遂宁市安居区城市化进程与房地产开发研究

◎课题组（中共四川省委省级机关党校，四川 成都 610017）

遂宁市安居区城市化进程与房地产开发研究

◎课题组（中共四川省委省级机关党校，四川 成都 610017）

遂宁市安居区位于四川盆地中部，成渝经济区腹心地带，拥有便捷的交通、丰富的自然资源和人文景观，城市规化起点高、视野远，其城市化进程发展前景广阔。但是短期资源利用能力有限，应当适当集中开发。安居区城市化进程应当以新型工业化发展为先导，调整户籍政策吸引人才、资本、劳动力到安居创业置业。同时，房地产开发应为城市化进程服务，紧紧围绕安居的城市发展做文章，将城市化和房地产开发与新农村建设结合起来，将安居区城市化进程和房地产开发与全省乃至全国的城市化进程结合起来，充分发挥地理区位优势，建设现代化的新安居。

安居区；城市化；房地产开发

课题组对安居区城市化进程与房地产开发课题进行了调研。通过参观访问与座谈对话，在深入研究安居区城市化进程与房地产开发的基础上，形成如下调研报告。希望通过我们的努力，为安居区城市化进程与房地地产开发提供一些有益的建议，帮助安居区加快城市化发展步伐，提高城市化水平，建设平安安居、和谐安居，在有序、和谐、安居、乐业的精神引领下，将一个现代化的安居新城展现在世人面前，为四川的城市化进程和安居区的城市化进程贡献一点绵薄之力。

一、遂宁市安居区城市化进程发展前景广阔

安居区成立于2004年4月，区内幅员面积约为1258.2平方公里，属典型的川中丘陵地区，平坝面积约为100平方公里，辖21个乡镇、22个居委会，总人口80.6万。设区伊始，国民经济的各项指标都显示，安居不是一个工业化、城市化的城市区块，而是一个农业行政区，工业化进程刚刚起步。如何面对设区大背景，抓住机遇，迎接挑战，安居人、安居区委区政府做了大量艰苦细致的工作，为城市发展筹措资金，为工业化引进工商企业，使安居一天天发展，一天天壮大。通过五年的努力奋进，到2009年城市化率从设区伊始的8%提高到19%左右。

（一）区位优越、交通便捷、客运及物流业发展潜能巨大为安居区城市化进程提供现代工业化所必须的物质技术支持

安居区地处四川盆地中部、琼江源头、涪江中游、遂宁市西南部，位于成渝经济区的腹心地带。境内交通四通八达，铁路、高速公路和环线铁路与公路将安居构筑成为四川省的重要交通枢纽，除了规划中的环遂铁路和环遂公路外，目前成都至达县、遂宁至重庆、在建的兰州至重庆三条铁路贯穿全境；高速公路纵横交错，成都至南充、遂宁至内江、遂宁至重庆、遂宁至绵阳，将安居与周边大中城市紧密相联，形成了1-2小时路程经济联系纽带。这样的地理位置，使得安居区可以充分利用周边大中城市，特别是省会成都和重庆直辖市发展所带来的各种机遇，有利于安居区对外进行人员、物资、技术交流，有利于安居区形成特殊的人员流动及物流体系，增强自身的经济发展动能，推动安居区的城市化进程。

（二）丰富的自然资源和人文景观为安居区工业化和第三产业的发展提供了优厚的物资基础，是安居城市化进程的内生动力

安居境内石油、天然气、盐卤等矿产资源丰富，天然气贮量更是居四川第二位。农业优势突出、特色明显，已建成国家、省级商品粮、生猪、水果、水禽、中药材、蚕桑等产业化基地，是四川省农业化示范区（县），素有“鱼米之乡”、“水果之乡”、“药材之乡”的称谓。但由于历史的原因，安居区在建区之初，仍然是一个以农业为主的行政区。建区以来，区委区政府根据安居区社会经济发展状况的实际，以拓荒牛的姿态充分发挥安居区的比较优势，大力促进安居区工业和第三产业的发展，现已建成的纺织工业园区和石化工业园区，正在积极吸引各类优秀的人才与企业入住，为安居城市化发展打下了坚实的工业基础。

