戴志中
(广宇集团股份有限公司,浙江 杭州 310000)
对建筑方案进行合理的规划。方案设计时可能影响工程成本的主要因素如下:
1.1 户型布置的合理性。户型合理性包括不同面积、不同类型户型在项目中所占的比例,也包括每个户型本身平面布局的合理性。这个合理性应在充分做好前期可行性研究的基础上由项目负责人进行决策,避免在项目实施过程中进行调整,否则将对项目工程进度和造价造成较大影响。同时,在户型平面布局设计时固然要考虑其功能和实用性,但也要考虑是否有利于结构布置。此外,有的设计师为了立面好看,往往在平面上做一些凹凸变化,这时就要考虑其可能带来的结构成本的增加,在立面造型和工程成本之间做出取舍。
1.2 总体平面布局、地下室位置和范围设计。总体平面布局的好坏,直接影响工程建设成本和今后销售价值。尤其是对于一些郊区大型住宅地产项目,因为占地面积较大,往往会遇到山坡、池塘等相对复杂地形,这时应根据前期地勘资料仔细考虑总平面布局及地下室位置和范围设计,从而减少土方工程量和工程造价。在设计时并宜参照以下原则进行:
1.2.1 在工程地质较好的区域布置小高层或高层建筑,而在工程地质相对复杂或较差的区域布置低层和多层建筑。同时应合理设计建筑层数,如多层建筑以5~6层为宜,小高层建筑以11层为宜。
1.2.2 尽量利用原有地形地貌进行小区景观布局,如将原有池塘改造为景观湖泊,将原有山岗改造为山体公园,而不是把所有地形推平重做。
1.2.3 尽量在原有低洼地区或地表软弱土层较厚的地区设置地下室。同时根据小区总体规划要求、住宅使用功能要求等合理设计地下室面积。一般来说,地下室面积在保证基本住宅使用功能要求及规划要求的情况下,不宜设计过大,否则将会增加可售面积的单方造价。但我们可以通过适当增加工程成本,从而获得更多可实现销售价值或提升销售价值的地下空间的办法,来挖掘地下空间的价值潜力。此外,对于地下室外边线设计,通常而言,沿着地上建筑外围柱网落下作为地下室外边线是较为经济的。
1.3 公共架空层等不能分摊到销售建筑面积区域的设计。在部分城市,公共架空层是不作为公摊面积分摊到住宅销售建筑面积中的。这时就要充分考虑公共架空层的设置对销售价格的提升能有多大作用,从而合理确定公共架空层面积,避免无谓增加成本。对于其它不计算面积或不能分摊到销售建筑面积的区域,包括一些为了立面造型而做的纯装饰构件,也都要进行同样的分析。因此,在方案设计前,应深入了解当地政府规划、房管部门对建筑面积、销售面积确认的规则。
总之,前期方案设计阶段是工程造价控制的最重要阶段,在该阶段应当按照价值工程理论对工程成本与可实现销售价值间做出细致地量化分析,从而为整个项目的工程造价控制打下坚实的基础。
该阶段主要工作目标是在方案设计的总体框架下对工程成本控制目标的进一步细化,具体应注意以下几方面:
2.1 基础型式选择。应根据地质详勘资料、建筑荷载及不同基础类型经济指标,合理确定基础型式。对于桩基础,应考虑桩基础型式对地质土层的适应性、施工难易程度及经济性。如对于山边坡地埋深较浅的卵(块)石土层,夯扩桩、人工挖孔桩、冲孔桩均适用,而从造价上看,夯扩桩经济性最好,人工挖孔桩次之,冲孔桩最次。
2.2 主体结构选型。如对于多层住宅,是选择矩形柱钢筋砼框架结构或是异形柱框架结构,就需要结合功能和经济性进行比较分析。通常情况下,异形柱框架结构造价会略高于矩形柱框架结构,但异形柱框架结构的好处是在房间内基本看不到突出的柱角,同时增加了内部使用空间,这对于重视风水(不希望看到阳角对冲)且注重使用面积的消费者来说更有吸引力。因此,决策者应对潜在消费群体的消费心理进行调查了解后予以选择。此外,对于地下室结构柱网,在考虑柱网尺寸结构经济性的同时,还应考虑是否能最有效地布置停车位。
