云南省农民工住房问题初探

叶 红

（中共云南省委党校 研究生部，云南 昆明 650111）

云南省农民工住房问题初探

叶 红

（中共云南省委党校 研究生部，云南 昆明 650111）

农民工问题是我国现代化进程中的重大课题，而住房是农民工问题的重要组成部分。近年来，云南省农民工住房问题日渐突出，其原因是多方面的。要解决这个问题，需要政府、社会和农民工个人的共同努力。

云南；农民工；住房问题；制约因素；对策

中国是农业大国，农业劳动力转移是现代化过程中必须解决好的问题，从一定意义上说，中国的现代化就是农民的城市化。农民工在为我国的经济建设做出巨大贡献的同时，他们的居住状况却十分令人担忧，并且在国家住房政策上“两头”沾不着，既享受不到城市住房保障政策的优惠，也享受不到农村危旧房改造等方面的补贴。目前，农民工住房问题已经成为构建和谐社会的一大障碍，也是造成“民工荒”的主要原因之一，必须高度重视农民工住房问题。

一、云南省农民工住房的基本状况和特点

根据有关资料，2009年，在云南省就业的农民工以省内农民占主体，四川、重庆、贵州和湖南等周边省份的农民工也较多。据统计，云南省农民工在省内就近就业411.2万人万人，在省外就业88万人、在境外就业1.8万人，省外农民工来我省就业122万人。

1、农民工在城市的居住方式。调查发现，最常见的居住形式是与配偶及子女居住，这部份占农民工总数的一半左右，其次是与他人一起居住及自己一人单独居住的形式较多，仅有少数部分农民工是与兄弟姐妹一起居住。可见，目前农民工夫妻及子女一起居住的形式越来越多，农民工进城务工逐渐由个体向家庭、暂住向定居转变。

2、住房条件和居住环境较差。一是居住面积小。

无论是用工单位提供的员工宿舍，还是农民工自行租赁民房居住，农民工人均居住面积远低于城市居民的平均居住面积。据调查测算，农民工户均3-4人，居住面积多为10—20个平方，且多数合租合住，即使在用工住房管理比较规范的一些企业，两家人合住在20平米左右的房屋里，七、八个农民工共居在10多平米左右的宿舍里的现象较为普遍，工棚更是拥挤不堪。一些企业为稳定农民工人才队伍，对一些技术骨干给予住房上的特殊待遇，但条件依然十分简陋。二是生活设施不配套。调查中发现，农民工居住的房子多为单间，中间无隔断，基本没有做饭等设备，更谈不上自来水、厕所、洗澡等生活配套设施。三是卫生条件差。截止2009年底，有67.1%的农民工选择居住在城郊结合部，农民工所居住的住房，建筑密度大、容积率高、通风采光条件差、户型设计落后，周边卫生条件差，交通不便利，脏乱差现象十分突出，并存在消防、安全等隐患。四是农民工聚居区社会问题突出。由于农民工居住区人口流动大，人员成分复杂，综合素质低，往往形成民警、房东、中介三不管的“盲区”，漏管、失控现象突出，安全隐患较多，治安问题突出。

3、农民工获得住房的途径比较单一。住房的获取与行业就业有着密切的关系，主要有四种方式。一是租赁民房。多数是价格低廉、条件简陋的“城中村”民房。这一类型房屋主要是用工规模较小的企事业单位和个体经济中打工的农民工比较喜欢。二是员工宿舍。一般都在用工单位附近由用工单位购买和修建，基本上是免费提供给农民工使用。这一类型的住房多为用工规模较大的企业和制造业、餐饮业等劳动密集型行业。三是工棚。这一住房形式主要集中在工作流动性较大、临时性较强的用工单位，如城市道路维修与建设、城市和农村基础设施建设、矿产采掘等行业，一般都是在工地上搭建，为农民工提供住宿，此类住房条件最为简陋。四是自购房。房源主要是小区商品房（包括二手房），能在务工地购买住房的农民工数量极少，主要是在城市打拼多年，有一定积蓄或者是有一技之长、收入较高的农民。

4、农民工住房问题突出的原因。一是农民工买不起城市商品房。据建设部调查，目前74.1%的农民工能够承受的购房单价在每平方米3000元以下。二是城镇住房保障体系未包括农民工，农民工不能享受经济适用住房、廉租房等保障性住房。三是现行用地政策制约了农民工集体宿舍的建设。

