衡南县县城房地产业发展情况调研报告

　　 摘要：衡南县治自乔迁云集镇以来，房地产业迅速起步并得到迅猛发展，开发势头强劲，但也存在市场秩序混乱、房产规模较小、房屋闲置偏高、物业管理混乱等问题。这就要求我们必须强化规划引导，加强土地调控，促进住房合理消费，同时还要加强市场监管，规范市场行为，改善投资环境，推进物业管理力度，引导房地产企业做大做强，促进衡南县房地产业的健康发展。
　　 关键词：县城；房地产；发展
　　 衡南县位于湖南省东南部，居湘江中游，面积2688平方公里，总人口102.35万人，2007-2010年连续四年位居湖南省经济强县。2010年衡南县GDP150.6亿，财政收入6.86亿，财政收入五年平均年递增23%以上。衡南县治自2003年乔迁云集镇以来，县委、县政府强力实施“三搬”工程，人气聚集效应初显成效，常住人口已经达到10万人。随着县城建设的快速发展，县城房地产业迅速起步并得到迅猛发展，不仅拉动了县城经济增长，也提高了县城人居质量，提升了县城品位，成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多的支柱产业。房地产业的发展对于提高衡南县的城市化率，提升县城城市品位，促进衡南经济社会率先突破发展具有十分重要的意义。
　　 一、县城房地产业发展现状
　　 第一，开发势头强劲，投资主体增多。2004年以来，县城建设掀起一轮热潮，房地产业发展迅速，投资规模不断扩大。截至2009年，衡南县完成房地产开发投资1.12亿元，同比增长74.0%，直接带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展。同时，房地产开发投资主体呈现多元化格局，县城内既有正规房地产开发企业投资开发，也有单位、个体等社会经济主体进行开发建设活动，还有大量私人联建项目房屋流向商品房交易市场。
　　 第二，开发成本上涨，房产价格攀升。由于土地、材料、人工工资及税费上涨，加上开发商根据形势发展主动提高的住房品质成本，房地产开发成本大幅上涨。土地价格从最初的每亩几万元，上涨到目前的每亩三、四十万元，报建及税费达每平方米150元左右。目前县城住宅开发成本达每平方米1200元以上。成本上涨直接推动房屋价格的持续上升，几年内翻了一倍。2008年县城商品住房销售均价还在每平方米800元左右，目前已经涨到了1500元，电梯房在每平方米2600元左右，门面销售均价已经突破4500元，但与衡阳地区周边同类城镇相比，房价仍处于略低水平。
　　 第三，开发质量提高，市场日趋活跃。总体上住宅建设正从传统的户型结构逐步向景观舒适型过渡，住宅小区普遍注重环境营造和配套建设，以南国明珠、江湾明珠为代表的高档、规模住宅小区，对县城内房地产开发起到了很好的示范带动作用。2010年，衡南商品房竣工面积近100万平方米，财政税收贡献超过1亿元。
　　 第四，区位优势明显，发展前景广阔。云集镇区位优势明显，既是衡南县的区域中心，又邻近衡阳市区，城市建设、经济发展既能自成一体，又能受到大城市的辐射。交通十分便利，周边有数条高速公路、国省道纵横交错，湘江、耒水穿境而过，衡阳南岳机场也落户云集，让衡南县城具有了现代化的立体交通网络优势。衡南县城的生态环境优越，三面环水，湘江东岸群岭逶迤，特别是衡阳市委提出打造“西南云大”经济圈，要将云集建设成为衡阳市的后花园。衡南的区位优势将为房地产业发展提供强大支撑，发展前景广阔。
　　 二、县城房地产市场存在的主要问题
　　 第一，市场秩序混乱，行业监管不严。一是无证违规开发行为大量存在，市场准入把关不严，未建先售、无证售房行为较为普遍。部分开发商实力较弱，为解决资金周转问题，在未达到预售条件，或项目一动工就对外出售房屋，购房者权益得不到合法保障。二是市场诚信度不高。如房屋质量存在问题、不能按期交房、配套设施不落实以及面积纠纷、合同欺诈等现象逐渐增多，引发纠纷和社会不稳定的因素和隐患日益增加。三是隐性市场发展壮大，私下交易行为增多，这在机关家属房转让中比较普遍。四是在县城建设初期为加快建设速度，大量私人联建房屋取得了土地使用权，特别是一些房地产开发项目，也通过分户审批披上个人合作建房的外衣，既造成国家税费大量流失，又给商品房市场形成有效冲击。
　　 第二，房产规模较小，人居环境较差。目前衡南共有房地产开发公司32家，主要以本地的私人老板为主，企业规模普遍较小，专业人员少，技术力量薄弱，开发经验相对缺乏，资金实力不强，抗风险能力低，开发能力和项目规模普遍较小，市场竞争力不强。而外地的大型房地产企业认为县城的房价较低，利润空间有限，不愿意到县城来投资。房地产开发商总体实力不强，也直接导致了房地产开发规模受到限制，目前县城还没有超过一个300亩的大型住宅小区，小区的绿化、配套设施也难以做到完整和独立。另外为提高销售利润，不少开发商都将房屋的一楼统一建成开放性的商业门面，这不仅造成了县城商铺的结构性过剩，也导致了县城居住小区无法封闭管理、绿化面积减少、人居环境变差等问题。
