海南：旅游地产急行军

◎ 本刊记者 陈桂龙

带着热带阳光、沙滩和大海的气息，8月13日，11家开发商走进了北京中心商区崇文门•新世界商场，将“国际旅游岛”品牌向京城购房者重磅推出。活动累计签约17套、成交金额近3000万、意向成交36套，看房登记1956组。此次小型房展，预示海南“旅游房地产群”悄然成形。

消费冲动

碧海蓝天，热带雨林，生猛海鲜，丰富水果，免税天堂……未来还将建成儋州/博鳌/海口/三亚4个机场，东西两条贯穿全岛的高铁线，2015年整个海南岛将形成2小时的生活圈。这样美丽的地方，大部分的区域还处于价值洼地，配套成熟的海口价格尚未过万，西线海景房最低25万就可以拥有。这就是海南魅力所在。

据悉，三亚市现有旅游度假酒店180余家，特色旅游景区30处。其中，国家级旅游度假区亚龙湾汇集了许多世界品牌度假酒店，被誉为国家海岸线的海棠湾开发区，也有许多大型旅游项目正在建设。在去年，在海南岛环岛岸线上，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村就超过30个。

“2011年如果没有抓住机会的话，以后就很难再从政府手里拿到地了。”活动展上，一开发商说。

自海口、三亚出台新版“限购令”细则以来，给二线市县城市带来机遇，海南官方数据显示，琼海、文昌等地日均成交量攀升。尤其是离海口距离较近的澄迈、琼海一带，便捷的交通和适宜的气候已经开始吸引岛外购房者的目光。

“海南的房价，在全国范围内都是一个特例。从近十多年来的调控效果来看，海南的房价几乎都是越调越涨的态势。”中国房产信息集团董事会主席兼总裁周忻表示。

海南因海口、三亚两地房地产市场在经历二、三月份的“限购”萎缩一段时间后，又逐渐回升。5月起，海南房地产市场出现变化。5、6月房地产销售量均超70万平方米，达上年全年月平均销量。

据国家统计局数据显示，6月，海口新建商品住宅价格环比持平，同比上涨0.7%；三亚新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降2.0%。海口、三亚两市基本回到去年同期市场水平。

进入7月，海南楼市回升趋势愈加明显。海南省住宅与房地产信息网签约系统显示，7月份，岛内市县每日签约商品房数量有多有少、价格有高有低，但整体销售量比3、4月份升高。

据了解，海南85%的购房者来自海南岛外，并呈不断增长的趋势。作为一个享誉国内外的旅游胜地，据统计，仅在今年上半年，在三亚过夜的旅游人数就超过了500万。按照三亚官方的说法，在当地的购房人群中，除了北京、上海和江浙一带，哈尔滨和成都等二三线城市的购房者逐渐成为消费主体。

为培养旅游地产市场，海南一方面，加大保障性安居工程力度，扩大保障性住房覆盖面，逐步满足中低收入城镇居民和外来务工人员的住房需求，实现住有所居；另一方面，按“高端、适度、有序”的原则，引导房地产企业转型升级，促进以产权式度假酒店、酒店式公寓、养生公园、休养度假区为代表的旅游度假地产快速发展。

房企火拼“天涯海角”

国际旅游岛建设加快了海南房地产业的开发，全国知名企业的进驻，打造了许多精品楼盘，这些楼盘不仅为人们提供了享受国际旅游岛舒适生活、度假的条件，同时也成为了海南的名片。

最典型的例子就是雅居乐地产打造清水湾。自2009年开盘以来，雅居乐海南清水湾在国际旅游岛可谓独占鳌头：7月5日，雅居乐公布，2011年上半年实现合约销售157亿元，其中海南清水湾销售金额逾46亿。

清水湾位于陵水珍珠海岸中段，连接海棠湾、香水湾、石梅湾、神州半岛旅游度假区，正处于海南东海岸的枢纽地带。作为《国务院关于推动海南国际旅游岛建设发展的若干意见》和海南省政府“大企业进驻，大项目带动”战略发展重点打造的项目之一，清水湾肩负着海南旅游产业结构战略升级的重任。在雅居乐地产的带动下，富力、合景泰富、龙光集团、北京顺泽、绿城等开发商蜂拥而至。

看到区域价值的不止是开发商，还有全球IT巨头惠普，选址清水湾不仅看中优越的自然资源，更看中清水湾在整个东海岸的核心区域价值和成熟的国际化配套设施。据了解，惠普海南项目总投资约200亿元，分别落户于海南陵水和三亚海棠湾及澄迈海南生态软件园。其中陵水项目总投资166亿，规划总占地3800亩，包括清水湾和黎安港两个项目，主要用于建设惠普亚太能源外包服务研究院和IT外包服务学院。

自2010年海南国际旅游岛获批，海南政府及各界也在不遗余力的推广海南经济发展，各项利好政策也为扶持经济发展给足信心，近年来海南房地产市场一直保持高速向上发展的态势，尤其以旅游地产业为主导方向的海南房地产市场更加受到国内大型房企的热捧。在海南陆地面积不足4万平方公里的土地上，进驻海南房地产领域的企业已有上百家，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布，包括万科、新世界、保利地产、绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄。

事实上，潘石屹、冯仑、易小迪、张宝全、曾伟等房地产商们几乎都有一段“闯海南”的历史。而近年来，万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、金泰、新世界、中信国安、中信太富等知名房地产公司又再次纷纷入驻海南，掀起一股海南“掘金潮”。

目前，在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。旅游地产开发模式正在从单一性的观光旅游发展到度假休闲旅游变为更注重创新产品的设计和多元产品的组合。同时项目空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型地产发展趋势也日趋明显。

