭新街、吉庆街、泰宁街、保成路、汇通路、雄伟路（南京路）、云樵路（黄石路）、瑞祥路、交易街。这些街道一般为10米—22米宽，铺以碎石。街两旁，高楼铺面鳞次栉比，如江汉路的中国银行、上海商业银行、亨达利钟表店、中美药房、中英药房等。

除了自己建房，刘歆生还通过与合作协议出租地皮，由他人建造的房屋在一定年限后归刘所有。如江汉路扬子袜厂这块地，一个叫陈经余的商人耗用数万两白银修筑楼房，开办“义顺成百货店”，约定三十年期满后归刘所有。这一点，与上海滩的地产大亨哈同的做法如出一辙。

在民国初填土建房热之前，江汉路、六渡桥、大智路一带还有大片是荒湖水塘，地面高低不平，但仅仅十年左右，这儿就取代了昔日的汉正街、黄陂街变成了汉口闹市中心。

在这里，刘歆生拥有的房屋总数，有江汉路街面楼房5栋，交通路毗邻的生成里160栋，伟英里50栋。一些地方，他以儿子的名字来命名，例如伟英里，就是从其长子刘伟雄和次子刘国英名字中各取一字而来；今解放大道前一地段名叫西满路，也是以其子刘西满的名字命名的，他还在那里开办了西满小学。刘在歆生二路（今江汉二路）对面向东处，于英租街附近修筑了一条街道，名为华商街。

一个开发商影响了一个城市的面貌，这在中国现代城市发展史中也不多见，但刘歆生确实成功地做到了这一点。

担任民国第二任大总统的黎元洪曾回武汉与当地名流叙旧。据说，杯酒言欢之间，刘歆生曾经半开玩笑半认真地对黎说：“都督创建了民国，我则创建了汉口。”■