我国二\\三线城市房地产市场调控研究

　　【摘要】 新房贷政策和新国八条出台后，由于一线城市的购买标准受到严格控制，因此，房价涨幅趋缓，甚至有慢慢开始回落的迹象，而与此同时，二、三线城市的房价却在一路挺进。合理调控二、三线城市的房价，让居者有其屋，对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。文章重点分析了二、三线城市房价过快上涨的原因，并且给出了抑制房价过快上涨的对策和建议。
　　【关键词】 二、三线城市； 房价； 调控
　　
　　在国家对房地产市场调控不断加深的状况下，依赖行政化的“限购”措施，“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。在流动性过剩和通货膨胀的背景下，局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动，限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。如何应对二、三线城市的房价大幅上升，对于保持房地产市场的平稳运行和二、三线城市经济的可持续发展都具有重要的意义。本文分析了不断出台政策的背景下的二、三线房地产市场现状以及房价上涨的原因，提出了抑制房地产价格上涨的对策。特别指出，本文中的二、三线城市主要指除了北京、上海、广州、深圳、副省级城市和计划单列市以外的城市。
　　
　　一、新政策下的二、三线城市房地产市场现状
　　
　　2009年以来，全国楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。根据中国指数研究院的数据，2003年，全国房地产市场平均价格仅为2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年时间翻了近一番。一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。同时，一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用，使得开发企业及购房者逐渐把目光转移至二、三线城市。
　　（一）商品房价格继续上涨
　　从整体上看，2010年二、三线城市房产市场延续2009年的大幅上涨的火爆局面，年初沿着惯性房价一路飞扬，4月份达到顶峰。此时国务院调控措施出台，房产市场成交量明显萎缩，价格也随之开始“松动”，观望气氛弥漫整个二、三线城市房产市场，这种情况一直持续至6月中下旬。7月起，二、三线城市房产的销量开始回升，9月之后新房成交量一直处于“高位”。“929”二次调控之后，二、三线城市房产市场量价齐升。据“搜房网”统计，9月全国二、三线城市商品房均价是5 901元/平方米，10月是6 163元/平方米，环比上升了0.08%，11月二、三线城市商品房均价达7 056元/平方米，环比上涨了14.5%。12月至2011年1月中，二、三线城市房产市场出现大爆发，呈现出新盘多、价格高、品种多样化的特点。
　　（二）土地拍卖市场“地王”频现
　　楼市调控导致房地产商重新布局，加大二、三线城市开发，像万科、保利、恒大等品牌地产商大举进军二、三线城市。另外，国家积极财政政策的实施，大量的银行贷款放给国有大企业，房价的上涨刺激了这些国有企业的拿地热情。在私营企业和国有大企业的共同作用下，二、三线土地市场继续放量上涨。例如2010年合肥市共出让土地面积达2 791亩，成交额145.75亿元，比上年成交量增长75%，成交额上涨1.3倍。
　　（三）中大户型成交多，购房者倾向一步到位
　　新房贷政策实施后，中大户型的房子销售明显快于小户型。据二、三线城市房产部门统计，在最近一年的房产交易登记中，按房产面积和相应套数换算下来，每套面积均超过100平方米，由此可见，由于二、三线城市的房价相对于一线城市低许多，另外考虑到房价还会持续上涨等各种因素，越来越多的置业者和投资者选择了一步到位，100平方以上的面积成了购房者和投资者的首选。这跟一线城市以中小户型为主的购房现象正好相反。2010年，加息、存款准备金率、认房又认贷、新国十条、二次调控等并没能阻止二、三线城市房价上涨的步伐，全国二、三线城市销售均价突破了7 000元/平方米，楼面价格屡被刷新，期间还出现了新地王。究其原因非常复杂，值得深思。
　　
　　二、新政策下的二、三线城市房地产市场逆势上扬的原因分析
　　
　　（一）二、三线城市房价的上涨，首先依赖于当地经济水平的快速增长
　　近几年内地城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二、三线城市转移，增加了二、三线城市本地居民的刚性需求。如2009年湖北、湖南、陕西、四川等中西部省份GDP增长率都超过了10%，要高于上海和广东的同比增幅。此外，目前城镇化进程明显加快，这对二、三线城市的房地产市场起到了很大的带动作用。据了解，目前我国除了北京、上海等一线城市城市化达到70%左右之外，大多数二、三线城市尚只有40%的水平。有关人士指出，仅2009年一年，国务院就批复了7个上升为国家战略的区域发展规划，其数量相当于过去4年的总和。2010年上半年，又有皖江城市带、柴达木地区、沈阳经济区、重庆两江新区和长江三角洲地区等多个区域规划获批。随着中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，大量农业人口转为城镇人口，带来大量的新增购房需求，使二、三线城市房地产价格获得有力支撑。
