浙江省制造业企业房地产投资情况调研

翁寿康、范炜、赵学平

（浙江省政府研究室/1处长，浙江 杭州 310025）

浙江省制造业企业房地产投资情况调研

翁寿康1、范炜、赵学平

（浙江省政府研究室/1处长，浙江 杭州 310025）

针对浙江制造业企业房地产投资情况进行调研，结果显示的确有不少骨干企业涉足房地产，但也有部分拥有核心技术、管理规范的制造业企业专注于发展实体经济。同时，全省房地产利润反哺制造业的格局初步形成。在调研中，企业家们提出的“四问”值得深思。浙江制造业企业老板们热衷于投资房地产既体现了资本的逐利本性，也有宏观政策和外部环境的因素，建议政府和企业都要增强投资房地产的风险意识，树立行业“风向标”，加大对传统优势产业的扶持力度，引导企业投资发展新兴服务业。

制造业企业；房地产；投资

最近有媒体报道，由于浙江投资环境欠佳、产业升级缓慢、过度热衷于房地产等短期投资，近五年来，浙江经济与江苏、广东、山东几个一线省份相比，过早出现了衰退。针对这一观点，浙江省政府研究室前往温州、台州、宁波和金华等地调研，重点了解制造业骨干企业投资房地产的情况。通过调研得出初步结论，浙江的制造业企业有其生存逻辑，众多浙商利用房地产投资利润的反哺行为将有力地推动浙江省新一轮产业转型升级，预言浙江“过早地全面进入‘钱生钱’阶段，浙江经济会过早衰退”为时尚早。

一、对制造业企业投资房地产的“三点认识”

企业的投资行为是经济规律使然。在对不同制造业企业的房地产投资情况和房地产利润使用情况的调查、跟踪中，我们形成了以下“三点认识”：

第一，的确有不少制造业骨干企业涉足了房地产，但也有部分拥有核心技术、管理规范的制造业企业专注发展实体经济。2010年以来，尽管房地产市场面临国家政策调控，但房地产仍然是投资的热点和重点。1-9月，全省房地产开发投资2066.3亿元，同比增长35.4%，同比提高了21.8个百分点，房地产投资占限额以上投资比重达26.2%，拉动限额以上投资增长8个百分点，增长贡献率达到45.4%。调查发现，不少规模较大的行业龙头企业都涉足了房地产开发投资。如，宁波的奥克斯、维科、广博、培罗成、金田集团等；温州的奥康、康奈、东艺鞋业，制锁的强强集团，做电器的德力西、人民电器等；台州的吉利集团、星星集团；永康的群升集团、步阳集团、天行集团等，这些行业龙头企业均涉足房地产开发投资，投资规模多达数亿数十亿乃至上百亿元。与此同时，调查中也发现有不少行业龙头企业兢兢业业做实业、专心致志做主业。如，台州的海正药业、巨科集团，温州的华润机电、人本集团，永康的哈尔斯公司等等，都没有涉足房地产开发。这些企业有两个明显特点：一是管理比较规范。如海正药业是一家上市公司，这些年专注于新药开发和海外市场拓展，2010年公司与西班牙CINFA共同研制开发的他克莫司胶囊获得欧盟上市批准，成为欧盟市场唯一获得审批的他克莫司仿制药，未来3年可能占据欧洲市场30%份额。二是拥有核心技术。如华润机电公司是专业从事汽车电喷燃油泵及总成装置研发和制造的高新技术企业，行业“汽车电喷燃油泵国家标准”制订单位之一，承担了“电喷燃油泵”国家科技部火炬计划项目，拥有35项国家专利，其中2项发明专利。人本集团是我国最大的轴承生产企业之一，“中国机械工业企业核心竞争力100强企业”，其轴承产品在全国连锁销售，与美国、日本和德国等知名汽车制造商建立了长期的轴承配套生产合作，2009年实现销售收入60.8亿元，实现利税2.43亿元。巨科集团主要从事铝业加工，公司成立了巨科新产品研发中心，引进了上海、西南、西安航空等企业30多位科技精英，产品开发领域涉及航空、汽车等领域。

