高铁引爆“车站经济”

吴晓/文

高铁引爆“车站经济”

吴晓/文

除了作为城市门户，车站同时也是旅客和当地居民汇聚的地方。高铁网络令人们出行更方便，这将刺激对高端商业设施的需求，从而为城市房地产发展带来新的机遇

车站不仅是乘客上下车的运输通道，更能为社区提供各种商业和休闲服务！

自十九世纪客运蒸汽铁路在欧洲诞生以来，铁路车站的角色和作用就一直与经济和社会发展息息相关。在欧洲和日本，不少最早期的车站设于市中心。由此不难发现车站未曾与人们生活脱节。有的车站兼具会议、饮食和住宿功能，除了作为城市门户，同时也是旅客和当地居民汇聚的地方，享受车站各式服务成为生活一部分。

随着国际上日益重视车站在城市发展中的作用，中国也不例外，尤其是高速铁路网络正迅猛发展，为车站带来庞大客流，在站内及附近社区形成额外的巨大购买力，令人对车站在城市发展和客流集散上的作用倍加关注。对此，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕，其亚洲区研究部发布的一份专题报告便指出：中国的高铁网络将会改变整个国家的房地产格局，随着依托车站建立起来的中央商务区成为重要的发展新模式，高铁网络将会为其覆盖的城市带来房地产发展的新机遇。

据悉，这份题为《中国高铁网络及其对全国城市区域融合发展的促进作用》的报告指出：“各地方政府已着手规划或即将规划在未来高铁站的周边区域进行开发，使其成为新型的、四通八达的商务中枢区，以吸引大量的人流。”

高铁网络带来新商机

对此，世邦魏理仕研究部的相关负责人认为，随着相关规划的落实，这些城市的商圈布局将发生改变，并为城市带来增值效应，开创房地产开发及投资的新商机。

根据此项报告：到2020年，中国铁路运营里程将达到12万公里。其中以“四纵四横”为主干的高铁网络将达到16000公里，高铁网络将与其它轨道交通的运营环环紧扣。高铁网络将连接九个主要区域内约80个城市，这九个区域分别为环渤海、长三角、珠三角、长株潭城市圈、成渝经济区、中原城市群、武汉城市圈、关中城镇群和海峡西岸经济区。现有的火车站功能单一，纯粹以交通运输为主，而新的高铁站则汇集多功能于一身。根据现时的计划，新车站周边土地将规划为综合发展区域，涵盖一系列的办公、商业、酒店和住宅物业发展等项目。

“高铁网络令人们出行更方便，亦能提升中国各地的通达度。以区域经济的角度来看，高铁覆盖城市的经济价值将因此而得到提升。基础设施迅速发展将大幅改善各个城市的对外交通，而高铁站区域将是最直接受益的地区。这将刺激对高端商业设施的需求，从而为城市房地产发展带来新的机遇。”世邦魏理仕亚洲区研究部执行董事聂安达（Andrew Ness）如是评论说。

“车站经济”方兴未艾

报告同时指出，如此大规模的高铁建设并非毫无风险，庞大的建设费用将会产生巨大的公债。2009年7月国家发改委等部门发布的一份调研报告也指出，到2020年铁道部债务累计将接近3万亿元人民币，资产负债率将超过70%。如果未来高铁项目的运营收入不足以偿还债务，铁道部将不得不寻求其它的融资渠道，或者考虑开发高铁站点上盖物业和周边物业来补贴高铁的运营。开发站点周边区域亦可大量增加居住人口，为高铁带来稳定客源，增加高铁的上座率。

在铁路车站内及周边区域开发地产项目这个“车站经济”的概念最初是在日本于20世纪初期开发实行的。以日本京都车站为例，车站的主楼和周边建有五家酒店、两家百货公司及数家美术馆，现在已成为京都人流量最高的商业圈。而香港的九龙站只用了约十年的时间将一片由填海得来的荒地打造成香港最负盛名的综合地产发展项目之一。

车站CBD崭露头角

结合基础建设的房地产开发概念在中国方兴未艾，其规划所覆盖的土地面积十分巨大。其中最为瞩目的项目是上海虹桥交通枢纽项目，该项目设计为民航、高铁、磁浮、地铁、公交、长途客运、出租车等多种交通方式的“零换乘”。虹桥商务区总面积为26.3平方公里，相当于整个澳门的面积，以后将成为上海的中央商务区，并推动整个长三角的经济一体化。

尽管大多数的交通设施在2010年世博会开始前已经投入运营，上海市政府于最近才刚开始出让占地1.4平方公里商务功能核心区内的土地。核心区域内的房地产项目包括办公楼（110万平方米）、商铺（14万平方米）、娱乐设施（6万平方米）、酒店（14万平方米）和会议设施（约14万平方米）。今年十月，两块位于虹桥商务区核心区的地块通过公开招标分别出让给了瑞安地产以及上海现代建筑设计（集团）有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司和上海地产（集团）有限公司三家公司的合组财团，预计在未来的几个月中将有更多的地块出让。

高铁的建设也为规划中的车站高端商业区带来跨城协同效应。与上海虹桥之间仅75分钟旅程的南京南站交通枢纽也被规划为占地6.03平方公里的综合地产发展项目，包括了可供十万人居住的住宅以及办公楼、文化、娱乐和教育设施。南京南站交通枢纽将从与上海的新连路中获益良多。其它城市群中也有类似在高铁站周边建设新开发区的发展模式，例如占地36.1平方公里的广州南站和规划面积2.2平方公里的郑州综合交通枢纽。

未来五至十年潜力巨大

然而，有些新规划的高铁开发区域目前仍处于商业氛围淡薄的城市郊区，另一些项目则涉及大规模的城市改造，在拆迁前区域内其它建设都无法开展，而且这些城市的更新项目往往非常耗时，迁置过程中亦难免会与区内居民产生摩擦。另一个潜在问题是目前的规划绝大部分以行政为主导。房地产行业在规划过程中的参与至今仍然有限，因此外界对相关开发项目的开发规模和比例的需求分析所知不多。虽然这些发展计划的规模宏大，但是所建的设施也许未能将高铁开通所带来的商业价值完全地发挥出来。

如果政府能够加强与民间的沟通并与知名的开发商建立更有效的互动，在车站周围建设他们认为可迎合市场需求的商业物业并对这类项目给以政策扶持，那么这些新区域的发展潜力将会更高。世邦魏理仕研究部的专题报告预计，位于郊区的高铁车站周边区域的发展，仍需五至十年的时间才能开始成熟。