大都市郊区新城的空城化与破解策略

魏旭红 张婷鳞 孙斌栋

导读：大都市郊区的新城建设，原本意在缓解中心城压力，谋求整个城市大区域的平衡协调，但目前普遍存在吸引力不足、人口分流效果不佳、城市郊区交通拥堵等通病。本文试图通过构建数学模型，把居民的满意度和总体相关性作为经纬座标，并对教育设施、医疗设施、环境因素、购物条件等新城配套要素作精确分析，从中找出关联度高、满意度低的项目，从而提出有针对性的整改对策。

近些年，随着快速城市化进程出现了大量的城市问题，包括交通拥挤、就业饱和、居民生活成本增高等。为缓解这一问题，许多特大城市在中心城区外围建设新城，希望通过协调城市、人、环境的关系，缓解城市中心的压力，使城市逐步达到现在与未来的时间平衡，中心城与郊区的空间平衡。然而，各大城市发展郊区新城普遍存在一个问题，就是新城吸引力不足，人口分流达不到预期效果，成为新城建设的通病。本文通过对上海松江新城的相关研究，给出具体的分析与建议。

一、理论综述与国内研究进程

随着中国新城建设的逐步推进，各类问题主要集中在 “人气不足”，对此，许多学者进行了研究和分析：王晓娟认为，新城人口的主要构成为外来户，而非中心城区疏解人群，同时，新城地区尚未形成产业集聚，就业岗位较为低端。胡柳强以及黄婧、褚军持相同的观点，认为由于外来人口的文化程度较差，就业范围多集中于第二产业，购买力水平较低，导致新城的发展现状与其目标定位不相符，从而形成“空城现象”。也有学者从房地产开发和城市规划的角度进行分析，卢佳认为松江房地产空置率高居不下的原因在于，房地产开发过度导致供需失衡，同时，开放商忽视了当地的人口结构，使房价与人们购买力不相符合。此外，作者着重强调了配套基础设施建设对人口吸引的巨大作用。

目前来看，对于松江新城的研究与分析绝大多数都停留在定性分析和推测的阶段，定量的实证分析为数不多。本文研究侧重从实证的角度，基于问卷调查的数据，利用适当的数学方法进行统计和分析，创立数学模型，对松江新城建设现状进行定量化分析，为如何合理调配有限的建设资源，为新城有步骤、有计划的建设提供支柱。

二、上海松江新城的实证分析

（一）松江新城概况

松江新城是上海西南的重要门户，距上海市中心约30公里，规划建设面积36平方公里，其中位于沪杭高速公路北侧的22.4平方公里是新城的核心区域。松江新城有着良好的基础地域条件，黄浦江流经这里，沪杭高速公路、沪杭铁路、同三高速公路把松江新城与市中心、浦东以及江浙两省紧紧地连在了一起，而轨道交通九号线也为新城交通提供了便利。

（二）基于问卷调查结果的实证分析

1、基于问卷调查结果的具体分析

本次共计发放问卷112份，收回有效问卷100份，问卷有效率89.3%。

关于“您在买房时认为下列哪一因素最重要”这一问题，问卷统计结果显示，41.18%的人看重基础设施总体完善程度（包括教育设施、卫生设施、商业娱乐设施的完善性和房屋价格的可接受性及配套设施的设置等），35.29%的人认为居住环境宜人性（包括小区物业和绿化情况等）最重要，而选择交通便利程度（包括工作地点的可达性、购物地点的可达性等等）这一因素的人占23.53%。

结合收入维度分析，不同收入人群对住房位置因素的选择各有侧重。数据表明，月收入为8000元以上的家庭相对重视基础设施；月收入为5000-8000元的家庭更重视交通，同时也较重视基础设施；月收入为5000元以下的家庭多数是由松江老城区搬入新城的，这部分人群有接近94%的受访者就在新城工作，通勤成本不高，因此较重视基础设施和环境。

根据调查不难发现，无论是哪种收入水平的人群，都对基础设施建设完善程度有较大的关注；在居住环境宜人性与交通便利程度两相比较时，前者更受重视。

2、松江新城建设现状的数学模型

该模型以直角坐标系为基础，横轴代表各子因素与其相应的主因素（基础设施完善度、居住环境的宜人性）的相关系数，纵轴表示新城居民对各子因素的满意度（参见图1、图2）。模型中有两条特征线：平行于横轴的特征线是该因素整体满意度的均值；平行于纵轴的特征线是各参与模型建立的细化指标相关系数的平均值。以这两条线为界限，把模型分成了四个象限。