在安居的各种资源中，别具一格的是安居的人文资源。作为一代散曲女作家黄峨故里，安居境内有济公原型“癫师爷”出家成佛的毗卢寺、跑马滩水库卧佛院，还有独具特色的原始森林，形成了川中独特的佛教文化和旅游文化，所有这些人文景观资源和自然资源为安居发展第三产业提供了难得的条件。以旅游业为主导的第三产业的发展，在为游客、旅行者提供帮助与服务的同时也必然地推进安居城市化进程。

（三）城市规划起点高、视野远，催生安居现代都市的发展

建区以来，在区委区政府的领导下，紧紧围绕“高起点规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的城市建设方针，深入实施“东延西进内扩”的融城战略，围绕与遂宁主城区建设融为一体的目标，克服各种困难快速推进城市建设，完成了22平方公里城市分区规划，17平方公里控制性详细规划和6平方公里城市设计。城市建成区面积由建区前的1.2平方公里扩展到7.5平方公里，城市人口由建区前的0.9万人增加到4万人，生态田园城市雏形初步形成。预计到“十二五”结束，城区基础设施建设项目竣工18个，工业园区基础设施项目竣工4个，房地产项目竣工21个，医院、学校、汽车站、物流中心以及公园、广场综合市场配套齐全，城市规模合理扩大，机械、电子、化工、纺织和食品加工五个工业园区自成一体，整个安居城区将与遂宁主城区同城全域融入一体，全区四纵四横交通网络全面建成。今天的安居正以高规格策划、高起点规划、高质量建设、高水平管理、高标准建设成为一座美丽的人居休闲、生态城市，成为遂宁乃至成渝两大都市的后花园、副中心。所有这些为安居城市化发展提供了得天独厚的条件。区位优势、便利的交通、丰富的自然资源和人文景观以及严谨科学的城市发展规划，使得安居活力涌现、商机无限、后发优势强劲，城市化进程正高速稳步推进。

二、当前安居区城市化发展中的问题及对策

（一）城市发展高规格远景规划应与近期城市发展可能相结合

安居是遂宁市的县级行政区。设区伊始，从城市的角度看，安居城区只有一个镇的规模。对“区”来讲，它是一张白纸，可以绘上最美的图画。为此安居区委、区政府专门邀请了技术实力雄厚的省规划院编制安居城市规划，确保规划高质量。为了打造精品城市，又聘请了同济大学对城市4平方公里核心区进行城市设计，确定了城市主色调和建筑风格。为了建设生态田园城市，还聘请了北京土人景观设计室对琼江沿江两岸进行景观设计。通过这些著名学院和设计院及专家的参与，安居城市规划设计在全省甚至全国县级城市中都处于领先地位。

从设计的角度讲，设计应体现长远性、整体性，使城市所具有的局部功能能够支撑城市未来发展的需要，体现城市未来发展远景。但是，一个城市的具体发展历程都有一个从小到大、逐步发展的过程。安居区也不例外，在其城市化发展过程中必然要经历一个由小到大、由弱到强的发展过程，通过发展工商业逐步将人口集中在规划区域内，形成现实的城市发展。因此，如何将远景规划同现实的、可能的、目前能做得到的发展潜能有机地结合，以发挥现有资金、技术、人口、人才的作用，是安居城市化发展中当前面临着的重大问题，也是安居城市化发展过程中必须解决的问题。为此，我们提出如下建议：

1.在实际建设过程中适当集中开发区域，重点开发原安居镇所在地及周边地区，工商业开发布局亦应相对集中于该地区中，以紧凑的布局态势拱托城市工商业繁荣的景象。如若分布太散，则整个城市都显得冷清，失去对外的吸引力。另外，在重点开发发展安居镇的同时，从整体布局看，安居区的经济社会发展和城市化进程，不应仅仅从安居区政治中心来考虑。由于重庆直辖后存在较大的发展机遇，安居区的工业和城市化发展进程，还应充分注意和发展与重庆相连的西眉镇、磨溪镇等遂渝公路沿线乡镇，借力重庆、借力琼江水道来加速全区的工业化进程和城市化进程。

