万科“过冬”术

　　房地产市场的持续调控使未来房地产价格走势难以判断，这也是投资者对地产股望而却步的重要原因之一。笔者同样对预测房价无能为力，但投资不是占卜，我们只需要找到在任何恶劣环境下都能顽强生存、健康成长的企业。如同天气对农民的收成至关重要，但一个好农民不会抬着头种地。
　　如果未来房地产市场持续低迷，那或许是对万科（000002.SZ）最有利的情况。三季度末万科账面保留约340亿元现金，目前采取的销售策略是带头降价加速回款，正是为此而做的准备。
　　
　　真实业绩远超报表
　　截至三季度末，万科预收账款共计1228亿元，而前三季度结算的销售收入不足300亿元。
　　一般来说，预收账款是上市公司用来调节利润的常用工具，有心者可以去观察一下贵州茅台（600519.SH）历年预收账款的变化。不过，房地产行业具有一定的特殊性，商品房在销售上实施预售制度，在结算时则需要以房屋交付为条件，因此不可能随意调节预收账款，但预收账款的上升通常也意味着未来营业收入的上升。
　　基于此，在估算公司实际净利润时，可以销售金额为参考。需要说明的是，营业收入是指会计收入。而销售金额则是当年实际发生的收入。也就是说，销售收入中可能包含部分去年未结算的销售金额，也可能未全部包含当年的销售金额，也可能两种情况同时存在。销售金额中未结算成营业收入的部分，体现在“预收账款”项下。
　　2010年万科的销售面积达到897.7万平方米，销售金额突破千亿，达到1082亿元，而利润表中结算的收入仅为507.14亿元。当年年报显示，已结算部分的净利润率为14.36%，未结算部分，无法得知其成本结构，保守起见，全年净利润率按12%计算，则2010年净利润可达130亿元。不过，当年年报显示的净利润为72.8亿元。
　　2011年，万科销售金额超过1200亿元已没有太多悬念，据其官网显示，前11个月，万科累计实现销售金额1157.2亿元。2011年三季报显示，万科已结算部分净利润率为12.