位于右上方（定义为第一象限）的是住户满意，且其对主因素的总体评价影响较大，这一区域的因素我们需要积极维持，保障它们的完善度；位于左上方（定义为第二象限）的指标是住户相对比较满意，但对其主因素影响程度有限；在左下方（定义为第三象限）的因素是居民评价值较低同时对主因素影响也不大的，在建设中可以适当隔后处理；而在右下方（定义为第四象限）的是住户较不满意，且很大程度上影响了他们对相关主因素的总体满意程度，是需要积极改进的地方。

（1）由基础设施建设现状的数学模型，对基础设施完善程度的相关性进行分析，刻画了细化指标对基础设施完善程度整体满意度的影响力（见表1）。

表1基础设施建设各因素与总评价的关系

N 相关系数

幼儿园 30 .553

小学 32 .366

医疗设施 42 .273

购物设施 40 .274

健身场所 39 .279

*以上数据均通过显著性检验（sig<0.1）

从相关性分析来看，对于基础设施总体满意度影响最大的因素是幼儿园建设。在现代社会中，人们对于初等教育的重视程度与日俱增，比之为人生的起跑线。表2是通过显著性检验的子因素的均值及标准差。

表2基礎设施建设各因素统计量描述

描述统计量

N 均值 标准差

基础设施总体满意度 42 3.40 .828

幼儿园 30 3.07 .868

小学 32 3.31 .693

医疗设施 42 3.50 .917

购物设施 40 3.68 .764

健身场所 39 3.26 .910

*以上数据均通过显著性检验（sig<0.1）

两表可以推得基础设施建设满意度的相关模型（见图1）：

在参与建模的五项指标中，从数学模型的角度来讲，没有任何一项指标落在第一象限中，即五项指标中缺少对基础设施建设总体程度影响极大且极好地服务于新城居民的指标。

在基础设施这一因素中，位于第二象限的是医疗卫生设施和大型购物广场的设置。数据表明，松江新城内部居民对这两项指标的满意程度是很高的，一定程度上代表了松江新城这两方面的基础设施建设较为完备；需要明确的是，这两项指标的满意度均值与基础设施建设的整体满意程度相关性程度很低，说明居民对于基础设施的需求和要求还受其它很多方面影响，这两项指标并不能完全代表总体的建设程度。

第三象限的子因素健身场所的建设，尽管受访者对其并不大满意，但在住户心目中影响总体满意度并不是很大，在建设条件不允许的情况下，可以暂时不去完善。

分布第四象限中的有中小学及幼儿园的建设，此象限中的指标与基础设施相关度极高、且居民对其满意度相对偏低。初等教育越来越受到当今人们的重视，而松江新城旨在吸引的群体多为中青年人群，而处于这个年龄群体的子女正是需要接受初等教育的年龄，因此，松江新城基础设施建设最不可缺少的就是初等教育设施。就目前松江新城的现状来看，在新城东区，设有祥和幼儿园；新城中区，设有实验幼儿园和青少年活动中心附属幼儿园；在新城西区，设有龙源路幼儿园和依乐幼儿园（民办）。总体上，幼儿园的数量略少，质量一般，有些居民甚至不知道松江新城有哪些幼儿园，因此不得不选择松江老城区的幼儿园；也有外省户籍的居民表示，公办幼儿园通常不接收外省户籍的孩子，民办幼儿园数量很少。高质量的中小学、幼儿园都位于市中心地段。松江新城中名校不多，幼儿园又多在老城区，这对新城的影响是负面的，很大程度上成为新城相对于中心城的反磁力效应。

（2）由环境宜人性建设现状的数学模型，对环境宜人性的数据进行相关性分析，刻画了细化指标对环境宜人性的整体满意度的影响力（见表3）。

表3环境宜人性各因素与总评价的关系

N 相关系数

新城公园 35 .561

道路绿化带 35 .549

道路清洁程度 35 .667

小区绿化程度 35 .568

公共设施 35 .420

物业费用 34 .415

物业服务态度 35 .341

垃圾处理系统 35 .440

小区停车位 35 .345

小区安保 35 .345

空气质量 35 .446

*以上数据均通过显著性检验（sig<0.05）

由相关性数据可见，以上各因素对人们的总体居住环境满意度的影响都较大。尤其是道路清洁程度、道路绿化、小区绿化以及公园建设。其中最为突出的是道路清洁程度，城市道路系统作为连接各种城市用地的直接纽带，在人们的生活、工作、游憩中起到了重要的作用，因此它的绿化清洁情况在很大程度上影响了人们对这个地方总体环境满意的程度。

