浅析我国房地产泡沫的产生原因及防范措施

刘庆珍

房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。房地产市场波动会对经济产生非常大的影响。而作为房地产市场波动主要表象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。本文对我国房地产泡沫的危害及产生的原因进行了分析，并提出几点防范措施。

1 房地产泡沫的含义及危害

所谓房地产泡沫，是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且持续上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终会像泡沫一样破灭。房地产业是一个高投入的行业，而高投入在带来高收益的同时，必然会有高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性，决定了房地产业与金融业之间如漆似胶的关系。金融作为市场经济的“加速器”，是一个国家(或地区)的经济命脉，一旦金融链条断裂，整个经济将会陷入瘫痪甚至崩溃。所以从房地产业与金融之间的紧密联系，我们可以推断，如果一个国家(或地区)的房地产泡沫破灭，很可能会导致金融危机乃至社会危机。因此，从深层次分析我国房地产泡沫形成的原因，并探讨相应的解决办法或措施非常必要。

2 房地产泡沫形成的原因分析

1)土地稀缺。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的;而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。2)投机需求膨胀。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。3)过度放贷。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。

3 房地产泡沫的防范措施

1)大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用:a.通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买;b.平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊叹不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。2)强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。3)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。4)整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。a.严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，开发项目必须具备“四证”。b.强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过 80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。c.规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过 60%，贷款期限最长不得超过 10年，所购商业用房应为现房。5)研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步是:a.要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;b.进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策;c.继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

总之，预防房地产泡沫，必须要编制一套切实有效的预警机制，包括统计基础、指标的科学设置、可预见风险的应对措施等尤其重要。在现时经济环境下，政策性调节是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式进行调整。应充分考虑到房地产市场区域性的特点，采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

[1] 李慧强，韩晓斌.中国房地产业的现状分析[J].山西建筑，2009，35(27):229-230.