浅谈投资性房地产公允价值计量模式

2011-12-29 00:00:00朱福霞
中国集体经济 2011年7期


  摘要:投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其确认和计量是理论界和实务界关注的焦点。新企业会计准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认,并首次在对非金融资产计量中引入了公允价值。采用公允价值计量可提升并影响企业资产价值,并给企业带来更多有利机遇,有利于企业向国际市场。但在推行当中还存在一些问题和难点,还有待进一步守善,文章对公允价值产生的背景、必要性、具体运用以及在多方面可能产生的影响进行了深入分析和探讨,以期对我国投资性房地产持有企业的实务处理提供。
  关键词:公允价值;投资性房地产;计量
  
  考虑到会计国际趋同的要求,我国新的《会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一,同时结合我国的现实会计环境,在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件,保持了应有的谨慎。下文就公允价值法对投资性房地产确认和计量及其对企业的影响的影响进行了详细阐述。
  一、公允价值产生的背景及其必要性
  传统的会计计量属性是成本,但随着的,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。
  从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表偏好,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。
  与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。
  因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。
  二、投资性房地产公允价值模式的具体运用
  公允价值计量的运用使历史成本计量受到越来越多的挑战,但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看,企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的,但考虑到我国的房地产市场还不够成熟,交易信息的公开程度还不够高,未完全采用公允价值模式,企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
  三、公允价值模式投资性房地产的现实意义
  第一,增强房地产企业融资能力,缓解资金紧张的局面。房地产业的资金需求量巨大,目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来,国家为控制信贷风险出台了一系列政策,使房地产企业向银行贷款的门槛提高,房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择,使被低估的房地产估价更符合其市场价值,无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉,增强其融资能力,在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
  第二,在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长。根据新准则的规定,采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值,并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言,利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下,企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动,但企业无需对这部分利润波动过分担忧。
  第三,加剧净利润与现金流背离程度。净利润作为权责发生制的“产成品”,只要在权责发生制的会计模式下,就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入,使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观,从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日,将投资性房地产的公允价值变动计入当期损益,对于增加的当期损益,在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流量的,故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减,无疑加大了公司利润分配的难度。
  综上所述,公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨,方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时,公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应,能有效地增强会计信息的相关性和信息质量。但同时,应加强监管和职业道德建设,从而加强公允价值计量和披露的可靠性。
  参考文献:
  1、杨国宁.公允价值计量模式的引入解读新会计准则[J].财