表4是有关环境宜人性中各因素的评价均值以及标准差的统计表：

以上两表可以推出环境宜人性的满意度数学模型（见图2）。

在居住环境这一模型中，第一象限的子因素是新城公园的建设以及松江新城的道路清洁程度，这一象限的子因素和居住环境总体满意度高度相关，且现阶段的住户有较好的评价，这两项内容的建设都需要努力保持。

第二象限没有子因素分布。

位于第三象限的因素较多，主要有空气质量、小区安保设施、公共设施、小区物业工作人员态度、小区停车位、小区物业费用合理程度以及小区垃圾处理系统的完善程度。这些因素在新城住户的心目中虽然满意程度并不高，但对小区环境的总体满意度影响不大，也就是说解决这些问题迫切性可以稍缓。

第四象限的子因素主要是道路间的绿化以及小区绿化程度，住户对新城建设中的这两个因素的评价并不是很高，然而它们对总体环境满意度相关性却是较高的，也就是说,它们的完善与否很大程度上直接关系到人们心目中的总体环境满意度。因此对于这部分的建设刻不容缓。

三、基于实证分析的相关建议

大城市在郊区建立新城无可厚非，关键是如何将新城建好。基于松江新城的调研实例，针对其存在问题，提出以下建议，既是松江新城发展改进的方向，也是其他大城市在新城建设过程中应该考虑的问题。

（一）新城的基础设施建设需要有针对性的完善

尽管新城建设的初衷仅仅是为缓解中心城区的人口压力，但是只有满足入住人群生活要求的新城，才是具有强大吸引力的城市副中心，才能保持长足的发展动力。因此，基础设施的完备程度，对于新城发展活力的塑造具有至关重要的意义。

必要性生产性服务设施的配备需要综合考虑新城的产业功能定位。例如，在以发展高新技术产业为主导产业的新城，应该大力发展与高端消费人群配套的服务性基础设施，如高档健身场所、会所等，因为高新技术工作人群多为青年知识性人才，对于生活质量的要求很高且品味独特，需要相对高端的服务性设施加以支撑。

购物中心、医院、教育设施等必要性生活设施的配备需要考虑目标人群的年龄结构、家庭构成。新城的目标人群多为中青年劳动者，因此各种生活性设施的建设要考虑这一群体的生活方式和特征。例如，中青年上班族多青睐星期购物，因此购物中心附近大型停车场的建设就十分重要。

以松江新城为例，其教育设施还存在一定的缺陷，具体表现在幼儿园的设置和小学的设置。从松江新城的目标定位来看，新城建设是帮助疏解中心城的拥挤人群，而这些人群中相当一部分人是中青年群体，因此子女教育是这一群体的主要关注问题之一。这样来看，很可能导致一部分外省中青年群体为了子女的上学问题而回流中心城，再次造成中心城人口压力。有目的地提高基础教育设施的完善程度，对于提高松江新城的人口吸引力是必要的。

（二）新城的宜居程度有待提高，社区内涵有待豐富

和谐和宜居社区理念，对于新城建设具有重要的指导意义，也是新城区别于老城的一大特色。新城应该在规划起步时，就将“建设宜居社区”的理念充实在实体建设过程中。实体的人居环境指的是从城乡建筑艺术到大地风景园林的规划布局、建设管理的和谐有序发展。以实体的人居环境为主要对象的建筑、道路、园林与科技的整合一体，是人居环境科学认识的第一步。吴良镛曾明确提出，建筑、园林、规划应三位一体，以人为本，共同创造宜人的聚居环境，致力于土地的合理利用，充分保护自然资源和文化资源。

（三）新城应成为“社会保障性住房政策”试点

中心城区土地价值的上升，商务用地地租的上涨，无形中增加了中心城区的买房成本和租房成本，给中等收入阶层带来了很大的生活压力。新城的建设应该从平衡这一矛盾的角度出发，合理制定新城住房价格，增加新城的吸引力。

社会保障性住房政策的出台，也为新城建设提供了良好的契机。一方面，降低了中等收入阶层承担中心城区高房价的压力；另一方面，解决了社会保障性住房的用地困难问题。

现阶段，新城建设中普遍存在着住房成本过高的问题，以松江新城为例，绝大多数居民都反映新城（包括一手商品房，二手商品房和租房）房价偏高。过高的房价很有可能形成中心城区人口向新城移入的阻力，控制房价，综合保障性住房政策的具体实施，适当放宽对保障房申请者的条件要求，并着力改革住房申请制度，是提高人口吸引力的另一手段。

说明：本文系国家自然科学基金委员会理科人才基地项目（编号J0730534）和国家自然科学基金资助项目（40971103）。

（因版面原因，参考文献省略。）

责任编辑：欧阳忠伟