房地产非理性发展与湖南区域竞争力

袁 灵,王朝阳

（1.湖南第一师范学院，湖南长沙410205，2.湖南大学湖南长沙410082；3.湖南财政经济学院湖南长沙410205）

房地产非理性发展与湖南区域竞争力

袁 灵1，2,王朝阳3

（1.湖南第一师范学院，湖南长沙410205，2.湖南大学湖南长沙410082；3.湖南财政经济学院湖南长沙410205）

近年来，湖南房地产行业增加值对GDP发展的贡献率日益提高，房地产行业俨然成为湖南区域经济发展的先导产业和支柱产业。它一方面有力地刺激了社会总需求，但同时也制造了经济的虚假繁荣，导致房价非理性上涨，直接破坏了居民消费能力，使人们在买房之余无力承担其他消费，限制了人们物质层次和精神层次的全面发展。房地产行业已成为湖南区域竞争力提升的最大障碍。

房地产；湖南区域竞争力；高房价；总供求

近10年来，房地产行业己经发展成为湖南区域经济繁荣的重要支撑点之一。毫无疑问，房地产行业对改善居民生活水平，增加劳动就业，拉动消费等方面做出了较大贡献。然而随着楼市驶入超常规增长的“快车道”，房价由此拉开加速上涨的大幕，自2001年湖南房地产泡沫日益膨大，短短几年内房价即飚升了4-5倍，助长了房地产的非理性繁荣[1]。不仅为自身的发展埋下了隐患，也直接导致了与房地产相关行业的成本的普遍上涨，进而引发了通货膨胀和经济衰退。

一、湖南房地产行业非理性发展及其表现

近几年湖南房地产行业取得了快速发展，1998-2009年全省房地产市场呈现供销两旺的格局。房地产开发投资额占固定资产投资比重不断加大，商品房价格特别是省内一线城市商品房价格上涨之势迅猛，商品房销售价格和规模的上涨势头均不容小视。如图1所示。

图1表明，从1998年至2009年，湖南的地区生产总值变化不大，几乎维持在一条水平线上，接近于指数100。而无论是商品房销售面积还是商品销售额都一直高于地区生产总值，尤其是从2001至2009年，湖南房地产的发展势头劲增，商品房销售面积指数从100一路上扬逼近1831.3，而商品房销售额增长指数更是从100%上涨至4861.08%。尽管在2008年，由于金融危机的影响，湖南房地产行业在销售面积和销售额上出现了短暂地维持发展，没有继续向上飙升，但是这种情况并未维持太久。2009年，湖南房地产迅速摆脱了金融危机的消极影响，继续向上井喷发展，大有不可挡之势。这一势头与地区生产总值形成了极大的反差，严重超出了正常的发展范围，形成了巨大的经济泡沫。一旦泡沫破灭，大涨之后将伴随大跌，而有违常态的大涨大跌必将严重危及整个国民经济的持续健康发展。

图11998-2009年湖南地区生产总值与商品房销售情况对比

湖南省房地产行业的超常规发展还体现在人均地区生产总值、住宅平均销售价格和职工平均实际工资的比较上。如图2所示，从1998年到2009年，湖南的人均地区生产总值增长指数每年维持在一个稳定水平，1998年至2003年依次为109.1、108.3、109、109、109、109.6和112，经历了2003年的非典风波，湖南的人均地区生产总值增长指数在2004年迎来了小幅增长，从2004年到2006年依次为112、111.6和112.2，2007年达到了顶峰114.8，2008年由于经历金融风暴，略有下降，为112.8，2009年为113.6。但是总的来说，在这12年里，湖南人均地区生产总值指数变动幅度很小，处于相对平稳的状态。1998年到2008年（2009年数据缺失）年间湖南职工平均实际工资增长指数分别为107.7、111.2、1 10.9、117.6、115.2、110.4、110.4、110.1、112.3、115.4和109.2，这些数据表明在过去的11年里，湖南的职工平均实际工资增长指数变化不大，其总态势基本符合人均地区生产总值的发展进程。而在图2透露的信息中，不合理的地方体现在住宅平均销售价格增长指数上。从1998年至2009年，湖南的住宅平均价格指数逐年攀高，大有无法遏止之势。如1998年为100.3，1999年上升为102.68，2000年继续上升为105.9。如果说这三年的变化趋势尚属不太明显，那么2001年，湖南的住宅平均销售价格增长指数一跃至120.49，就令人不得不为之注目。2002年至2004年，湖南的住宅平均销售价格增长指数每年维持了一个相对幅度较小的增长态势，其数据分别为123.39、127.47、133.91。而从2005年起，这一态势发生了极大的变化，湖南的住宅平均销售价格增长指数直升至150.75，2007年跃至177.59，2007年更是井喷至221.88，2008年在前一年的基础上又增至226.72，2009年再次上扬至231.52。