第二，制造业企业投资房地产，其投资行为可分企业行为和老板个人行为，企业老板投资房地产并不等同于企业投资房地产。一种是企业成立专门置业公司开发房地产。如温州的奥康集团，永康的群升集团、步阳集团等。另一种是公司的老板利用自有资金投资房地产。如温州的报喜鸟、东艺鞋业和强强集团，均属于老板利用自有资金与他人合伙投资房地产。以报喜鸟集团为例，该公司是一家上市企业，公司本身没有下属房地产公司，但公司的主要股东在外面投资了房地产，集团公司还是专心做服装。公司上市后所募集的资金主要用于新产品研发和营销网络建设。

第三，一些企业利用房地产投资所得利润投入技术改造和转型新兴产业，房地产利润反哺制造业的格局初步形成。很多浙商抓住我国房地产发展的黄金机遇期，又一次快速完成了资本积累，为产业转型升级和经济平稳发展奠定了基础。从浙江省金融机构存款变化情况可以看出，资本和利润回归浙江的现象非常明显。如2009年1－9月，面对国际金融危机的严重冲击，全省银行机构却新增各项存款8705亿元，超过上一年同期3170亿元。虽然难以筛分出回归的资本当中有多少来自于企业的房地产利润，但从房地产税收已成为浙江省最大税源推断，房地产利润的占比可能最高。2010年1-9月，全省规上工业企业利润同比增长48.6%，为“十一五”同期最高水平；全省房地产相关税收完成628.1亿元，增长50.6%，占地方财政收入的30.5%，对地方财政收入的增收贡献率达56.5%。从温州市情况看，房地产税收占比排第一，鞋业排第二。通过探究房地产利润流向，可以得出结论：一是有力地支持了企业新产品开发。如温州的强强集团，利用开发房地产赚取的利润，投资开发了智能门锁和汽车用天然气钢瓶等新产品，仅先进设备就投入1.5亿元，目前新产品供不应求，2011年钢瓶和智能门锁的订单已经排满，新产品产值将大大超过原有老产品。另外，强强集团还联合金州、中意、新马等30家龙头企业成立瓯海控股公司，注册资本5亿元，征地305亩，计划投资6.9亿元，进行锁业园区建设，推动产业转型升级。二是有力地推动了企业转型升级。如天行集团，将投资房地产赚取的2亿多元利润全部用于制造业投资，推动企业升级。目前，公司投资了1亿多元引进先进装备，生产高异电、高精度异型铜带、铜排，技术达到国际先进水平，已申报省级高新技术。该项目投产后，既可以提高劳动生产率，减少企业用工，有效缓解“用工荒”的难题，又可提高产量，可从原来年产3万吨提高到6万吨。三是有力地支撑企业转型发展战略性新兴产业。群升集团利用房地产赚取的利润，转型发展新能源等战略性新兴产业。公司老总谈到，如果没有投资房地产，就不可能有条件发展新能源项目。2009年集团房地产销售额50多亿元，利用房地产赚取的利润，已经投资5亿多元进入新能源光伏产业，目前每个月光伏产业的产值达到8000万元，产品全部出口；2011年新能源产业产值估计超过20亿元，将超过现有的防盗门产值，还计划投资二三十亿元涉足电动汽车制造。

二、企业家的“四问”值得思考

企业的投资行为是企业适应市场环境的一种自主选择。在调研过程中，企业家们的“四问”值得思考。

1.如果没有多元化投资，特别是房地产利润的支撑，面对国际金融危机的严重冲击，哪有中小企业生存的今天？台州的飞跃集团就是一个典型。2008年，该公司因资金链断裂而重组，董事长邱继宝坦言，陷入重组的困境，主要原因之一就是企业没有涉足房地产开发，缺乏相应的资金支撑。尽管这一说法不一定正确，但也从一个侧面反映出企业如果真的投资了房地产，反而可能会避免这一场危机。永康天行集团老总直言不讳地说，自金融危机爆发以来，该公司铜加工亏损3亿多元，如果没有公司多元化经营，特别是如果没有房地产投资赚来的利润，公司根本过不了金融危机这个关。目前，公司现金流主要依靠河南、湖北等地房地产公司和江西的化工企业所得利润支撑，在利用多元投资形成利润消化亏损的同时，又投资制造业进行技术改造，推动产业升级。

