借名买房风险多

　　所谓借名买房，是指不符合经适房购买资格的人，以具有购买资格的人名义购买。借名买房是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的曲线买房策略，房产证上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人。
　　由于经适房对购买人有严格的资格限制，一些外地或没有资格购买经适房的人，就采用钻法律、政策漏洞以“借名买房”的方式买卖经适房，认为既规避了法律，又能以低价格购得住房。尤其是去年以来，调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者，为了应对政策，一些购房者试图用借名买房的方式规避高首付或限购令。
　　几年前买的房子现在翻了几番，面对巨大的经济利益，实际出资人和名义购房人的抢房大战也由此开始。北京最大的经适房建造区回龙观和天通苑均处于昌平区，昌平法院对２００７年～２０１０年的涉经适房民事案件进行调研后发现，借名买房案件占涉经适房纠纷的３０％。
　　２００５年３月，被告侯建军与辛志国签订了一份协议，协议中约定，辛志国用侯建军购买经适房资格的指标，购买位于北京市朝阳区某小区的房屋。该房屋系经适房，建筑面积９９平方米，总价款３８万元，交付期限为２００７年１月。在买房过程中，一切手续均用侯建军的名义，产权归辛志国所有。在签订协议当天，辛志国以侯建军的名义与开发商签订了购买经适房合同书，后又以侯建军名义与银行及开发商签订“个人住房按揭合同”，借款２８万元，用于购买上述房屋。此房于２００７年３月取得房产证，房产证记载的产权人是侯建军。侯建军并未支付购房任何费用，房屋交付后辛志国在该房内居住。２０１０年３月，辛志国找到侯建军要求办理房屋过户手续，并按照协议约定在过户手续办理完毕后给侯建军５万元，但此时侯建军要求辛志国支付９０万元，否则不予办理过户手续，还声称如果辛志国不给钱，就要通过法律程序收回房屋。
　　辛志国认为，他从２００７年１月就住在所购房屋内，并交纳各种费用和归还银行贷款。侯建军应该按照约定履行协议，双方签订的协议不违背国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力。因此，辛志国坚持只支付５万元给侯建军。多次交涉无果，侯建军一纸诉状将辛志国告到法院，要求其腾房。
　　法院审理后认为，该房屋系经济适用住房，现登记在侯建军名下，侯建军已取得该房屋权属证书，但未支付购房的任何费用，且被告辛志国持有所有与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件并一直居住在该楼房内。上述事实，有“商品房买卖合同”、“个人住房按揭合同”、房屋所有权证，办理房屋所有权证档案材料及当事人陈述等证据在案佐证。法院遂依据查明的事实判决该房屋的所有权归辛志国。
　　注意收集和保存证据
　　借名买房纠纷有两种类型。一是类似上述案件，即名义上的所有权人将实际购买人诉诸法院，请求法院确认其所有权，或判令实际购买人腾房；二是实际购买人起诉名义上的所有权人，请求法院确认其拥有房屋所有权，或判令对方协助其办理房屋过户手续。本案的关键，就是要明确谁是争议房屋的所有权人。侯建军与辛志国之间的争议实质就是对该房屋的使用支配权利。
　　我国《城市房地产管理法》第５９条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然辛志国主张是他出资购买的房屋，但由于经过登记公示的物权人是侯建军，所以从法律上进行判断，侯建军才是房屋的物权所有人。
　　如果在法庭上辛志国提供不出购房合同、各种票据和录音等证据，房屋也很可能无法要回。
　　双方均有风险
　　去年，随着政府调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者。其中明确规定：有一套住房的非北京户籍家庭，将被禁止购房。外地人想在北京买房则必须提供连续５年以上缴纳社保或纳税证明，且要满足有暂住证、在北京无房等条件。为躲避“限购”，为了应对政策，一些非京籍人开始找有北京户口的亲戚、朋友帮自己买房。
　　政府为解决中低收入家庭的居住问题，推出了价格低廉的经适房，并规定了申购者须具备的条件，名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权。在履行过程中，如果发生纠纷，极有可能被认定为无效。
　　即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议，这类合同也存在巨大风险。这个风险是指合同条款本身有缺陷，即约定内容不详细、不充分，且难以证明买房款由哪方实际支付的情况下更为严重。由于这类合同的双方往往具有亲朋关系，不重视书面材料，在现实中一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，而导致败诉。
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　　购买普通商品房，也存在很大风险，要注意以下几点：
　　一、借亲戚朋友名字买房，应签订相关协议规避风险。借名者和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，借名者将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易给他人的房产将无法追回。
　　二、借父母名义买房，也要签订相关协议。很多购房者认为借父母名义买房，这样风险最小，但应该注意的是，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
　　三、在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人具有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖。名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
　　四、出借姓名的名义产权人也一样承担着风险。允许他人使用自己的名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了自己的房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录。即便日后将房屋过户给出资人，但职能机构的记录资料不会随房产过户而消除，这些记录会成为日后审核各种资格的依据，也就意味着名义产权人会丧失一定的资格，如无法享受首套房贷款优惠或受限于其他限购政策。
　　
　　编辑／王翠萍