基于层次分析法的住宅评估研究——以徐州市小区住宅为例

许吉仁，杨源譞

中国矿业大学环境与测绘学院，江苏 徐州 221008

0 引言

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。对多数人而言，住宅是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所[1]。

在实际生活中，无论对于购房者个人来说，还是对于专业的固定资产评估机构，针对住房的评价都显得极为重要。因此，无论是在个人购房时，还是专业机构在对住房进行性能评定时，如果可以根据确定的住房评定模型，就可以方便高效的对住房的优劣做出相对合理的评定。

在住宅评估中，影响住宅地价的因素大多数为非定量的、不确定的指标，模糊性较大。传统的土地评估方法主要有：收益法、成本法、市场法、假设开发法等。由于估价中所采用的各种数据和资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值[2]。

本文尝试从模糊理论出发，采用层次分析法进行定量与定性相结合的系统分析，充分发挥其定性与定量分析相结合的优点，从而进行住宅评估，以探讨新的评估方法。本文以徐州市兰溪花园、加州玫瑰园、福源国际三个住宅为例，应用层次分析法对住宅进行评估，重点探讨了其应用步骤，提出了一种较为新颖的住宅评估应用方法[3]。

1 层次分析法在住宅评估中应用

1.1 层次分析法在住宅评估中应用的基本思想

层次分析法的基本思路是通过分析复杂问题所包含的各种因素及其相互关系，将问题所研究的全部元素按照不同的层次进行分类，标出上一层与下层元素之间的联系，形成一个多层次的结构。在每一个层次中，均是按某一准则对该层的元素进行相对重要性判断，并构造判断矩阵，并通过解矩阵特征值等问题，确定元素的排序权重，最后再进一步计算出各层次元素对总目标的组合权重，为决策问题提供数量化的决策依据[4]。

1.2 项目概况

徐州市古称彭城，中国历史文化名城。位于江苏省西北部，北邻山东省，西接安徽省、河南省，东连连云港市，南邻宿迁市。地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之要地和商贾云集中心。是全国重要的交通和铁路枢纽，能源基地和工业基地。

本文所选的三个住宅小区（兰溪花园、加州玫瑰园、福源国际）均位于徐州市内。其中，兰溪花园位于徐州市南部铜山县；加州玫瑰园位于中国矿业大学南湖校区南侧，紧邻云龙湖风景区；福源国际位于徐州市中部鼓楼区；以上三住宅小区所处的地域均具有代表性。

1.3 构造判断矩阵

笔者在广泛征求专家和诸多群众意见的基础上，就这一实例将层次分析法结构中各种因素进行两两比较。根据判断标度值构造判断矩阵

1.4 评价过程

以房型结构、交通配套、生活配套、小区景观为准则层，分别计算出其权重为0.5349、0.0691、0.2456、0.1504，其一致性比例分别为0.0311、0.0068、0.0136、0.0707，均符合一致性检验。最后获得的结果是房型结构准则层，兰溪花园、加州玫瑰园、福源国际的权重分别为0.0786、0.2628、0.6586；交通配套准则层三方案层的权重分别为0.0879、0.2426、0.6694；生活配套准则层三方案层的权重分别为0.0751、0.3332、0.5917；小区景观准则层三方案层的权重分别为0.0623、0.2851、0.6527。

1.5 评价结果

兰溪花园权重为0.0759，加州玫瑰园权重为0.2820，福源国际权重为0.6420

2 结论

本文在现有研究成果的基础上，结合徐州市兰溪花园、加州玫瑰园、福源国际三个住宅小区综合评价后得出以下结论：

1）对住宅小区进行综合评价时，需要考虑的因素很多，且根据各因素确定的分级界限具有模糊性，所以利用层次分析法是评价一个城市住宅小区优劣程度的有效途径；

2）由总排序结果可以看出各方案Ci对评估住宅总的重要性权数优先次序分别为C3、C2、C1。通过笔者查阅资料得到三处住宅的销售均价分别为：兰溪花园——1798元/；加州玫瑰园——3900元/；福源国际——8000元/。

由此可见，通过该模型评估后的住宅优劣差异与住宅均价差异呈正相关，体现了该模型的有效性。运用该模型进行住宅评估研究，对开发商的定价，购房者的购房均起到了积极的指导作用；

3）本文对影响住宅小区的因素进行评价时，虽然收集了一些专家的意见并进行许多的基础性的核实，但对一些指标的评价缺乏定量的实验性依据，有待于进一步充实这方面的材料。

[1]濮励杰.房地产开发与经营[M].南京：南京大学出版社，2000.

[2]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2005.

[3]王莲芬，许树柏.层次分析法引论[M].北京：中国人民大学出版社，1990.

[4]徐玖平，胡知能，李军，等.运筹学[M].北京：科学出版社，2004.