房地产企业项目开发设计管理的质量控制

刘 鑫

房地产开发项目是一项复杂的系统工程,具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段,项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体,是从策划到竣工验收交付使用各阶段的组织者、实施者。房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效,直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性,设计的成果是由建筑设计院完成的,而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用,故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。

1 房地产开发项目的前期工作

房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益分析等是否深入全面,各项数据是否符合实际,直接决定着拟开发项目的成败。因此应做好如下几方面工作:

1)建立开发项目质量管理责任制。项目开发、策划管理的质量控制由项目经理负责,适时组建项目开发小组,必要时可请一咨询公司参与。其主要任务是根据投资人项目开发战略,市场定位目标,负责编制开发项目质量计划,并组织实施;按质量计划规定,跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况,特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;发现重大的管理方面或技术方面的质量问题,组织研究解决。2)制定开发项目的质量计划。编制时要了解当前经济与发展形势及房地产市场发展态势,了解房地产政策法规和政府有关措施,对项目周边的居民和周边同类楼盘进行了解和调查,树立科学发展观,更新房地产开发理念。质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。3)建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,可以及时发现问题,优化前期工作成果。

2 设计阶段的质量控制

2.1 方案设计阶段

在房地产开发项目中,前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位,是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后,选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计,并要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察,在几家都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的初步规划方案,在此基础上进行细化,作出报批方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的,工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算,其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。

1)建立设计经理质量责任制。设计管理由设计经理负责,并适时组建项目设计组。在项目实施过程中,设计经理应接受项目经理和企业设计管理部门负责人的双重领导。其职责是对设计过程进行管理,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定,对设计过程进行控制;负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调,确保综合技术方案的合理性;负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证;负责控制设计变更;对设计关键控制点进行检查;组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

2)明确专业工程师的设计监控职责。建设方专业工程师要编写专业设计任务书,明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵式管理,要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系,建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制;要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员,保证项目具有足够的人力资源,以确保设计质量;负责确定设计中采用的专业技术方案,对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责;组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

3)开发项目的设计控制。a.设计经理应组织检查设计计划的执行情况,分析进度偏差,制定有效措施。b.设计质量应按企业的质量管理体系要求进行控制,制定纠正和预防措施。设计经理及各专业负责人应及时填写规定的质量记录,并向企业职能部门及时反馈项目设计质量信息。c.项目部宜建立限额设计控制程序,明确各阶段及整个项目的限额设计目标,通过优化设计方案实现对项目费用的有效控制。d.项目部应建立设计变更管理程序和规定,严格控制设计变更,并评价其对费用和进度的影响。e.设计组应按设备材料控制程序,准确统计设备材料数量,及时提出请购文件,明确设备材料等级、规格和技术要求。f.设计经理及各专业负责人应配合控制人员进行设计费用进度综合检测和趋势预测,分析偏差原因,提出纠正措施,进行有效控制。

3 建立设计协调程序与设计评审程序

1)设计组应建立设计协调程序,并按企业有关专业之间互提条件的规定,协调和控制各专业之间的接口关系。设计协调程序一般包含:a.设计管理联络方式和双方对口负责人。b.设计中需建设方提供的现场基础资料和项目设计数据的内容,并明确提供的时间和方式。c.设计中采用非常规做法的内容。d.设计中需要建设方审查、认可或批准的内容。e.向建设方和施工现场发送设计图纸和文件的要求,列出图纸和文件发送的内容、时间、份数和发送方式,以及图纸和文件的包装形式、标志、收件人姓名和地址等。f.推荐备品备件的内容和数量。g.采用的项目设计变更程序,包括变更的类型(用户变更或项目变更)、变更申请以及审批规定等。2)企业应建立设计评审程序,并按计划进行设计评审,保持评审记录。设计评审主要是对设计技术方案进行评审,有多种方式,一般分为三级:第一级:项目中重大设计技术方案由企业组织评审。第二级:项目中综合设计技术方案由项目部组织评审。第三级:专业设计技术方案由本专业所在部门组织评审。3)设计工作应按设计计划与施工进行有序的衔接并处理好接口关系。设计组应负责进行可施工性分析并满足其要求。设计与施工的接口关系一般是:a.施工应参与设计可施工性分析,参加设计方案及关键设备吊装方案的研究。b.项目设计文件完成后,设计向施工提供项目设计图纸、文件及技术资料,并派人向施工人员及监理人员进行技术交底。c.根据施工需要提出派遣设计代表的计划,按计划组织设计人员到施工现场,解决施工中的问题。d.在施工过程中由于非设计原因产生的设计变更,应征得设计的同意,由设计人员签认变更通知,并按变更程序,经批准后实施。

总之,房地产企业在项目开发设计管理过程中如何介入,如何对设计过程进行质量控制,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键。

[1] 苏 凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑, 2010,36(10):222-223.