　　 第三，投资需求旺盛，房屋空置偏高。市场经济行为，需求是市场的导向，而消费需求（有效需求）是拉动行业发展至关重要的力量。近年来县城房地产市场需求并不缺乏，但投资性需求占的比例高，消费性需求少，特别是在县城基础设施和配套设施还不健全的情况下，呈现出房屋大量建设，商品房市场销售也比较理想，但空置率居高不下的特征，据不完全统计，新建三年以内的住宅小区75%房屋空置。反过来，开发商迎合这种投资性市场需求，大量开发大户型、商业用房等适宜于投资的产品，没有贴近市场实际和消费者的需要，形成商品房市场中存在的一些结构性矛盾。
　　 第四，物业管理落后，推行力度不大。一是居民对物业管理的认识不到位，认为物业管理可有可无，有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出；二是制度不健全，没有出台相应的管理办法，引导力度不够；三是缺乏专业物业管理队伍，大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”，管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上；四是县城开发初期，一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金，给房屋后期社会化管理工作留下隐患。
　　 三、加快县城房地产业发展的对策
　　 第一，强化规划引导，加强土地调控。以科学发展观为统领，科学制定房地产业和住房建设的中长期规划，按年度对住房建设和房地产开发用地作出计划安排，有效调整住房供应总量和供应结构，保持市场供需平衡，加强对房地产业发展的规划引导作用。根据《衡南县保障性住房建设规划（2010-2012）》，衡南县将在土地供应源头着手规划调控，具体明确开发项目用地性质、开发投资主体、建设规模和开发结构，要严格市场准入机制，严格控制小规模单体开发，避免经营性用地零星出让、分割供应，严控私人联建房屋。针对衡南部分地段商业用房过多的情况，可以适当考虑规划纯住宅开发建设。
　　 第二，健全住房制度，促进合理消费。一是要建立多层次的住房供应体系。房地产开发要坚持“以居住为主、以消费为主、以普通商品住房为主”，引导开发企业在满足中高收入阶层住房需求的同时，要更多地把目光瞄准普通消费群体。二是要健全保障性住房建设各项制度，利用国家扩内需、保民生的政策机遇期，加大廉租房和经济适用房建设力度，以满足不同层次消费群体的居住需要。三是要加快公共配套设施建设力度，围绕人民群众衣、食、住、行、入学、就医等方面完善公共服务体系，吸引县内外能人、富人来县城投资兴业、安居乐业。
　　 第三，加强市场监管，规范市场行为。一要加强对房地产开发行为的管理。建立房地产开发管理联席会议制度，涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位，完善市场监管体制，形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通，建立信息披露、通报制度，形成整体合力。对所有开发项目从用地、规划开始，到开工建设，到预售、销售、初登、分户办证，进行跟踪监管，有效制止违规开发行为。二是加强房地产市场秩序整治力度。查处房地产开发和交易市场中的各种违法违规行为，特别是未取得资质证书进行开发、未取得预售许可证擅自预售商品房的行为，加快房地产市场诚信体系建设，防止出现违规售房和损害购房群众利益的行为发生。三是建立房地产信息管理系统平台，健全商品房网上登记备案和房地产市场信息发布制度，规范销售行为，畅通信息渠道。
　　 第四，改善投资环境，引导企业发展。一是要加强服务意识，及时为企业排忧解难。对外地开发企业，要一视同仁，甚至可以在政策上适当倾斜。从而吸引优秀的外地企业，特别是吸引信誉好、资金实力强，开发经验丰富的开发企业来衡南投资，从而带动县城楼盘品质、城市建设档次的提高。二是要大力打击原材料供应垄断、强买强卖、欺行霸市等扰乱市场经秩序的行为，进一步优化投资源环境。三是要加大银企对接力度，加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。
　　 第五，规范物业管理，提升人居环境。要规范发展物业管理，根据衡南县实际，尽快出台相关政策，制定物业管理办法，开征物业专项维修资金，完善资金管理办法。在县城范围内，逐步推行物业管理工作，切实改善居民居住条件，提升居民的人居环境。
　　 （作者单位：中共衡南县委党校）