房地产信贷资金配置效率实证研究

□文/陈德强 熊燕青

一、引言

房地产的不动产特点使得其具有很强的地域性特征。从房地产市场的供给角度看，房地产业开发建设和提供的商品具有位置的固定性和不可移动性，一般来说，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求。从房地产市场的需求角度看，消费者购买房地产主要是用来满足当地的生产、自身住房和投资的需求，这在很大程度上也受到地域性的限制。因此，当某一地区的房地产市场供求不平衡，或者不同地区房地产价格存在差异时，不能像其他商品一样，通过房地产商品在地区之间的流通来缩小这种供求不平衡或价格差异。

随着房地产市场的不断扩大，单纯的依靠各大开发商的自有资金的时代已经结束，几乎所有房地产企业都需要寻求各种各样的信贷资金，而这其中银行的信贷资金是最为重要的一部分。国内外对于银行的信贷研究较多，但主要还是针对银行信贷资金的优化，以使得银行获得最大的经营效益。尤其是最近一段时间，部分地区出现房价过高的泡沫症状，银行的信贷资金的合理运用问题引起人们的高度关注。如，韩平（2004）研究了近年房地产信贷资金循环流动及风险；张洪（2009）从银行与房地产市场的关系进行了实证研究。这些都为房地产信贷资金的研究提供了参考。

随着近几年来房地产信贷资金不断的放大，特别是在现阶段国家提出较为宽松的货币政策导致信贷资金达到天量，这使得银行的风险也不断加大。而随着国家对房地产产业的调控，信贷资金出现了较为明显的下降。然而，如何才能有效地控制房地产价格的不断上升，单纯的全面抑制信贷资金的数量并不能体现房地产市场的差异性，也就不能达到预期的调控效果。这就需要一个衡量指标，房地产信贷资金配置效率，通过这个指标对不同地区、不同区域进行有针对性的控制信贷资金，使得信贷资金发挥最大效用，体现优化配置与集约利用的特点。

二、房地产信贷资金配置效率评价方法

（一）房地产信贷资金配置效率的内涵。房地产信贷资金配置的规模变化对区域或全国经济增长的贡献在一定程度上反映了房地产信贷资金的配置效率。由于不同地区的社会经济发展基础不同，因此将一定的信贷资金分配与不同地区进行开发建设所产生的收益将不可避免地产生差异。按照经济学的择优分配原理，要检验任一地区房地产信贷资金的分配方案是否是最佳，只要检验任意两地区的房地产信贷资金的边际产出是否相等。也就是说，当各个地区的房地产信贷资金边际产出相等时，最有效的信贷资金配置得以实现，既有:

其中，gi为第i个地区的房地产信贷资金收益曲线，xi为第i个地区的房地产信贷资金投入量。从中可以得出，当各地区房地产信贷资金利用的边际产出相等时，表明信贷资金的区域配置效率达到最大。而伴随着各地区信贷资金利用的边际产出差异越来越大，表明信贷资金的区域配置效率也相应越来越小。

（二）房地产信贷资金配置效率评价模型。从上面的房地产信贷资金配置效率内涵中不难看出，各地区信贷资金利用的边际产出差异越小，信贷资金的区域配置效率也相应增大。这里主要利用基尼系数来衡量指标间的差异，以此来反映不同地区的房地产信贷资金配置效率的高低，从而得到评价房地产区域信贷资金配置效率的评价模型:

表1 2000～2009年中国各地区房地产信贷资金边际产出平均数

其中，AE为房地产信贷资金的区域配置效率；P1，P2，P3…Pn为不同地区房地产信贷资金利用的边际产出（按照实际观察值的降序排列）；为不同地区房地产信贷资金利用的边际产出的平均值；GL为以基尼系数反映的不同地区房地产信贷资金利用的边际产出的差异，其数值界定在0～1之间。由于基尼系数GL越大，表明不同地区房地产信贷资金利用的边际产出的差异就越大。根据前面对配置效率内涵的界定，AE越大就说明房地产信贷资金的配置效率越高，而且AE的取值也界定在0～1之间。为进一步简化计算，评价模型可以表示为:

