消费者房产性质的认知对房地产投资与投机的影响分析

■ 刘柄铄

（天津财经大学经济学院，天津300222）

消费者房产性质的认知对房地产投资与投机的影响分析

■ 刘柄铄

（天津财经大学经济学院，天津300222）

本文选取北京、天津不同年龄、职业的消费者作为被试，采用独立样本T检验、一元方差分析、多元方差分析等分析消费者房产性质的认知对房地产市场的投资与投机的影响。

房地产 房产性质认知 投资与投机

1 研究方法

本问卷采用自编购房认知决策问卷，用5点评分的方法，完全符合5分，完全不符合1分。消费者对房产性质的认知得分越高，说明消费者越倾向于认为房产可以作为一种比较稳妥的投资或投机方式；得分越低，说明消费者越倾向出于个人住房需要而购房。为防止被试随便填写，题中设置了反向计分题。

1.1 被试

本研究从北京、天津两地随机选取不同年龄不同职业的消费者，发放问卷1000份，回收有效问卷858份，有效回收率85.8%。其中年龄跨度：18 70岁；职业群体包括：国有企业员工、政府公务员、教育工作者、私企员工、金融工作者及个体经营者等；男性411人，女性447人；基本的年龄分布为：21岁以下121人，21岁至30岁263人，30岁至40岁236人，40岁至50岁187人，50岁至70岁51人；基本的职业分布为：国有企业86人，政府公务员82人，教育工作者150人，私企员工153人，金融业105人，个体经营者64人，在校学生108人，其他110人；有孩子的485人，无孩子的347人，怀孕26人；有当地户口的为698人，无当地户口的160人。

1.2 测试及统计方法

本次测试对每个个体填写的问卷做了一对一的说明，统一方法，统一指导语。所有测试均以个人为单位进行，测试时间大约20分钟。此项调查大约在两个月内完成。

在数据录入与管理上运用spss 15.0 for windows统计软件进行因素分析、多变量方差分析等。采用了独立样本T检验，一元方差分析，多元方差分析等统计方法。

2 研究结果与讨论

2.1 不同年龄阶段的消费者对房产性质认知的年龄发展特点

不同年龄阶段的消费者对房产性质认知的发展状况见表1。

表1 不同年龄阶段的消费者对房产性质认知的平均数与标准差

使用一般线性模型（GLM）的多变量分析，结果表明，不同年龄阶段的消费者对房产性质的认知水平差异不显著（F（1,848）＝0.706，P＞0.05）。随着年龄的增长，消费者对房产性质的认知呈缓慢下降的趋势。从性别差异来看，经检验差异不显著（F（1,848）＝1.395，P＞0.05）。但是，根据图1可看出消费者对房产性质的认知存在着反复波动。具体说来，随着年龄的增长,男性对房产性质的认知水平从第一组到第二组缓慢下降，从第二组到第三组缓慢上升，从第三组到第五组缓慢下降。而女性的发展有所不同，随着年龄的增长女性对房产性质的认知水平从第一组到第二组缓慢上升，从第二组到第三组缓慢下降，从第三组到第四组缓慢上升，从第四组到第五组缓慢下降（见图1）。

图1 不同年龄阶段的消费者对房产性质认知的发展特点图

本研究表明，女性对于房产性质的认知水平在整体上要高于男性，二者整体上呈下降的趋势。说明女性在购房决策时更多的倾向于认为房子是一种比较稳妥的投资方式，男性则不倾向于这样认为。我们认为可能的原因是由于在中国男女结婚大多是男方准备房子，所以男性在购房时十分倾向于为自己结婚准备和为孩子准备，是出于自身需要而购房，所以对房产性质的认知呈下降趋势。女性大多不用自己去购房准备结婚，所以对于女性来说，他们在购房时更倾向于房子的投资作用，所以女性对房产性质的认知呈上升趋势。

2.2 是否有孩子的消费者对房产性质认知的特点

是否有孩子的消费者对房产性质认知的状况见表2。

表2 是否有孩子的消费者对房产性质认知的平均数与标准差

使用一元方差分析，结果表明，消费者是否有孩子在此维度上的平均分无显著差异（F（1,856）＝0.520，P＞0.05）。说明有孩子的消费者和无孩子的消费者对房产性质的认知差异不显著，但根据其平均数的描述看来，无孩子的消费者对房产性质的认知水平要高于有孩子的消费者。

研究发现，有孩子的消费者对房产性质的认知要低于无孩子的消费者，说明有孩子的消费者在购房决策时不倾向于把房子作为一种投资，而无孩子的消费者在购房时更倾向于把房子作为一种稳妥的投资方式。我们认为可能的原因是有孩子的消费者因为有了孩子，他们在购房时会很有可能为孩子将来的结婚、生活准备，对于房子的投资用途考虑的较少或者放在次要方面，所以有孩子的消费者对房产性质的认知水平较低。无孩子的消费者因为没有孩子，暂时没有给孩子准备房子的压力，所以他们在购房时会更倾向于关注房子的投资价值，所以无孩子的消费者对房产性质的认知水平较高。