2.调整户籍政策，逐步引导有一定资金、技术的人员向市区集中开发区集中，对大专以上文化人口在安居生活、工作提供住房帮助，为城市发展集聚人气。

3.提供优惠的住房条件，积极鼓励安居区干部在安居安家落户，这既可以减轻干部在往返遂宁市区过程中的通勤成本，也可以为安居区集中开发区集聚人气创造条件，客观上支持安居商业和工业的发展。

（二）城市化是与工业化紧密相伴的，做到“两化联动”

安居有“区”的骨架，但只有“县”的体质，从“区”的角度讲，安居不够健全，这是一个现实。如何改变这一现实，安居应当从便利的交通、丰富的自然资源和人文景观以及优越的地理区位优势做文章，不断发展壮大自己。从世界城市发展历史看，城市的发展壮大不外基于两种原因：其一，因政治而崛起，国家行政机关利用行政权利集中各地资源发展所在地经济，促进工商各业的发展，使当地城市化；其二，因工业发展或物流区位优势发挥促进城市化进程。安居要城市化，也离不开这两重因素。从政治力量推动城市化进程来讲，安居镇具备一点，但安居区不具备。安居区城市化进程只能走信息化条件下新型工业化的发展道路。因此，发展工商各业是安居区城市化发展必须要解决的问题。

1.利用丰富的天然气和盐卤资源，发展技术含量高、污染小的精细化工产业，对于技术含量低、污染大的盐化工企业应当排斥，注重工业发展的规模和效益。

2.重点发展现有的五个工业园区，新增工业企业必须进驻园区组织生产，同时在五个园区的合理位置形成一个为工业园区服务的居民生活区。在西眉镇和磨溪镇，则应利用与重庆毗邻的优势，发展为重庆工商业和第三产业服务的零部件加工、物流各业，做好借力重庆发展的文章。

3.针对成都、重庆、绵阳、南充、内江等城市做文章，充分发挥地理区位优势，利用便利的交通网组织物流运输和旅客运输，为周边区域的经济发展服务，并从这种服务中使自己发展壮大。

三、房地产开发应为城市化进程服务

（一）房地产是安居区在城市化进程加快发展时期的巨大动力

我国许多地区的城市都从房地产开发中获得了巨大的好处，我国的财税分配政策在客观上也起到了刺激地方政府积极开发房地产的作用。地方政府从房地产开发中筹措了大量资金，并将其再投入城市房地产业，最终使整个城市获得了发展。没有房地产开发，地方一级的区域政府就不能获得相应的民间资本到本地区集聚，也不能获得国有银行通过房地产商贷的途径对本地经济发展的支持。在这样特殊的政策背景条件下，房地产就是地方政府的聚宝盆，就是地方经济的聚宝盆。我们在这种政策背景下推进地方城市化进程，不开发房地产，我们就失去了房地产发展对城市化进程的巨大推力，我们就有失职之嫌。同时，从城市化进程本身来讲，城市化不能没有房地产的发展，在一定程度上城市化发展就是要体现在房地产上。所以在推进城市化进程中，安居区政府应重视房地产业的发展。但是房地产业不等于城市化。与城市化紧密相随的是工业化（工业和商业），没有工业化就没有城市化。这是因为工业化解决的是物质资料的生产和再生产，并且这种生产和再生产是不断重复的。通过这种不断重复进行的工业化的生产和再生产过程，一方面人们补充着日常生活过程中所消耗的资质资料，解决社会生活不断重复的问题，另一方面也解决劳动者就业和收入来源问题，使城市人能够生存下去。劳动者能够就业和有收入来源，就能产生消费。有了消费工业生产的产品就有了出路，并再次组织生产，如此循环往复，社会生活得以维系。房地产也能产生一定的就业，但其产品的消耗一般需要十几年、几十年，甚至上百年的时间，因此产生的就业人口有限，对社会生活的不断重复再生的能力有限，所以城市化进程的真正动力在于工业的发展和工业化，房地产业在城市化进程中只是一个加速器。