二、制约云南省农民工改善住房条件的主要因素

近年来，云南省制定了一系列保障农民工权益和改善农民工居住环境的政策措施，并取得了一定的成绩，但总的看，改善农民工住房条件仍然面临着很多问题。

1、农民工支付能力较弱。农民工收入水平低是制约其改善居住条件的首要因素。在被调查的农民工大约有31%的农民工中，家庭平均月收入在1000元以下，37%的农民工家庭平均月收入在1000-1500元之间，22%的农民工家庭平均月收入在1500-2000元之间，10%的农民工家庭平均月收入在2000元以上。这样的收入水平，相对于平均每平方米5000元左右（昆明）的商品房价格而言，农民工只能望而却步。唯有依靠用工单位提供居所或自行租赁民房暂时落脚。

2、农民工工作流动性大，难以形成固定居所。农民工住所不固定与其从事的工作密切相关，许多农民工在行业之间、单位之间频繁的流动，大多是“几年一迁”，有的是“一年几迁”。即使是在同一个用工单位，因工作地点、工作任务的变化，随时需要变动住所，很难形成长期稳定居住的场所。加之一些用工单位不愿意和农民工建立长期劳动关系，弱化了农民工建立固定居所的想法。

3、用工不规范，对农民工住房的保障能力差。目前一些用工单位不与农民工签劳动合同，即使签订劳动合同，在住房问题等方面也没有保障。据调查，云南省农民工劳动合同的签订率仅为15%，在已签订的劳动合同中基本没有涉及到为农民工提供住房保障的相关细则。那些通过“托关系”或到“黑职介”找到工作的农民工，在住房问题上更是不可能得到保障。

4、制度障碍难以突破，部份农民工永久居住愿望不强。农民工为城市经济建设和发展作出了积极贡献，但他们仍然属于城市的弱势群体。在城市，城镇居民的医疗、教育、医疗、养老等方面的政策，他们享受不到。农村新农合、养老保障、子女入学教育等方面的政策对接不上，基本被排斥在城市居民各种保障政策之外，使得大多数农民工都存有一种城市过客的心态，不愿消费，不愿意长期居住于他乡。

5、租房市场不健全，缺乏农民工住房监督机制。

农民工住房管理尚未纳入政府监督范畴，处于无序状态，存在“房源少、渠道乱、来源杂、管理差”等问题。“房源少”，表现在租房中介主要业务集中在房屋销售方面，租房信息绝大多数是被动的等待房主来登记，信息来源非常有限。“渠道乱”，表现在农民工主要通过房屋中介、张贴小广告和亲戚朋友介绍等途径获取租房信息。“来源杂”，表现在出租房源多是来自于直管公房、职工福利房和居民自建房等，大多具有分散、隐蔽的特点，并且房东和租房人员更换频繁。“管理差”，表现为出租房的房主与房屋分离，并存在多次转租的情况，绝大多数出租房处于漏管和失控状态。

三、加快解决云南省农民工住房问题的对策

解决进城农民工的居住问题，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要内容，是一个涉及多方面要素的系统工程，必须统筹兼顾，从实际出发。针对我省不同类型农民工的居住需求，政府应多渠道分类别解决他们在城市的居住问题。

1、制定农民工城镇住房政策。目前的城镇住房保障政策针对的主要是城市的中低收入人群，没有专门针对农民工的住房政策，因此，政府应考虑制定农民工城镇住房保障政策，逐步把农民工的住房问题纳入到城镇住房制度之中，最终使农民工的城镇住房问题在统一完整的城镇住房体制的统筹安排和有序运行中得到妥善解决。

2、完善现行住房保障政策，制定农民工城镇廉租房制度。针对目前省内对中低收入人群的住房保障政策主要是经济适用房政策与廉租房政策。云南省决定用5年时间，将廉租房建设面积由80万平方米增加到200万平方米，并在云南16个州市实现全覆盖。对此，建议进一步加大廉租房、经济适用房等保障性住房的建设力度，制定针对农民工申请购买经济适用房、租用廉租房的管理办法，将长期在城市就业，在城市连续工作3年以上，具有稳定收入来源的本省籍农民工，纳入保障性住房覆盖范围。对于符合上述条件的本省籍农民工，暂时买不起经济适用房的，允许其申请廉租住房。对省外输入的农民工可适当放宽购买经济适用房和租用廉租房的户籍限制，在能够提供籍贯证明、暂住证明，收入证明等有效证件情况下，可申请购买经济适用房，收入较低的可申请租用廉租房。政府各有关部门要将新农村建设、农村民居防震保安工程等建设与解决本省籍农民工在城市的住房问题结合起来，创新补贴方式，支持本省籍农民工购买经济适用房。用工单位对购买经济适用房和租用廉租房的农民工给予适当补助。