2.3 不同职业的消费者对房产性质的认知特点

不同职业的消费者对房产性质认知的状况见表3。

表3 不同职业的消费者对房产性质认知的平均数和标准差

使用一元方差分析，结果表明，不同职业之间在此维度上的平均分无显著差异（F6,743）＝1.665，P＞0.05）。说明不同职业的消费者对人口与房价的认知差异不显著，但根据其平均数的描述看来，职业为政府公务员、国有企业、个体消费者对房产性质的认知水平要高于职业为私企员工、金融业和教育工作的消费者。

上述研究结果表明，职业为政府公务员、国有企业、个体的消费者对于房产性质的认知要高于职业为私企员工、金融业和教育工作的消费者，说明职业为政府公务员、国有企业、个体的消费者在购房决策时多倾向于关注房子的投资价值，认为投资房地产比较稳妥。我们认为可能的原因是，政府、国有企业虽然工资并不算很高，但是对于员工在房子方面的福利较高，比如住房公积金、集体分配住房、内部认购等，所以这部分消费者在购房时不仅仅从自我需求方面出发，会倾向于考虑房子的投资价值；职业为个体的消费者虽然没有较好的住房福利，但是个体的个人收入较高，弥补了住房福利的不足，在购房时多考虑用来投资，所以一些个体经营者购买多套住房坐等升值的现象非常普遍。

2.4 不同购房情况的消费者对房产性质认知的特点

不同购房情况的消费者对于房产性质认知的状况见表4。

表4 不同购房情况的消费者对房产性质认知的平均数和标准差

使用一元方差分析，结果表明，不同消费者的不同购房情况在此维度上的平均分无显著差异（F（2, 748）＝1.470，P＞0.05），说明不同购房情况的消费者对房产性质的认知差异不显著。但根据其平均数的描述看来，已经购房和正在考虑购房的消费者对房产性质的认知水平要高于还没打算购房的消费者。

研究发现，已经购房和正在考虑购房的消费者对房产性质的认知水平要高于还没打算购房的消费者。说明已经购房和正在考虑购房的消费者在购房决策时对房子的认识更倾向于投资，认为投资房地产是比较稳妥的投资方式，而还没打算购房的消费者则不这样认为。我们认为可能的原因是已经购房的消费者因为自己已经有了住房，在购房时一方面会考虑给自己的孩子准备，另一方面则会在房子的投资价值上考虑；正在考虑购房的消费者在考虑购房时一方面会从自己对房子的需求角度出发，另一方面会考虑房子的投资价值，会综合多方面考虑。而还没打算购房的消费者因为还没考虑购房，所以对房产的性质的认知考虑的并不充分。所以已经购房和正在考虑购房的消费者对房产性质的认知水平要高于还没打算购房的消费者。

虽然目前房价有下降的趋势，而且一些城市房价下跌的幅度比较大，但是目前的房价对于大多数消费者来说依然很高，没有购房的消费者很大程度上是因为房价高、自身能力不足才没有购房，所以这部分消费者购房大多是出于自身的需求，国家的廉租房、经济适用房也应优先向这部分消费者供给。已经购房的消费者，如果有一套住房，那么再购房很重要的原因是为子女准备；如果有两套以上住房，那么很大程度上存在着投资与投机倾向，所以抑制房地产投资与投机要特别关注这部分消费者。

3 结论及建议

从以上的研究结果中基于中国不同消费者住房的普遍刚性需求和过热的房地产投资与投机行为，我们可以得出四项抑制房地产投资与投机的措施。

一是完善社会保障制度，减少收入差距，对弱势群体给予特殊的福利待遇或补贴。消费者的不同职业决定了不同的工资和福利待遇，对于收入低福利差的职业国家要给予相应的住房补贴和福利。

二是落实廉租房、经济适用房建设，并严格界限廉租房供给对象，严禁廉租房、保障房的非理性需求，保障社会公平。减少商品房的需求有利于降低房价，有利于减弱投资者或投机者对房地产价格的高预期。

三是政府需要关注“80后”年轻人的购房情况，对出于自住需求的消费者要给予购房优惠政策，减轻这部分消费者的生活压力，有助于激发社会活力；限制已经拥有两套住房或以上的中老年消费者的购房，但是当房价回落时可适当放松限制，保持房地产投资率在正常范围内。

四是政府支持和发展高科技产业，鼓励创新，逐渐改变房地产在国民经济中的支柱地位，逐渐由房地产拉动GDP转变为高科技拉动GDP，这有助于减弱投资者或投机者对房地产价格的高预期，从而减少房地产投机。但是改变房地产在国民经济中的支柱地位任重道远，还需要不断的改革和发展。■