武清未来不可小觑

虽然目前一辆“蹦蹦车”花半个小时就能将武清主要区域走一遍，但随着各路大开发商进驻，它的边界不停向外扩，将来武清实力不可小觑。

一位当地售楼处的销售人员给记者讲了个真实的故事，一位购房者从北京坐着城际快车来到武清，因为当地公共交通十分不发达，该购房者在车站前找了一辆带篷三轮摩托，也就是俗称的“蹦蹦”，经过和车主讨价还价，以60元成交。车主带着他足足开了半个多小时，才把他载到售楼处门口。

后来销售人员告诉他，一般从城际快车车站到达售楼处，当地人只需要5块钱，车程不会超过5分钟，步行到售楼处也只需要15分钟，40多分钟能将整个武清转个遍。

一辆“蹦蹦”用半个多小时就可以把武清主要的区域转一圈，这是事实，如果白驾车时间会更短些，记者一行自驾车从武清最北至最南端只用了十几分钟，但能感觉得到武清主城区的边界在不停地向外拓展。正在拆迁的农村与已经平整好的土地，以及高大的施工设备成为城乡接合部的主要景象。

大房企猎物

最早进入武清的大牌开发商是保利地产，早在2007年，保利就进入武清，如今的保利上河雅颂和保利海棠湾都是武清当地有名的楼盘，随后，多家大型国有以及民营房地产公司进入武清。

恒大地产在三四线城市开发经验丰富，2009年，恒大介入武清一级土地开发，土地储备超过百万平米，2010年11月15日，恒大以，1.74亿元拍下位于武清区泗村店镇的津武(挂)2010－181、179地块，以起始价成交，两块土地合计面积为13.29万平米，土地楼面价最低为1136元／平米，项目定名为山水城。

与保利上河雅颂相距不远的是奥克斯地产开发的盛世天下，总开发面积在51万平米左右，住总在武清开发区拥有27.6万平米住宅项目，同时在帮助武清进行旧村改造。首创集团也在武清拥有四平方公里的一级土地开发项目，目前尚未进入市场，首创相关项目负责人对此不愿意多谈。

中房集团董事长孟晓苏发起成立的汇力基金在武清也有项目，其中案名为阳光墅的项目土地储备达550亩，一期开发200亩。同时，据汇力基金网站显示，除阳光墅项目外，京津时尚广场、翠金湖、中欧论坛等在武清的项目都与汇力基金有一定程度关系，其在武清已深耕多年。

龙湾地产在武清的土地储备面积最大，这个曾经在北京做过龙湾别墅的开发商在武清占地12000亩，目前已启动500亩，建筑面积近40万平米，因土地储备面积巨大，龙湾地产具有相当野心，想以欧美国家的“新市镇”概念为蓝本，建造一座人口超过lO万的卫星城，这个最早以教育起家的开发企业，最让人期待的就是项目内的学校配套。

金泰地产的第一个土地一级整理项目就位于武清，预计整个一级土地整理投入资金50亿元，整体投资将近百亿。与龙湾地产在武清的项目具有某些相似之处，金泰也计划将项目建成为“集综合商业服务、高尚居住、体育休闲、都市旅游、康体娱乐为一体的生态宜居新城”，这个名为泉洲水城的项目计划建成后规模达900万平米，人口达15万。

动辄百万平米的大型项目可见武清土地供应的旺盛，与天津市内土地供应相对匮乏相比，武清等远郊区县成为天津土地供应主要区域。以一个数据为例，根据搜房网数据显示，2009年前三季度武清土地出让面积占比天津整体出让面积的12.36％。

当地政府对于区域改造的意愿很强烈，2009年7月，“2009年天津武清土地推介会”在当地召开，吸引了诸多房企参加，在推介会上，共推出21宗土地，面积达2447公顷。据一位在武清当地有项目的开发商私下对记者说，“该给的都会给，但是天津对房地产行业监管比较严格”，天津的商品房预售资金监管政策先于北京实行。

能够想见武清对于城市发生翻天覆地变化的美好想象，但依靠地缘优势与大体量的土地供应吸引来房地产开发企业，甚至是大牌开发商，也有其弊端，“龙湾地产开发的龙湾城是我们都比较期待的项目，不过可能项目周期会很长，将那些想法一一落地不仅需要钱，也需要时间”，一位不愿具名的开发商说。

宜居与移居之间

在环北京地区中，恐怕很少有像武清这样吸引如此多的大型房企扎堆进入的地方，在信融君悦高级地产营销服务机构总经理焦向辉看来，武清的发展程度要比其他几个区域成熟，同时，不仅有北京的利好，也有天津的利好，加上价格相对比较合理。“武清是最早的国家级的经济开发区，它有相应的产业支撑……全国有75％的自行车是从武清推出去的，60％的毛毯是从武清运出去的。”

从北部进入武清，感觉如同进入了北京的亦庄区域，低密度的厂房排列整齐，穿过开发区，到达武清核心区域，绿化程度较高，市政建设基本齐全。武清有河流穿过，即使正在不断进行土地整理与新建建筑，城市空气依然不错。

到武清置业的人都一定会到保利上河雅颂转转，作为第一个进入武清的大型房企，该项目的建筑风格与园林建设在武清的普通住宅中算是首屈一指，售楼处也要相对其他项目热闹很多，在接待记者的销售人员手中，记者看到部分签订合同业主的证件，发现很多都为非武清本地人。

销售人员介绍，在接待购房者时首先会关注是否为本地人，如果不是，是否需要办理蓝印户口，孩子所在年级，这也是几乎所有武清普通商品住宅项目销售人员接待客户时的问题，不过上河雅颂外地人购买的比例要稍高于其他项目。