2.资本具有逐利性，房地产行业风险小、见效快、利润高，而可供企业选择的投资渠道较少，企业不投房地产还往哪里投？浙江民间资本充裕，但由于许多垄断行业准入门槛高，民间资本可选择的投资渠道较少，投资不成只好去投机。温州是比较典型的地区，由于传统制造业利润日渐微薄，丰裕的民间资金就蜂拥向房地产业。房地产业利润丰厚，而且见效快，一个项目做好就能赚上千万过亿元。宁波富邦控股集团公司老总谈到，当企业发展到上百亿规模时，是一个瓶颈，很难突破，有些产业感觉风险很大，不敢投，有的新产品开发投入了几个亿也没见什么效果，而有些收益相对稳定的行业又进不去。因此，公司这些年也投入了100多亿元从事房地产开发。但只要有明确的产业导向，公司还是可以拿出上百亿元资金用来发展实体经济。

3.在新形势下如何重新认识传统产业，如何评价和定位传统产业，是不是所有企业都去搞高新技术产业，都去发展战略性新兴产业？温州东艺鞋业的老总谈到，目前政府的土地、金融、财税等政策均向战略性新兴产业倾斜，特别是土地问题。但是，传统产业对经济增长的贡献依然很大，对稳定就业、提高劳动者收入仍然具有十分重要作用。特别是在温州等一些地区，传统产业的支撑作用依然十分明显。如，2010年1-9月鹿城区工业总产值287.2亿元，其中鞋业总产值125.8亿元，占全区工业总产值的45.3%，鞋业出口占了全区出口的70%以上。不少企业老总都谈到，传统产业要申请高新技术却非常难认定。比如，东艺鞋业为适应国际市场需求变化，不断加大研发投入开发新产品，但公司从来没有拿到过有关技改的财政补贴。报喜鸟集团也遇到过同样问题。所以他们都谈到一个问题：“十二五”时期，浙江省劳动密集型传统产业还要不要支持和鼓励发展？

4.企业在兼并重组当中遇到的问题为什么解决起来这么难，还要不要鼓励支持企业兼并重组、做大做强？温州强强集团老总谈到， 2003年，温州8家锁具企业合并组建中国最大的制锁企业强强集团，统一销售、统一财务管理，走自主研发道路，当年申请专利88项，出口3000多万美元，经济实力和开发能力得到迅速提升。但7年过去了，参与重组的8家企业的资产仍然没有整合到一块，其原因是企业兼并重组资产要评估，需要缴纳的税金达数千万元，严重影响了企业资产重组的积极性。

三、制造业企业投资房地产的深层动因

为什么浙江制造业企业老板们热衷于投资房地产？通过调研我们认为，这一现象的原因是多方面的，既有资本的逐利本性，也有宏观政策和外部环境的因素，甚至还有浙江人头脑活络、敢于冒险的文化禀赋。

一是房地产行业是目前准入门槛和技术要求相对较低的暴利行业。由于房地产行业进入门槛低，技术要求低，而且投资周期较短、利润高、风险较小，所以诸多制造业企业和老板们在寻求多元化发展时都会优先选择它。全国无论是一线城市，还是二三线城市，这些年房价都上涨了好几倍。这种客观环境促使众多浙商热衷投资房地产开发。

二是可供民间资金选择的投资渠道较少。虽然国家出台了支持鼓励民营经济发展的“新36条”，但缺乏可操作性。事实上由于准入门槛高，民营企业无法进入，“玻璃门”、“弹簧门”现象仍然存在。特别是在国际金融危机影响下，国家加大了投资力度，许多投资领域更是“国进民退”。