　　（二）投资性需求的转移
　　相比房价迅速上涨的一线城市，二、三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资性需求。大部分二、三线城市并未执行限贷限购等政策，投资性需求仍然旺盛。
　　（三）返乡置业潮带动房价上涨
　　随着大城市生活成本的提升，中西部地区承接产业转移的力度也在不断加深，大量在沿海打工的劳动力开始返乡创业和置业。而二、三线城市的房价相对于一线城市来说这种诱惑足以让人心动，还可以照顾父母，找到一种潜在的归属感。“搜房网”调查数据显示，60%的人选择到二、三线城市置业，返乡置业的人群中绝大多数是自住，占87.1%，其他12.9%则作为投资。
　　（四）刚性需求旺盛
　　在新房贷政策收紧挤压住宅市场的前提下，二、三线城市房价仍稳步提高。这是刚性需求过半、改善型购房人群需求较大等因素造成的，这直接说明市场需求的空间更大。政策抑制并未对购房者出手意愿产生较大影响。
　　
　　三、抑制房地产价格上涨的对策
　　
　　一线城市限购，迫使投机和投资者转移到二、三线城市，加上本地刚需等，二、三线城市房价仍然面临较大的上涨压力。因此，应该积极采取措施，保持房地产市场的平稳发展。
　　（一）完善住房供应体系，大规模推进公共租赁住房建设，让居者有其屋
　　逐渐加大廉租房、经济适用房建设力度，改善低收入家庭的住房条件，大规模的推进公共租赁住房的建设。进一步完善棚户区的改造和危旧住房改造，尤其是大板结构住房改造的政策法规。公租房能够满足“夹心层”群众的过渡性住房需求，是解决中低收入家庭住房困难的有效途径，应该成为二、三线城市政府保障房建设的“重头戏”。应该做好以下几点：
　　1.政府应确实落实对公租房建设的资金，并对相应税费给予减免。在满足廉租住房保障的条件下按照规定在提取的土地出让金、住房公积金增值净收益里安排公租房的建设。
　　
　　2.保障公租房的土地供应，地块可以采用划拨的形式，也可以在挂拍的土地出让中要求开发商配套建设公租房。
　　3.做好规划，科学合理设计公租房，面积可在30~40平方米之间，布局合理，确保小户型的住房功能的完善、居住舒适。
　　4.加强对公租房的管理，制定和完善公租房的制度和文件的编制。严把公租房的准入关，严格审核申请人的资质，完善公租房的退出机制，严格把好公租房建设的质量关，确保工程的质量，同时对物业管理也应当高度重视，选聘优质的物业公司进行管理，为住户提供舒适的居住环境。
　　（二）规范房地产企业的行为，加大交易秩序监管力度
　　加强房地产销售信息的发布，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，规范房地产市场交易秩序，加大房价变动监控力度，严防开发商哄抬房价、阶段性变相抬高房价。合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。对成片开发建设的土地应在统一规划、统一进行基础设施建设后，再分块供应，防止开发商“囤地”。将地块的容积率、建设用地规划指标、住宅套型、开工和竣工时限等，作为土地出让的前置条件，在土地出让文件中明确，并在土地使用权出让合同中予以约定，规范用地行为。严格土地供应后的监督，要建立土地供应后的跟踪管理制度，加强动态巡查，对超过合同约定动工开发日后一年仍未动工开发的，依法收取土地闲置费，超过两年仍然没有动工的，决然收回土地使用权。收回的土地优先用于廉租房或公租房的建设。对违反土地供应政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改变用途等各种违规行为要坚决查处。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，如存在捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，必须给予严厉的查处，取消其进入市场资格，追究相关责任人的责任。
　　（三）放弃土地财政
　　把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“一荣俱损”的短期行为。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。从许多地方的情况看，现行“土地出让金”的收取和分配政策对房价攀升有直接影响。必须改变财政主要依赖于土地出让金的局面。“十二五”期间应该通过改革使房地产税和资源税成为地方政府主要的收入来源，这将有利于总体上解决地方财政收入问题和地方税体系的构建问题。此外，适当提高地方税政管理权，同时强化和优化中央、省两级自上而下的转移支付制度，建立县级财力保障制度。
　　（四）尽快开征房产税
　　开征房产税有多方面的好处，其一，可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；其二，可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，不再过于依赖土地；其三，有助于遏制房地产的投机行为，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。
　　
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