公租房建设对住宅资本化与“懒人行为”的抑制

住房和城乡建设部政策研究中心副研究员钟庭军在2011年第1期的《住宅与房地产》上发表题为《从战略高度重视公共租赁住房建设》一文，认为公共租赁房的作用不仅仅是官方文件所表述的解决夹心层和外来务工人员的住房需求，而且具有重大的战略意义。但我国目前的保障性住房体系存在明显的设计漏洞。一是现有保障框架的逻辑漏洞。对低收入家庭提供供出售的经济适用房和供出租的廉租房，而对中等偏下收入群体，提供供出租的公共租赁房和供出售的限价房。这可能造成没有能力购买商品房的中等收入者可能终生居住在公共租赁房，而低收入者反而可能获得产权房，无疑鼓励了被保障者的“懒人行为”。二是各类保障性住房被分别重点强调，显得保障方式和保障重点尚不稳定。如2007年国家强调加快建设廉租住房制度，随后又提倡限价房，现在又将公共租赁房摆在相当重要的位置，说明我国尚未形成保障性住房的主供给模式，也说明了我国保障性住房制度框架尚未成熟。三是“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在我国，中低收入者占居民的绝大多数，通过住房保障来保障绝大多数的居民住房明显不现实，也难以实施和推广。

作者因此谨慎地判断，未来的我国保障性住房框架应该逐步改变“以租赁为主”的保障体系，特别应该大幅提高公共租赁房在保障体系中的比重。重视公共租赁房，不仅仅是完善保障性住房体系的需要，而且是弱化住宅资本化、回归民生性的必然之路。政府要積极转变传统的开发商“拍卖-建设-转让”的模式，出台包括划拨土地、贴租贴息、中长期低息贷款、税收减免等综合配套措施，积极引导社会力量和非盈利性组织参与建设、持有公共租赁房。另外从供应方式上看，目前公共租赁房应该“配补并举，以配为主；租售并举，以租为主”。从租金标准上看，应该建立分类补贴制度，对于不同收入群体进行不同程度补贴。从支持手段上看，国家要建立公共租赁房的金融税收支持框架，可由中央政府直接投资。此外，要鼓励地方积极探索公共租赁房的建设和运营模式，并适当加以推广。