保障房掀新融资热潮

◎ 本刊记者 陈桂龙

7月26日，保利地产召开临时股东大会，全票通过公司发行不超过40亿元的中期票据，用于保障性住房项目的建设。8月3日，首开股份发布公告称，为满足公司保障房项目建设需要，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元人民币的非公开定向债务融资工具。栖霞建设和信达地产也分别计划发行17亿元和20亿元的中期票据，用于保障房建设。此外，上海目前正在探讨保障房融资新渠道，让“险资”参与保障房建设。保障房建设又掀起新一轮融资热潮。

融资开闸

十二五期间，全国3600万套保障房需4.8万亿元资金。今年完成的1000万套保障房建设需1.3万亿元资金，其中，中央政府和省级人民政府以及市县政府筹5000多亿元，剩余8000亿元通过社会机构投入以及保障对象或所在企业筹集。

目前，国内保障房建设的银行贷款相当一部分来自政策性银行——国家开发银行。国家开发银行今年7月28日公布的数据显示，今年上半年该行发放保障性安居工程建设贷款余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的将近一半。

为解决资金困难，6月份，国家发改委下发通知，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和相关企业，通过发行企业债进行保障性住房项目融资。这是继去年10月有关部门首次“松口”允许地方政府和相关企业发行债券。央行和银监会也下发通知，鼓励放贷支持保障房建设。各地也在想办法融资，比如北京，由市财政注资100亿元成立保障房投资中心，专门负责北京市保障房融资、投资建设和运营管理工作。

中国银监会主席刘明康日前表示，下半年要完善原有地方融资平台续建项目的规范工作，对于到期的地方融资平台贷款本息，不得展期和贷新还旧。刘明康还表示，未来要继续加大对保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台。

刘明康的态度表明，在银根紧缩、大力清理地方债的背景下，银行还是要“有保有压”，为保障房建设的融资大开方便之门。上半年的信贷数据也显示，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款。

房企高歌猛进

一系列政策的出台，极大地刺激了市场的脉搏，颁布的短短一周内，一些房企纷纷启动以保障房为名的发债申请。北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团等保障房建设大户正计划发行500亿元企业债。

目前，全国社保基金已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105亿元，其中以重庆获得贷款最多，为45亿元。

6月13日，北京市丰台区政府利用治下平台公司，发行了总计20亿元的企业债。这些募集的资金将被定向用于丰台区长辛店老镇西区经济适用住房(长馨园)及商业金融用地土地一级开发项目、丽泽金融商务区定向安置房项目和补充营运资金。

“两个项目的总投资额为35亿元，通过财政投入、银行信贷等方式，先期解决15亿元，其余的20亿元通过发行企业债募集资金解决，就这个问题，市政府表示了支持，我们也咨询了国家发改委等中央部门，当时得到的答复，是只要市场认可，也就是发得出去，就可以尝试。”参与发行的一位丰台区政府官员向记者表示。

7月26日，保利地产临时股东大会，审议公司发行中期票据的议案。保利地产此番计划发行不超过40亿元的银行间中期票据，募集资金投向旗下的保障房建设以及其他国家政策允许的范围。8月3日，首开股份发布公告称，为满足公司保障房项目建设需要，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过50亿元人民币的非公开定向债务融资工具。此前，已有房企也宣布了类似的中票发行计划。包括信达地产20亿、栖霞建设17亿。

据了解，保利地产在全国范围内有三个保障房项目处于正在建设开发中，面积超过63万平方米。包括上海嘉定的云翔经济适用房项目、北京沙河经济适用房项目以及广州荔湾区配建保障性项目。而首开开发项目包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目，累计竣工超过800万平方米。目前首开在北京地区在建和拟建的保障性住房包括北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米。栖霞建设是南京市的保障房建设龙头，已经获得“迈燕地区”的城中村改造项目及约107万平方米的保障房建设任务。信达地产也于6月底公布，在长春摘得地块的规划用地面积15万平方米，地块中有部分将配建廉租房。

险资涉足保障房

除了房企积极融资参与保障房建设，一些地方也在探讨“险资”参与保障房方案。据了解，目前上海方面正在探讨让“险资”参与保障房建设。专家认为，保险资金的投资规模大、持续期长、且追求稳定回报，契合保障性住房建设的投资需求。此外，保险资金的资金池充足。

中国保监会的统计数据显示，截至2011年一季度末，保险业资产总额达到5.4万亿元人民币，保险资金运用余额达到5.02万亿元。按照规定，保险公司投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于公司上季度末总资产的10%，理论上可有超过5000亿元的保险资金投入。

今年4月，太平洋资产管理公司牵头联合了中国人寿、中国人保、平安保险、太平洋保险、泰康人寿等其他六家保险公司，计划以债券投资的方式，以获取土地抵押的前提下，将500亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这笔资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，但仅限于一级土地开发，不涉及二级市场。目前，这一计划已上报保监会，等待审批结果。

去年10月1日新修订实施的《保险法》已将不动产列入保险资金运用的范围，这一规定也为保险资金投资保障性住房提供了政策支持。

目前已有数个保险资金参与保障房建设项目的案例。今年3月9日，中国太保旗下太平洋资产管理有限公司牵头，阳光财险、天平车险等四家险企参与发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过保监会备案。该计划为7年期，计划募集资金40亿元，预期收益率约在5%以上，资金主要用于上海地产集团在徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公共租赁住房项目建设约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

今年5月13日，中国平安与上海城投总公司签署投资协议，推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，平安以募资不超过30亿元的规模支持上海保障性住房建设，具体用以支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目。

另据了解，保监会目前也在加紧制定险资投资保障房建设细则，对参与的险资资格、资金比例都有明确要求，险企须遵循自愿参与、风险自担的原则。

资讯：

保障房建设资金来源地方模式

南京：首试信托定投模式

2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房建设发展有限公司签订了信托贷款协议，30亿元资金将定向投向南京市4个项目的保障房建设。建筑面积940万平方米。30亿元社保资金分两次进入南京保障房公司在民生银行的账户，首笔15亿元资金在1月份已经划拨完毕，另外一笔已在3月底到位。

陕西：拉国企“入伙”

对于如何解决保障房资金短缺问题，陕西省成功说服总资产超过2000亿元的延长石油与该省财政共建西部第一家政企联盟式的地方性保障房建设公司——陕西省保障性住房建设工程有限公司。其中，延长石油出资30亿元，陕西省财政出资10亿元。

重庆：资金来源多元化

保障房建设资金主要来源有三个：其一是政府储备的土地出让资金；其二是部分新发生的土地出让金以及从房产税拿出一部分；其三是预算内财政收入的一部分和中央补助。剩下的几百亿元则通过银行、保险、信托、社保、住房公积金融资。而还本付息来源也有三块：第一是公租房收取的租金，有持续现金流还款；第二是4000万平方米公租房配套的300万平方米商业建筑，这部分按市场价出让有300亿元收入；第三是未来可以以3000元～4000元/平方米的低价格出让一部分给愿意购买的使用者，剩下一半左右收取租金。