投资性房地产采用公允价值计量带来的影响

□文/姚 佳 都永晟

投资性房地产采用公允价值计量带来的影响

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本文就公允价值计量对我国投资性房地产的影响进行分析和探讨，首先概述投资性房地产公允价值计量模式发展现状，然后分析公允价值计量模式对投资性房地产企业的影响，最后就采用公允价值计量之后我国房地产企业面临的问题提出相应的改进措施。

投资性房地产；公允价值计量；新企业会计准则

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性地产包括已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

一、投资性房地产公允价值计量发展现状

2006年财政部颁布了新企业会计基本准则，该准则规范了投资性房地产的确认、计量与信息披露，并引入了公允价值模式计量投资性房地产，准则允许企业对投资性房地产可以自主选择历史成本或公允价值模式进行后续计量的方式。

2004年以来，我国房地产市场开始快速发展，房地产价格节节高企。如果仍以历史成本计量投资性房地产，则无法使投资性房地产的增值部分得以真正体现，进而和现时房地产市场的价格相背离，而公允价值计量可以增加企业资产的账面价值。但2008年国际金融风暴之后，许多人认为公允价值计量模式是导致金融危机的罪魁祸首，因此许多房地产企业依旧继续采用历史成本计量方式，而更加冷落了可以用来增加账面收益的公允价值计量模式，不少企业对是否采用公允价值计量自身资产徘徊不定，尤其是对投资性房地产的计量。在这一特殊时刻，推出不久的公允价值计量模式面临严峻考验。

二、公允价值计量对投资性房地产的影响

在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对我国房地产企业多方面产生重要影响。

（一）有利影响

1、提高企业融资能力。2004年以来中国房价高企，由此提高了房地产的公允价值。采用公允价值计量后，房地产上涨的价值会提高企业利润，使企业融资能力得以增强。因为房地产企业的正常运营需要大量资金周转来维持，所以具备较高融资能力的企业可以在市场竞争中保持领先地位。采用公允价值计量可以提高企业账面价值，企业账面会出现数倍于账面价值的资产溢价，企业获得巨额利润之后其价值得以提高，因此增强了企业的融资能力，从而使企业贷款易于获得批准，资金紧张的情况得以缓解。

2、使会计信息更透明。新会计准则要求采用公允价值模式进行计量的企业，投资性房地产的公允价值要在每个资产负债表日进行重新评估，并进行相应调整。投资性房地产采用公允价值计量可以及时、可靠地披露企业会计信息，使其价值得以准确反映，从而增加企业信息的透明度，为企业及其利益相关者提供科学的投资信息。

3、提高会计信息质量。公允价值着重解决会计信息的相关性，而账面价值则重点在于解决会计信息的可靠性。由于新会计准则在一定程度上改善了会计信息的质量，因此对投资性房地产进行公允价值计量，企业的估值水平可能会由于新会计准则而产生相应的改变。新会计准则的实施在一定程度上会给投资者提供质量更高的会计信息，由此会影响到投资人对企业的原有预期及判断，进而使投资信心得以增强。

（二）不利影响

1、进入门槛高，评估难度大。在政策环境方面，公允价值计量的推出，客观上对企业的进入提高了门槛。会计上对企业采用公允价值进行计量要满足两个条件：一是有活跃的房地产交易市场；二是从房地产交易市场上房地产企业可以得到同类或类似企业的市场价等相关信息，由此能够合理估计投资性房地产的公允价值。对投资性房地产进行公允价值计量须经过专业机构评估才能确定其价值。评估房地产的价值需要考虑其地域、户型等多种因素，而且由于我国房价的波动较为频繁，从而使评估难度增加，使计量难以及时反映其真正的价值。目前，我国相关专业评级机构尚不健全，因此导致以公允价值计量的结果未能达到公允。

2、影响账面净资产。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利市场环境中，企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。

3、引起利润波动。采用公允价值计量模式后，随着公允价值的变动会影响投资性房地产企业的净利润，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来我国房地产市场发展较快，所以房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势。采用公允价值计价，投资性房地产企业价值变动会计入当期损益，进而影响到企业的净利润水平。这种由价值增值而增加的利润与企业提高盈利水平不同，市场中影响其价值变动的因素很多，会影响企业利润的稳定性。此外，企业聘请第三方投资机构对投资性房地产公允价值进行评估，其高额评估费用会增加企业的经营成本，减少企业的利润。

除此之外，由于公允价值是根据市场价值变动的，所以在房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

（一）降低门槛，加强监督。为了更好地与国际会计准则接轨，企业应该可以自主选择以公允价值或是以历史成本模式进行计量的方式。因为公允价值计量模式选择门槛较高，从而导致许多企业继续采用成本模式进行计量，而国际会计准则更倾向于企业以公允价值模式进行计量，因此应该在有效监督的条件下合理降低限制条件，从而让更多的企业愿意选择公允价值计量模式。与此同时，也要严格监督，避免企业依靠公允价值进行利润操纵。

（二）提供有利环境及政策支持。在市场环境方面，应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，完善资本市场和生产资料市场，加快建立公平交易环境，以满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的时机，降低投资风险。

此外，国家也应该给予税收等方面的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行（企业会计准则）有关企业所得税政策问题的通知》就是一个利好的优惠政策，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量的模式。

（三）完善机构评估。我国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，且企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高，如果采用公允价值模式计量投资性房地产企业，则存在较高的不确定性风险。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能自我评估或聘请自己认定的非专业评估机构。因此，房地产企业应该聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地避免企业操纵利润，从而降低投资者风险。

（四）加强信息披露。防止企业操纵利润的有效办法是信息披露要公开和透明，投资性房地产的初始确认价值、同类房地产的市价、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。投资性房地产采取公允价值模式进行计量，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的方法与证据来源等因素；披露公允价值信息与增值情况应针对于采取成本法进行计量的投资性房地产企业。

四、结论

对企业而言，在会计方面，投资者和股东及企业职工更想了解企业当前经营状况和未来经济前景信息，而以历史成本为计量基础不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。这在客观上要求必须改革其计量体系，引入公允价值计量模式。

会计政策的选择会对企业产生巨大影响，公允价值计量模式是一把“双刃剑”，一方面可以提高企业的价值；另一方面也会为企业带来风险。从长期发展来看，中国市场经济的深入发展和不断成熟会使取得有关资产与负债的公允价值更为容易，而且我国的会计制度也在与国际惯例逐步趋同，以公允价值进行计量必将是未来的发展趋势。因此，对于公允价值计量模式在投资性房地产中的运用要持谨慎态度，应该结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

[1]财政部.企业会计准则2006[M].经济科学出版社，2006.

[2]张兴等.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009.31.

[3]郭立新，翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产[J].财会通讯，2007.12.

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（作者单位：1.贵州大学管理学院；2.贵州省消防总队后勤部）