从区域分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。

在琼海市，中信地产在博鳌的总投资额在百亿元以上，而早已入驻具备优质热带海洋资源的陵水县的雅居乐清水湾，以及富力澄迈项目也号称投资超过100亿元。业内人士分析，在海南东、北、南部房地产市场瓜分已经接近饱和之时，海南中、西部仍处于开发空余期，且随着海南西部沿线高铁及西部机场的建成，以儋州为主，辐射周边市县的房地产市场将迎来新一轮开发热潮，目前国内许多大型房企也将目光转移至海南中西部地区。

现实助力旅游地产

中国房地产业协会副会长朱中一认为，在海南，旅游地产巨大的空间远非其他地产品种所能及，动辄几千亩的区域可以让企业长期滚动开发，满足多年的土地需求。

持续不断的房地产调控无疑也加剧了房企上山下海的脚步。海南旅游地产处江湖之远，多数在限购之外的二三线城市，受调控波及较小，无疑是房企的首选。

二是中国城镇化比率的快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44%。根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年接近50%，2020年将达到55%左右。旅游地产是一个比较宽泛的概念，不仅是普通酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口增加的同时也会大大增加人们对度假等旅游地产的需求。

对地方政府来讲，旅游业属于国家支持的绿色产业，装入旅游概念，靠旅游产业和旅游地产拉动内需，除了土地出让给地方政府财政的支撑外，也有可能带来地方上的持续税收。

对于市场需求来讲，“度假时代”是否真的已经来临尚待验证，但CPI高涨加城市限购。“度假需求”的大小尚待测量，投资需求无疑已是巨大的洪流。

面对海南热火朝天的局面，中国（海南）改革发展研究院院长迟福林先生认为，目前对于海南来说，当务之急是转型。

从站在未来的发展角度。一是旅游房地产。在全国房地产特定的背景下，海南的房地产如何能够跳出一般的房地产，或者转型为以旅游房地产为主，走出一条有特色的、可持续的、有吸引力的旅游房地产发展的路子，正是海南现在正在迫于眉睫的事，

第二，就是文化娱乐的发展，海南文化产业增加值和全国比有差距，与上海、湖南比差距更大，目前只占了2%，广东和湖南都达到了5%以上，大家到海南文化娱乐的消费比较大，白天可以到大海玩，晚上不知道做什么，就是说要提升消费需求必须要加快文化娱乐产业的发展。

资讯：

国际旅游岛未来发展新趋势

试水博彩

日前，今典集团董事长张宝全在海南的红树林度假酒店，已就顺应海南试水博彩业的政策做出相关设计更改，将欲打造内地首家博彩酒店。目前，该酒店已经在海南三亚湾破土动工。

据了解，三亚湾红树林度假酒店不仅要建与《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》相适应的体育竞技型博彩场馆，还将先行一步备建出数万平米的未来赌场，对海南岛开放博彩业的尺度作出了大胆预测。

号称中国首座博彩酒店的三亚湾红树林度假酒店无论在模式上还是规模上都能与全球第一大博彩酒店拉斯维加斯的“米高梅大酒店”相看齐，涵盖了博彩、休闲、娱乐、购物、会展功能，客房5600余间，每间均配备先进的视频系统，可直接视频博彩或投注，并拥有中国规模最大的“迪拜水上乐园”、能容纳6000人同时开会与用餐的会展中心、多国风情景观河商业街，以及数千座位的大型演艺竞技场。该竞技场投入使用后，将引入篮球赛、网球赛、拳击、散打、小型赛车、赛狗等已纳入竞猜的各项体育竞技博彩。

游艇天堂

《海南省游艇安全管理暂行办法》今年1月正式出台，内容覆盖游艇检验、登记、驾驶人员、进出口岸、航行和停泊、游艇俱乐部、安全保障、防止污染、监督管理等十个方面，为推动海南游艇业健康快速发展起到了积极作用。

据了解，海南海事局从2008年起就开始积极研究海南游艇业发展中面临的难题，2010年3月份着手起草制定《海南省游艇安全管理暂行办法》，历时10个月。办法共计十一章，七十七条，着力解决了游艇检验需提供图纸审核手续、游艇登记户籍和外资比例限制、全国游艇驾驶员证书不通用、境外人士在海南考取游艇驾照等众多热点问题，让海南成为游艇爱好者的自由天堂。

主题公园

为加快国际旅游岛建设，推动海南省大型主题公园项目和主题景区规划建设，今年年初，海南省住房和城乡建设厅和中山大学开展了《海南省主题公园建设规划》编制工作。经近一年编制，目前该《规划》已全面完成，省住建厅拟于近期上报省规划委审议。

近期目标(2011——2013年)：优化、提升现有三亚南山宗教文化主题公园、海口火山遗址主题公园的基础上，新建文昌航天主题公园、陵水海洋世界主题公园、海口动感游乐主题公园等。

中期目标(2013——2015年)：建设文昌航天主题公园、陵水海洋世界主题公园、海口动感游乐主题公园等主题公园，启动临高航海科技主题公园、三亚动漫文化主题公园、五指山民俗文化及热带雨林主题公园等三个主题公园。

远期目标(到2020年)：完成本岛9大主题公园建设(2015—2017年新建乐东未来世界主题公园)，启动“南海之魂”海洋主题公园建设。

离岛免税

今年4月20日，期待已久的离岛免税政策落地海南。这是继今年1月1日境外游客购物离境退税政策在海南开展试点以来，海南旅游购物优惠政策的又一重大突破。至此，海南已基本完成了国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中的要求：“开展离境退税试点”和“探索离岛免税政策可行性”，实现了旅游购物退免税政策的“两级跳”。“双响炮”的打响，标志着海南向着打造国际购物中心的目标迈出了坚实的一步。