三是再投资税收政策抑制企业继续投资实体经济。当前一些税收政策仍然影响着民营企业的投资热情和创业激情。如税法规定自然人股东以税后利润和盈余公积、资本公积转增资本需缴纳20%的个人所得税，这种增资行为股东并没有拿到现金分红，却还要让个人交税，这无形之中影响了股东再投资的积极性。

四是企业或老板投资房地产是资产保值增值的客观需要。温州一个企业家一次性投资数千万元在外地买了120多套房子，当我们问及投资动因时，回答很干脆，货币贬值，房产不仅可以保值，而且变现快。

五是部分企业利用“退二进三”之机开发房地产。一些地方的“退二进三”政策没有明确限制腾出来的土地不能从事房地产开发，也有腾空之后土地不是通过招拍挂而是协议出让改变用途，由于政策执行上的问题，为部分企业借发展服务业的名义开发房地产创造了条件。

六是过高的土地价格对企业投资实体经济造成极大制约。过高的用地价格往往造成几种情况：要么不再往实体经济里投资；要么投资包括房地产在内的其他虚拟经济；要么往外地迁移，在其他省投资办厂，造成当地产业“空心化”。如永康天行集团在江西抚州投资创办化工厂，地价只要6000元一亩，而且国税地方留成部分（25%的国税）全部返还。

四、几点建议

针对上述情况，特提出以下建议：

1.建议政府和企业都要增强投资房地产的风险意识，把握正确的投资导向。从国家对房地产开发的调控政策走势看，保持房价基本稳定，引导合理住房需求，促进房地产市场稳定健康发展，是政策调控的基本取向，房地产行业必然回归理性。政府过度依赖房地产作为经济和财政支撑，会造成很大风险。

2.建议树立行业“风向标”，努力营造制造业企业投资实体经济的良好环境。树立一批专注于核心技术开发、向高端产业链拓展、打造品牌提升价值链的先进典型；积极开展社会责任教育，通过多渠道、多方式宣传，提高企业家和公民承担社会责任意识，减少投机行为，形成创业投资服务社会，企业盈利回报社会的良好氛围；不断改善投资环境，提高企业对政府部门服务质量的考评权重，督促有关部门切实提高为企业服务的质量，特别是及时协调解决产业升级中遇到的困难和问题。

3.建议完善现行税制，营造有利于企业投资实体经济的税收政策环境。一是完善个人所得税政策。可以暂缓征收再投资个人应缴所得税，等到股权转让时再征收；也可以考虑将个人所得税中的省级留成部分返还给转增资本的股东。二是完善企业兼并重组税收政策。对没有改变土地用途，土地和设备没有在市场上流转的企业兼并重组，应当免征土地增值税和固定资产评估增值收益所得税，如果出现股权转让，税务机关可以有针对性地再行使补缴税款权利。三是开征固定资产投资方向调节税。出台产业投资鼓励和限制目录，对国家鼓励发展的产业给予减免税支持，对国家限制发展的产业包括房地产行业实施高税率，通过开征固定资产投资方向调节税引导社会资本投向。

4.建议扩大政策惠及面，加大对传统优势产业的扶持力度。要加大对传统产业技术改造的财政补贴、税收减免、土地供给和银行贷款等要素保障，提升传统产业竞争能力；课题立项、研发经费等创新要素要向有优势有特色的行业龙头企业倾斜，提高企业自主创新能力；要赋予传统优势产业在技术改造、人才引进等方面的扶持政策，增强传统产业的科技和人才支撑。

5.建议进一步完善“退二进三”政策，引导企业投资发展新兴服务业。上海和广东引导企业投资发展新兴服务业的做法值得浙江学习借鉴。一是不改变土地性质，鼓励原有企业投资兴办现代服务业；二是土地先收储再上市。

10.3969/j.issn.1674-8905.2011.02.002

（责任编辑：牛域宁）