事实上，在城市化发展进程中，对房地产业这个城市化加速器的利用，必须限制在一个合理的水平。如果没有一定人口集聚，来使用房屋这种特殊商品，房屋在日晒雨淋的作用下，自然耗费很快，新建房屋不几年就会成为废品。同时，没有人气的房地产区域，会给人不利的心理暗示，其最终结果可能是使大量的金钱白白浪费。

房地产开发的这种两面性，安居区在城市化进程中必须加以重视。目前安居区在房地产开发中存在的主要问题是：土地放量过快、开盘过于集中，出现阶段性供过于求的现象，同时城市配套功能不完善、对周边地区吸引力不强、外来投资或置业的人很少。为此，我们建议安居区在房地产开发方面，采取以下对策：

1.适当放缓房地产开发速度，对于集中开发区域外的土地，暂停招拍卖。

2.加强对集中开发区内的土地的开发力度，并从办事程序上给予优化。

3.减免部分地方税费，支持第三产业发展，降低居住成本，引导外籍人员入区居住。

4.开通318国道及未来的遂安快速通道的公共交通线，并加大区财政支持运营的力度，实现二元低价战略，并根据情况早上6-7点可10分钟一班，下午5-6点10分钟一班，晚10点左右10分钟一班，引导人员往来，引导人员到安居消费。

（二）安居区城市化与房地产开发大思维大思路

安居的城市化发展是在新时期信息化条件下的全新城市化，为了加快城市化进程，安居应将新农村建设与城市化进程相结合，将本地城市化发展与全省乃至全国城市化进程相结合，促进发展、科学发展。

1.安居的城市化应当与新农村建设结合起来

我国的新农村建设能否成功，一个重要的因素就是农村劳动力转移能否成功。我国已经体验到了农村工业化的恶果是遍地污染、环保成本昂贵，工业发展必须进园区已是共识。因此在安居的城市化进程中，区委区政府应当对农村劳动力向安居区集中发展区转移作出规划，培训农村劳动力，使他们有一技之长参加工业生产，进入工业领域或第三产业就业，支持当地农民在集中开发区购房，使其有基本的生活住所，在优惠的政策引导下，为安居区的工业化发展进程提供劳动力资源。农民新建的集中居住区布局，应当从有利于安居城市化进程来设计，促进安居区各镇级城镇的发展，尽可能地使农民集中居住区成为辖区内小城镇的组成部分，推进新型城镇化与推进新农村建设同时并举。在农村人口大量转移的基础上，组织农村土地流转，实现农业生产的资本化、集约化、工厂化，提高农业生产能力。

2.借助成渝经济区发展的契机，努力为全省城市化进程提供样本

安居区所处的川中丘陵平坝的地理条件与区位优势以及丰富的自然资源，决定了安居区的城市化发展进程和发展条件都好于四川盆周山区和地震带地区的城市化发展。因此，安居区的城市化进程，不仅应当解决安居区农民的城市化问题，也应当为四川盆地山区和地震带地区的人民城市化进程做贡献。为此，建议安居区委区政府与四川盆周山区和地震带地区的县级政府沟通联系，借地给他们，让其组织投资，组织工业和第三产业生产并主要使用相应县区的劳动力，让这些生产能力和人口在安居落户，提升安居人气。同时，安居区还可以将相应县份投资及企业生产产生的地方税费平行划拨于相应县级财政，使四川盆周山区和地震带地区的政府能够实现异地组织生产，异地解决本县就业压力和农村劳动力转移，异地增加本级财政收入。与此同时，安居招徕了资金推动城市化进程，集聚了人气带动相关产业快速发展。

安居得天独厚，大视野、大思维、大开发，必然推动安居城市化进程高速发展，一个现代产业承接新高地、生态田园城市新典范、绿色经济发展试验区将凸现在川中大地上。

课题组组长：吴兆华，中共四川省委省级机关党校副校长、经济学博士；课题组成员：傅铭、李晓南、周红芳，中共四川省委省级机关党校副教授；王喜梅、刘军、彭泉涛，中共四川省委省级机关党校讲师。

本文系四川省党校系统2011年度调研课题立项课题（DY2011196）。

F299.27

A

1008-9187-（2011）03-0068-04

覃清蓉