建立房地产市场健康发展的长效机制

◎ 全国政协委员、宁夏回族自治区政协副主席、民盟宁夏区委会主委 安纯人

当前房地产市场正处于调整敏感期，稍微放松调控,市场预期就可能迅速变化，房价就可能出现强劲反弹。在保持调控政策连续性和稳定性的同时，应抓住市场调整观望的有利时机，把短期政策与中长期政策结合起来，加快制度和机制建设，为促进房地产市场平稳健康发展创造有利条件。

建议：

一、建立健全房地产市场信息和监测体系。这是搞好房地产市场调控、促进房地产业健康发展的重要基础。

1.加快建立个人住房信息系统，构建完整的房地产市场基础信息库。各城市尤其是大中城市要结合房产产权登记，建立健全居民家庭住房信息系统。同时，打破目前城市之间甚至城市内部信息分割的状态，尽快实现联网运行和信息共享。择机开展全国城镇房屋普查工作，全面摸清居民住房底数。

2.完善房地产统计制度，规范信息发布和监测分析。对全国及重点城市商品住房保有量、居民住房自有率、住房空置率、房地产价格等国际上通用的房地产统计指标和数据，尽快建立权威的统计发布制度，避免数据空缺或部门冲突，以利于正确引导舆论，加强房地产市场监测监控。

二、科学确定房地产市场发展的基本目标。房地产市场的发展，是市场机制和宏观政策综合作用的结果。我们调控房地产市场，需要明确调控目标，这主要包括三个方面：

1.研究确定居民住房面积指导标准。我国作为一个发展中大国，人多地少的矛盾突出，如果标准过高,土地、资源、环境将难以承受，房价过快上涨的压力将难以消除。必须坚持引导可持续发展的住房建设与消费，大力推行符合中国国情的住房消费模式。借鉴日本、韩国等国的做法，尽快设定人均住房水平指标，并作为制定土地、财税、金融等调控政策的依据。确定合理的居住标准，包括最低标准与引导标准，对于保障性住房，规定最低居住标准；对于商品性住房，规定引导居住标准，通过信贷、税收等政策进行调节。低于标准低线的给予政策支持，超过标准高线的政策加以调控。全国统一制定各类城市居住面积标准的基本框架，各个城市以此为基础、结合本地情况设定具体居住标准。中小城镇与大中城市设定不同标准，后者要低于前者，特别是对人口流入过多的中心城市，要规定相对较小的居住面积标准。这不仅有利于促进土地和住房资源有效配置，还有利于引导人口城镇化协调发展。

2.制定房地产业发展的中长期规划。分析预测未来5～10年的住房需求，研究制定相应的住房发展规划，明确发展目标、思路和重点，确定土地、金融、财税等政策安排，引导和调控市场。应从全国和地方两个层面制定住房发展规划，建立上下沟通和协调的机制，特别是未来一段时期住房供求矛盾突出的热点城市，应合理修订城市发展规划，尽快制定住房发展中长期规划和年度计划，并确定配套的土地供应规划和计划。中长期住房发展规划要在一定范围内征求社会各界意见。

3.正确引导房地产市场的价值观念和行为。要把购房和租房作为不同年龄、不同收入人群解决住房问题的两个基本渠道，引导居民选择符合自身特点的住房消费方式。

三、合理界定政府的基本职能。深化住房制度改革的重点是进一步完善制度，明确政府职能。

1.建立健全城镇住房保障体系。要合理确定未来一段时期住房保障的范围、标准和政策措施，根据经济发展、财力增长等条件，有计划、有步骤地扩大保障性、政策性住房范围，使住房保障覆盖面从低收入住房困难家庭向中低收人家庭扩展，并逐步将在城镇有固定职业和稳定收入的外来务工人员纳入城镇住房保障体系。对未来公共住房所要达到的规模和比例，应有一个长远的制度安排。人口流入压力大的热点城市，要借鉴国际经验，确定适当的公房比例目标，采取多种方式增加政府公房房源。明确和规范各类保障性住房的政策界限, 完善进入和退出机制。切实做到制度完善，运作规范，加强监管，社会监督。

2.加强房地产市场调控和监管。坚持发挥市场配置资源的基础性作用，有效运用土地、财税、金融等调控手段，增加住房有效供给，分类调控住房需求，促进房地产业持续健康发展；积极发展二手房市场和住房租赁市场，改善住房供应结构和质量，多渠道满足不同收入家庭的合理住房需求；规范房地产市场秩序，加强市场监控和监管，引导和稳定市场预期，遏制房价过快上涨。

3.完善房地产制度和法律法规。建立健全租售并举的房地产市场体系和机制，完善房地产用地、开发、交易、租赁、抵押、中介服务、监管等制度。修订和完善房地产法律法规，明确各级政府在加强住房保障、稳定房地产市场方面的公共职能和责任。依法加强对公共住房建设和运营的管理。严格划分保障性住房与商品性住房的不同产权形式，实行两类住房、两个市场，分开运行、分类监管。