图21998-2009年湖南人均地区生产总值、住宅平均销售价格与职工平均实际工资增长指数对比

二、湖南房地产行业非理性发展的影响因素

1999年以来，我国房地产进入新的一轮景气周期。与通货紧缩背景和大多数行业不景气形成鲜明反差，房地产行业强势运行，总体发展形势良好，房地产对经济的贡献程度显著提高，房地产热成为全社会的共识，湖南也不例外。以长沙为例，2004年长沙的新建住宅均价为1400元每平方米，2010年5月中旬其均价为5100元每平方米。在6年的时间里，房价翻了近4倍。然而相对于如此暴涨的房价，湖南的实体经济无论是从质量上还是规模上均未发生显著向好，是什么助长了这种非理性的增长态势？究其主要原因，可以从下述几点进行分析。

一是过度宽松的信贷政策使投资性需求上升为楼市的主导力量，造成市场泡沫的快速膨胀。中国的房地产市场是一个典型的政策市场，政策的保驾护航使我国房地产迅速崛起，成为国民经济的重要产业。近几年来房价的加速上涨，远远超出了居民可承受的范围。2007年9月央行房贷紧缩政策成为楼市降温的转折点，房地产由此面临行业的重新洗牌。然而市场的调整因中央救市政策的出台嘎然而止，楼市在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的双重刺激下快速反转，房价在短短几个月内重返历史高位。巨额信贷投放带来的流动性泛滥使投资性需求上升为楼市需求的主导力量，房地产市场泡沫再度成为公众关注的焦点。

二是房价的疯狂上涨使楼市成为硕果仅存的暴利行业，导致社会资源向房地产业过度集中，加剧了经济结构的扭曲与失衡。权利分子和黑势力都将地产置业作为洗钱的重要途径之一，一些国有资产的代理人为了丰厚的贿赂，违规划拨土地。这些均使得资金以非正常渠道注入地产业之后，谋求巨额利润成为地产商唯一的选择。可以说，近十年以来湖南地产价格的升值是人为操纵的结果，“招拍挂”政策助长了地方政府对土地的垄断，催生了“土地财政”[2]。

三是法律调整作用的苍白。首先，就目前房地产业的非理性发展状态，除了中央政府出台的着重限制一线城市房价过快上涨的政策的波及效应，湖南政府自身并无限制的本区域房价的明显意图，相反还认为区域内房价还有进一步上涨的空间；其次，缺乏各种限制炒房行为的具体措施。再次，经济适用房价格水涨船高，不仅没有起到平抑房产价格的作用，反而有推波助澜之嫌。最后，廉租房的供给远远无法满足实际需要。

三、房地产非理性发展对湖南区域竞争力的削弱

房地产市场价格的暴涨，对于湖南区域经济而言，其主要危害体现在如下方面：

（一）房地产价格异常波动扰乱了市场机制

房地产价格出现小幅上扬或下降，是市场经济的必然结果。如果房价持续大幅度上涨或狂跌，则说明其中蕴含着风险。房价的持续大幅度增长或居高不下，一方面反映了房地产市场的供不应求。由于房地产供给的滞后性，必将导致投机需求增加，进一步促进房地产价格增长，使房地产价格与其价值相背离；另一方面可能是由于投机和炒作、地价的虚涨引起的房价虚高。不论哪种情况导致的房价持续大幅度增长或居高不下，都会导致房地产市场风险程度增大。一旦风险系数突破上限，房地产价格将出现大幅度下降，造成房地产市场价格的走低，从而引起金融资产的流失，危害整个房地产行业的健康持续发展，进而对国民经济发展造成负面影响。

（二）房地产投资过度伸缩打破了市场均衡

按照社会总供求理论，房地产投资应与其消费增长率相适应。而作为发展中国家的中国，国民经济正处于起飞阶段。对湖南而言，房地产投资增长率略大于消费增长率才是合理的。即供略大于求的市场局面，对促进房地产行业的发展和刺激经济增长是有利的。但当房地产投资过度膨胀，持续高于同期房地产消费增长，必将导致供过于求，造成商品房严重滞销，还贷困难，风险损失增大。2010年6月长沙房地产市场首次出现了楼盘零交易的状况。房地产投资的萎缩在一定程度上可化解由于膨胀引发的市场风险，但同时如果持续萎缩，将不利于发挥房地产行业对国民经济的拉动作用[3]。

（三）银行贷款过度介入易引发信用危机

在房地产市场巨额利润的驱使下，银行贷款大量进入房地产行业。一旦房地产品出现滞销，将导致信用危机，引发一连串债务问题，影响经济稳定，使得房地产市场进入低谷，继而出现严重的供给过剩，大量房屋无法顺利实现销售，从而使开发商和银行遭受巨大损失甚至倒闭破产。东南亚金融危机表明，房地产泡沫是危机产生的一个重要因素。

