房价调控应以闲置税逼出存量房

　　当前，楼市调控进入深水区，政府通过采取“限购、限贷、增税，增保障房”等多种措施调控房地产，效果明显，但与预期目标相差甚远，其中还存在一定的弊端和风险性。
　　因为土地具有商品的特性，开发商通过取得并垄断土地使用权控制房地产市场供求变化进而控制房价取得超额利润。为了追逐高利润，开发商总在努力维持高房价。外来投资的加入，不断拉升房价。房价上涨，最终导致商品房的巨大浪费（空置）与普通国民购买力相对下降的矛盾，引发系列危机。
　　笔者认为应该要在保持政府宏观调控惯性下，征收商品房闲置税，逐年累加开发商和投资商持有土地使用权的成本，逼出存量房，推动房价下跌、成交量上升。
　　
　　商品房不交换将引发系列危机
　　近几年国务院在加强房地产调控、遏制城市房价上涨过快方面推出了大量措施，但总的来说，主要是集中增加投资性购房者的成本，打击投资性购房需求，以改变房地产市场的供求变化来促使房价下跌。如调整住房结构、二套房贷首付比例提高最少六成、增加税收、推行限购令、增加保障性住房等。
　　这只是打压了投资性购房者，而未打压卖方开发商。
　　在市场经济中，由于资本追求利润最大化，再加上当前房地产获得暴利的惯性，使得开发商不会轻易放弃高利润，因此不愿降低房价。同时，有相当部分人因收入有限买不起如此高价的房，导致成交量下降。
　　2011年9月，《福布斯》发表文章估计中国有超过2800万套空置房。
　　在市场经济中，如果房价过高，房屋卖不出去或不卖会发生什么后果呢？
　　我们先看一个市场经济财富链：开发商卖房，开发商发财；开发商继续买地，政府卖地，政府发财，土地升值；开发商为银行贷款还款，银行发财；有购买力的国民付出资金，有房。依此循环。
　　假设财富链中一个环节突发断裂，后果很严重。
　　首先产生的是房地产危机，接着是银行信贷危机，再接着政府债务危机，房地产危机蔓延到相关产业引发危机，导致经济衰退，国民收入递减，即使是拥有多套房产的国民，因地产危机影响房子也必缩水。政府因财政赤字，债务危机救不了银行，也救不了楼市，也救不了自己，银行也已无法向政府向开发商贷款，那将不只是一场房地产泡沫。
　　那么，我们是否就应该放任购房需求，把投资性需求释放到房地产市场中去，导致供不应求，价格上扬呢？答案当然是否定的。
　　房地产市场在市场经济运行中违背了市场经济规律，靠房地产市场自身能调节好吗？调节不好。因为市场经济不是万能的，更不是完美无暇的，市场经济同样存在消极的、自发的作用，对经济发展有破坏和阻碍作用。市场机制有着弱点和不足，即存在着“市场失灵”。
　　所以，政府对房地产市场采取了多项宏观调控措施，国四条、国六条、国八条、国十条等等，归根结底主要是重重打压投资性购房行为，并与增加保障房一起，主要是通过供求关系来改变商品价格，使价格趋向于价值，使之与国民经济发展速度、与国民人均收入增长速度相适应。
　　增加保障房也是影响供求关系。但此举忽视了我国存在大量存量房，大量推行一个明显后果就是阻碍或减少商品房作为商品在市场流动。商品房不进入交换，这已违背了市场经济交换规律，肯定会受到市场的报复，从而引发房地产危机。
　　同时，大量保障房的建设会引发政府的债务危机（本身还存在财政赤字）。房地产危机、债务危机、通货膨胀、财政赤字、信贷危机、相关产业衰退、货币危机等，多种危机结合将会引发经济大衰退。如果再加上国际因素，局面将变得更加复杂。
　　所以房地产理想的调控结构目标就是：逼出存量房，理性适度增加商品房和保障房，供求大致趋为平衡，房价回归理性。闲置减少，绝大部分人买得起房，开发商仍有利可图，不再维持暴利，商品房在市场很好地流通，房地产携相关产业齐头并进，开发商、购房者、银行、政府和谐共处。
　　因此政府必须采取有力措施挤压卖方，即挤压开发商手里建而未售的房子（超过一年未销售出租的房子）和一部分投资商已购的存量房。
　　
　　收取商品房闲置税，削夺超额利润
　　这第一步措施便是收取商品房闲置税：房地产商开发的商品房取得预售许可证后一年内未销售完的，第二年政府收取商品房成交额20%闲置税；第二年未卖完的，第三年在当年商品房成交额加收高于第二年的20%（即40%）闲置税；依次类推。
　　商品房闲置必须把握以下原则：1、必须高于银行贷款利率，否则开发商便会用银行贷款支付商品房闲置费。2、必须高于开发商年平均利润增长率，这样，开发商为了追求较高利润，只好尽快消除商品房闲置，以免交或少缴商品房闲置税。3、必须实行逐年累加制，其目的是使开发商尽快把商品房推向市场卖掉。由于房价上涨幅度远超过20%，尽管今年已低于8%，综合考虑，这个商品房闲置税率定为20%，否则没有杀伤力。
　　有人担心，房地产商会把商品房闲置税打到消费者头上来，似乎有可能，但并不可能。因为在成交量下降，尽管市场刚性需求量大，市场上可持货币政策允许购房购买量相对有限，买卖双方处于博奕的情况下，在考虑房地产商综合利润和风险情况下，谁都不可能把价格再上涨20%（或略低），谁先降价打破坚冰，谁就先获得一定的高利润。谁屹然不动，谁就等着把利润还之于政府，把风险多一份留给自己。
　　此举好处有三：一是明显打击捂盘销售，打击房屋空置，逼出存量房，有效利用资源。二是即使来年再涨，增加利润之大部分都上缴于政府，政府又可通过建保障房还之于民。削富为国，还富于民。三是开发商在权衡利弊风险情况下，只得降价以求，获得目前可以接受的利润。
　　房价一旦下降，使刚性需求购买力相对上升，刚性需求逐步得到满足，成交量必然上升，房地产商仍可获取整体的利润。
　　在整体房价下压之后，再次释放二手房存量房市场，政府继续打压今后投资性购房需求，对买房者设置限制性条件，以合适的市场价格，出售给那些刚性购房者，防止新一轮投资性购房。面对前期购房的二手房，则要采取措施。
　　为了与前期政策不相冲突，可定为：已购5年以上的二手房一年内转让税率仍享受低税率政策，一年内未转让形成6年以上的二手房将来转让则按高税率递增转让，并实行累进制。未达到5年时间购房的转让税率仍按高税率征收，其目的是尽快释放存量房。
　　在整个政策实施过程中，政府要把握存量房投入市场的幅度和进度：房价下跌幅度，避免过度失衡引发的经济冲突、社会冲突、国民心理冲突，使之与整个国民经济运行速度和国家根本利益相结合。
　　（作者单位：衡南县国土资源局）