2.3 外立面(门窗)及内部装饰作法和装饰材料的选择。目前装饰工程在工程造价中所占的比重越来越大,而且装饰材料品种规格越来越多,因此,在设计时应注意以下几点:
2.3.1 施工图中应标明所有装饰材料的品种、规格尺寸、施工工艺等,如有可能,宜提供装饰材料样板或图片,从而能够清晰地进行报价和成本预测。
2.3.2 装饰材料选择过程中,应事先对当地装饰材料市场进行充分调查了解,这样才能做到在装饰效果基本一致的情况下,降低工程成本。如在广东市场上,同样是国产灰色花岗岩,山东白麻的价格几乎是封开灰价格的三倍。
2.3.3 对于非精装修交付标准的住宅内部装饰作法以及水电配套工程做法,应事先了解当地消费群体对家居装修的习惯做法。避免产生开发商花钱做好后,业主在装修时又返工重做的情况。如目前家居设计时天花照明及开关插座的布置位置差异性较大,造成开发商原先预埋在结构内的管线浪费。因此,对于非精装修住宅,可在图纸设计时取消大部分室内电气预埋管线。
2.4 细部节点做法设计和图纸完善程度。对于地产开发企业来说,采用按图纸总价包干的方式落实工程承包单位是最有利的。但采用这种承包方式的前提是设计图纸的完善性。否则有可能造成以下不利情况:一是在招投标过程中,投标单位因考虑图纸的不完善性而将承包总价提高,转嫁风险成本;二是投标单位因对图纸的不完善性没有充分认识而报出了低于实际成本的价格,那么其在中标后就有可能制造麻烦,产生扯皮现象;三是在工程实施过程中因图纸的不完善性造成工程变更较多,使得最终决算价大大高于中标价格。因此在施工图设计阶段,就要完善细部节点设计、检查各专业图纸之间的吻合程度以及消除其它图纸问题,为今后招标时获得理想的工程承包价格以及工程顺利实施垫定基础。
2.5 应注意在控制工程质量通病方面增加适当的构造措施。目前住宅工程中,裂缝、渗漏等质量通病较多,虽然大部分是由于施工单位原因造成且由其保修,但这也对开发商的信誉造成了不良影响,同时也可能影响该项目的销售,即项目价值的提升。尤其是对于分期开发、分期交付的住宅项目,更是如此。因此,本人认为有必要适当增加构造措施,以减少质量通病产生的概率。如对于轻质墙材砌体,可通过适当增加构造柱或圈梁,以减少墙体裂缝的产生。
2.6 在给排水、强电、弱电、消防、暖通等安装工程设计方面,一是要注意配电房、消防监控中心、弱电机房等设备用房的合理定位,使得主管线和分支管线总体造价最经济。对于分期开发的项目,还要考虑后期工程与前期工程是否能经济合理的衔接。二是对管线走向、管径规格尺寸经济性进行多方案比较,在不违反规范的前提下获得较经济的设计。三是对于涉及今后物业管理或业主经常使用的设备功能选择,如弱电门禁、道闸、监控等设备,应综合考虑性价比,避免出现设备交付后很快被淘汰或需要改造升级的状况。
2.7 本阶段可对设计单位进行限额设计管理,如对每平方米用钢量等提出明确的指标要求,并对指标完成情况予以合理奖惩。从而充分调动设计单位工作积极性,使工程造价得到较好预控。
总之,初步设计及施工图设计阶段是工程成本控制的重要阶段,在开发计划中应给该阶段留有充足的时间,使图纸设计与审核工作能够做得细致深入。目前有的开发企业在方案设计阶段花费大量时间,然后为了赶着开工销售,压缩初步设计和施工图设计时间,造成图纸的完善性存在严重问题,最终造成工程造价增加、工程进度受到影响,得不偿失。
[1]王运道.房地产开发企业工程成本控制,技术经济,2001年02期
[2]朱淼.浅谈房地产开发企业成本控制,辽宁工程技术大学学报,2004年01期