（四）房价过分膨胀影响了居民的生活质量

如图1所示，湖南的房地产销售额增长率与GDP增长率出现了严重的偏离，房地产泡沫严重。不仅如此，图2也表明随着房价的一路上升，居民对房价的承受能力越来越小。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。如果偏离太多，则就认为存在该国的房地产市场存在风险。而从目前湖南的实际情况来看，远远超出这个正常范围。住房占用了居民的绝大部分收入，居民的生活水平遭到高房价的严重拖累。

四、房地产业与湖南区域竞争力的良性互动发展

（一）转变以房地产作为支柱产业的观念

住房具有消费和投资二重属性，当一个家庭拥有的住房超过自身的居住需求时，住房就由消费品变成了投资品。当住房变身为投资品时，刺激楼市无异于刺激投资。因此所谓通过楼市拉动内需实际上正在变异为拉动投资，这将加剧投资与消费之间的失衡，从而与中央出手救市的初衷背道而驰。

目前湖南区域经济发展面临的最大问题是产能的过剩。新一轮的全球金融危机再一次加大了过剩的压力，扩大投资将加剧过剩，区域经济发展中的重要问题是如何依靠内需的扩大来平衡经济。倘若拉动内需仅依赖房地产，而众多借消费之名行投资之实的购房需求又成为房地产市场的主导力量时，那么扩大内需的初衷就必然异化为扩大投资了，结果必然造成住房的空置率越来越高。并未真正进入消费领域，自然也不会派生出其它消费需求[4]。由此可见，对房地产产业的定位需要重新推敲，将技术含量极低的房地产作为推动湖南区域经济发展的主导无疑是一种逆向选择。凭借“两型社会”的优惠政策，大力发展两型产业、高新技术产业才是湖南区域经济发展的正确选择。

（二）调整房地产市场的供求失衡状态

房价的失控固然与房企捂盘惜售有关，但根源还在于供求严重失衡。2008年金融危机爆发后，在政策的不断激励下，2009年投资性需求的忽然暴发使得湖南楼市迎来了一个“小阳春”，供需在短期内严重失衡，有效供给不足的问题在短期内无法缓解，导致房价暴涨就成为化解供需矛盾的唯一路径。日渐强烈的通胀预期和“买涨不买落”的心理使恐慌性需求蜂拥而来，推动房价一路飚升，而且这种上涨态势在短期内很难得到扭转。2007年下半年的楼市回调表明投资性需求膨胀是湖南楼市泡沫之源。从2010年上半年政府出台的一系列抑制房价政策来看，政府已经意识到要想使房地产重归理性，必须从源头抓起，加强对信贷投放行为的监管和惩治以收缩流动性。同时多管齐下:一是强化税收政策调控。对非消费型住房课以重税，消除炒房牟取暴利的可能性；二是严防非法资金和“保增长”资金进入楼市淘金，助长房价泡沫；三是加快不同行业之间平均利润率的形成，如通过税收、信贷杠杆、行政管理等手段限制房地产暴利，降低房地产对其他行业资本的吸引力。

[1]李翔.政策效应与房地产市场泡沫问题研究[J].中共四川省委党校学报，2009，（4）:51-54

[2]李敬民，谈睿.目前房地产价格高昂的原因及发展预测探析[J].产业经济，2009，（7）:121.

[3]袁灵，王朝阳.金融风暴下的湖南区域发展[J]，湖南第一师范学报，2009，（5）:100-102.

[4]周余芳.我国房地产价格上涨对策分析[J].现代商贸工业.2009,（21）:138-139.

Irrational Development of Estate Industry and Regional Competitiveness of Hunan Province

YUAN Ling1，2,WANG Zhao-yang3
（1.Hunan First Normal University,Changs ha,Hunan 410205;2.Hunan Univers ity,Changs ha,Hunan 410082;3.Hunan Finance and EconomicsCollege,Changs ha,Hunan 410205）

In recent years,supernormal development of real estate industry hasmade increasing contribution to GDP in Hunan,and real estate industry hasbecome the leading and the pillar industry of regional economy.On one hand it stimulatesthe total social demand;on the other hand it makesthe false prosperity of economy,resulting in higher prices,directly destroyeingconsumer ability,makingpeopleunableto afford other consumption,limitingmaterial and spiritual development of people.Real estateindustry becomesthebiggest obstacleto regional competitiveness.

real estate;regional competitivenessof Hunan;high houseprices;total supply and demand

F293.3

A

1674-831X（2011）01-0067-04

[责任编辑：胡伟]

2010-06-26

湖南第一师范学院院级课题（XYS07S15）；湖南省社科基金资助项目（08YBA151）

袁灵（1981-），女，湖南衡阳人，湖南第一师范学院讲师，湖南大学在读博士，主要从事：区域经济学研究；王朝阳（1982-），男，湖南衡阳人，湖南财政经济学院讲师，硕士，主要从事经济学理论研究。