“本地人很多还是比较喜欢低一点的板楼，不太习惯这种高层建筑”，保利上河雅颂全部35栋楼都为高层建筑，最矮18层，最高33层。根据已经建成的楼体来看，楼间距不是很大，记者人工使用脚步丈量，个别楼与楼之间可能仅有30米左右的间距。

但是这依然挡不住上河雅颂销售的气势如虹，住总尚清湾的武姓负责人也告诉记者他们的销售情况还不错，拿出的房子所剩无几，年后会加推花园洋房等低密产品。至于奥克斯的盛世天下也表示购房者关注程度很高。

这几个项目的销售均价差不多，经过折扣之后都在7000元／平米之内，这也是吸引了不少来自北京的购房者的原因之一。来自北京的购房者赵女士的想法直接，但是能代表大多数在这购房人的心态，“为了孩子上学，均价也不高，放在那里兼做投资用吧”。

但相对来说，上河雅颂的地理位置最佳，周边配套较为齐全，部分楼座已经入住，将会带动更多人气聚拢。虽然武清房子的价格在北京购房者来看确实不高，但武清的车位基本保持在8万－10万元每个的价位上，武清的私家车拥有率比较高。

不仅是普通商品住宅，别墅项目在武清卖得也不错，同为保利地产开发的保利海棠湾在2010年12月18日首次开盘当天，推出的62套别墅产品全部售罄，总成交金额达到2.1亿元。

2011年，武清将迎来放量的一年，除已经开盘仍在出售的项目外，恒大、龙湾与金泰都可能人市，虽然地理位置不同，这三个项目产品类型都较为齐全，体量巨大，将带给市场带来巨大的供给。经济适用型蓝印

如果没有蓝印户口，武清的房地产市场将会对购房者失去很大吸引力，在《天津日报》上一则名为《津城楼市凸现七大亮点》的文章中提到，2009年1月至7月，天津外来人口购房数量增加，“1月至7月份，外来人口在津购房287.4万平方米(27619套)，同比增长157.6％，占全市总量的34.9％，比去年同期提高12.6个百分点”，2009年2月。正是天津蓝印户口降低门槛之时。

据一位不愿透露姓名的项目销售负责人介绍，在该项目购房的客户50％以上是外地客人，而其中大部分都要办理蓝印户口，而该项目房屋总价都在45万以上，小户型非常畅销。

相比天津市区，武清在蓝印户口上更具优势，根据天津市公安局《津公指(2009)40号文件》最新的蓝印政策，天津市购房入户门槛由原来统一的100万元大幅下降，各区县分别降至80万元、60万元、40万元不等。宝坻区、武清区和三县降为40万元。对于办理蓝印户口来说，一次性付款是必要条件之一，虽然武清的教育资源不比市内六区，但是无论从房价，还是从一次性付款金额来说，都更加亲民一些。

对于不少在武清购房的家长来说，在武清买房就意味着给孩子购买了一张通往高考的便捷之路。因天津也属高考自主命题省份，因此录取分数线不具可比性，不过从录取比例上依然能看出高考升学压力的大小，据天津当地媒体报道，2010年天津高考报名人数为7.1万人，天津市高招办落实招生计划6.15万个，高考录取比例超过80％。山西同年高考录取率为69.5％。

而如果作为成绩较好的学生，去天津就读高中能够进入好大学的可能性更大一些，以北京大学为例，根据北大招生网数据显示，2010年北大在天津计划招文科生25人，理科生25人，这个数字虽然与在北京当地招上百人的数字低了很多，其他省份的总体人数或许超过这个数字，不过考虑到各地当年报考人数，天津考生的优势还是不言而喻的。

据住总尚清湾相关负责人武先生介绍，在他们项目购房要求办理蓝印户口的购房者，原本户口所在地多为河北、山东、山西等周边省份，很多人实际上并不是在武清当地T作，以在北京T作的为主，也基本上都是一家人同时落户在武清。

根据办理蓝印户口的相关规定，将来想要在天津参加高考的蓝印户口学生必须有本市普通高中的学籍，同时要在学籍校就读三年，这个要求其实并不过分，但是对武清当地的普通高中却可能是个挑战。

整个武清区最好的高中——杨村一中距离保利上河雅颂很近，就在项目的南侧，根据学校官方网站上显示，2010年这所中学共计10人考上清华和北大，考入中国人民大学、北京航空航天大学等，以及天津当地名校南开大学与天津大学的人数都不少。

不过这些考生考入杨村一中时在2007年，武清房地产尚未发展起来，学生中多为武清本地人，自各大房企进入武清，特别是在蓝印户口进入门槛降低后的2009年后，对优质教育资源的争夺可能将会提前至高中。同时，天津市教委明文规定，在籍学生不许市内借读，意味着武清未来新增生源将可能会面对较激烈的竞争。

相关教育资源的配套势在必行，不过在记者采访的这些项目中，很少有项目配套相关的普通高中建设，“开发商不会许诺让业主的孩子上哪所高中，在武清，学生都是自己参加中考，进入高中学习的”，武先生说，但在目前的项目中，政府也没有要求开发商建设相应的高中公建，以满足未来可能出现的增多的生源。

与一手新房交易的火热相比，武清的二手房成交并不热烈，这也是蓝印户口惹的祸，根据办理蓝印户口的规定，想要办理蓝印户口，购买的必须为一手新房，并且是大产权房。武清当地房产中介门店很少，即使在已经相对成熟的住宅小区，也几乎没有多少中介门店。