3、多渠道筹措和保障农民工廉租房建设资金。（1）政府建立专项建设基金。农民工廉租房的建设资金来源应以公共财政为基础建立专项基金。将廉租住房资金需求纳入公共财政预算支出之中，根据农民工房需求的特点和财政支持能力，确定年度住房保障经费支出水平，从而保障这项制度长期稳定地不断发展。（2）BOT模式融资。政府可以通过这种模式将农民工廉租公寓的建设权授予开发商，在协议期间，由开发商建设及经营管理农民工廉租公寓，开发商通过每年的租金收入赢利，政府在土地使用、配套设施、税收等方面给予优惠，使其租金能保持在与政府约定的或政府规定的某一水平以下。在协议期满后将此廉租房交还给政府。通过此种方式融资，为农民工建廉租住房。（3）其他方式。可以将建设规费中的一部分用于农民工廉租住房，从社会福利奖券的筹集中适当提取一定比例，专项用于农民工住房保障需要，接受社会捐赠和通过其他渠道筹集资金等。

4、积极探讨政府对农民工住房的优惠政策及实施方式。在未来一段时期内，租房仍然是省内农民工满足住房需求的主要方式。在政府提供的廉租房、农民工公寓（它们由政府直接补贴）数量远不能满足需要的情况下，可由政府或社区设立的空置住房租赁服务中心代政府将一部分给农民工的补贴代理转付给出租人，并由中心根据农民工身份证号码登记补贴领受人及领受情况，根据出租人身份证号码登记补贴被转付人和转付情况，以便监督审计。农民工的雇主可按当地政府规定的农民工住房补贴标准在付给农民工的报酬中增加该项补贴，该项补贴在不超过标准情况下允许雇主在缴纳企业所得税前计入成本。但补贴的获得者和获得情况也要登记并上网，通过网络信息共享，凡获得雇主补贴者不得享受“中心”转付的补贴，反之亦然，获中心补贴者即使雇主为其提供补贴也不得在税前扣除。可见，这一制度的实施有赖于农民工收入、补贴信息上网并共享信息的实现。今后，在条件成熟时，可在农民工中逐步实现购房补贴，由政府确定标准，允许雇主将向农民工支付的购房或自建房计入成本并在计征企业所得税前按标准扣除。当政府对住房公积金个人购建房贷款实行贴息政策时，参加住房公积金缴存的符合条件的借款农民工也享受贴息补贴。

5、制定出租住房标准和租赁法规。由于租赁住房是农民工主要的住房来源，因此，政府应对住房租赁市场进行强制管制，制定相关法规，促进住房租赁市场的健康发展，为农民工提供可靠的住房来源。政府还需要对出租房的设施、卫生、环境等制定地方标准，对其中最低标准的执行，做出强制性规定，以保障农民工有良好的住房环境。

6、建立个人信用体系及住房档案。目前在住房制度中除了经济适用房、廉租房外，与住房制度密切相关的就是住房货币化补贴。现阶段下，要保障农民工群体、城镇低收入群体的住房权益，就要在市场化进程中加大住房保障工作。而一切住房保障的出发点，不论是确定补助对象的收入线标准、住房水平现状，还是实行房租的货币补助、雇主为农民工支付住房补贴所获税收减免、或者从“补砖头”发展到“补人头”，都需要一个公开透明的个人征信体系和住房档案系统。目前，这方面基础工作的缺乏，已严重影响到住房保障工作的开拓创新。由于没有健全的个人信用体系及住房档案，不能有效地界定应保范围，很难建立有效的、覆盖范围较广泛的住房保障体系，农民工的住房补贴也就很难到位。

7、开发农民工公寓。目前昆明市已经开始修建农民工公寓，以低廉的租金、良好的生活环境、并配有一定的配套设施出租给农民工，满足了一部分农民工的居住需求。但是，由于市区农民工数量多，无法满足全部农民工的住房需求，另一方面，政府经济实力和责任也是有限的。因此，建议将农民工公寓的建设进一步市场化，由政府提供土地和优惠政策，鼓励吸引开发商或者其他私人机构参与公寓建设，既可为政府减轻一定的财政负担，同时也为其他开发机构带来经济利润。

①梁燕平、曾名芹：《农民工城市住房问题现状分析及对策研究》，《科技信息》，2008年第1期。

②张志莹：《农民工住房问题亟应引起关注》，《上海房地》，2007年第1期。

③高淮成：《关注农民工的城市住房问题》，《理论建设》，2006年第4期。

④张建伟、胡隽：《居者有其屋：农民工市民化的落脚点》，《求实》，2005年第9期。

C913.31

A

1671-2994（2011）04-0126-03

2011-05-31

叶 红（1964- ），女，广东新会人，中共云南省委党校研究生部副主任、副教授。研究方向：科学社会主义理论与实践。

责任编辑：刘建文