三、房地产信贷资金配置效率实证结果

结合前面对房地产信贷资金配置效率内涵的鉴定及评价模型的建立，这里选取以中国各省域层面的房地产信贷资金配置效率进行实证评价，实证评价年限为2000～2009年，共计10年。

（一）数据来源。根据房地产信贷资金配置效率内涵及评价模型得知，房地产信贷资金配置效率评价的核心就是Pi，即房地产信贷资金的边际产出。为了计算方便，这里以特定地区房地产产出增量和房地产信贷资金的增量的比值来衡量房地产信贷资金的边际产出。即:Pi=（当年房地产产出量－上年房地产产出量）/（当年房地产信贷资金量－上年房地产信贷资金量）。

可以看出，所要利用的数据主要是下面两个部分:第一，商品房销售额；第二，房地产信贷资金量。对于第一部分数据，可以从《中国房地产统计年鉴》中得到。第二部分的数据可以结合《中国房地产统计年鉴》、《中国固定资产投资年鉴》和中国经济统计数据中查询。在此基础上得到房地产信贷资金配置效率的边际产出。表1显示的是2000～2009年这十年间中国大陆各地区房地产信贷资金的平均边际产出。（表 1）

（二）评价结果分析。将实证研究的数据进行整理，得到1999～2009年中国房地产信贷资金和商品房销售变化图，如图1所示。（图1）不难看出，中国房地产信贷资金从1999年到2009年间呈现整体上升趋势，尤其是到2007年以后的两年更是呈现直线上升，同时商品房销售额则是在2007～2008年呈现下降，而后快速拉升。这也充分反映了自1998年后中国房地产业的高速发展以及国家的宏观调控的作用。从图1中看，2007年的国家严格控制房地产过快发展，以及2008年面对全球金融危机时候，房地产成为拯救中国经济的支柱作用。这些都得到了充分的体现。

将房地产信贷资金和商品房销售整理代入前面的边际产出公式，得到图2所示的2000～2009年中国房地产信贷资金边际产出变化曲线。可以看出，2005年和2007的边际产出相对于其他年份的边际产出十分突出，尤其是2007年的边际产出量更达到了19.38，这与国家在该年的货币紧缩政策是分不开的。国家通过减少银行贷款的方式控制房价的过高上涨，而全年的销售量相比2006年并没有过多的改变，这就造成了2007年边际产出过高的原因。图中另一个值得注意的年份便是2008年的唯一负值，这是由于通过2007年的贷款进一步紧缩，房地产信贷资金的增量变为负数导致的。而通过国家在2008年底的宽松货币政策的作用，在2009年房地产信贷资金边际产出很快地调为正。（图2）

再将上述计算整理所得的历年中国各省区房地产信贷资金利用的边际产出值代入房地产信贷资金配置效率评价模型，不难得出2000～2009年中国的房地产信贷资金配置效率及变化趋势。图3为近十年来中国房地产信贷资金区域配置效率及变化趋势。（图3）从中可以看出，2000～2009年中国房地产信贷资金配置效率经历了一个波动的变化过程，评价之初的2000年房地产信贷资金配置效率为0.364，此后围绕0.5上下波动，经过2007年的调控措施，最终回归到0.5的水平上。评价期间波动加大，最大波动达到1倍的水平。

值得一提的是，这十年的数据也正好是中国房地产发展最为快速的十年，期间经历了国家的发展鼓励以及宏观调控，还有世界经济对中国房地产业的影响。房地产信贷资金配置效率在2001年、2005年、2006年分别达到峰值，表明在这些年房地产信贷资金对房地产销售发挥的作用比其他年份大。另外，从各区域的边际产出平均值可以看出，信贷资金在各区域分布的不均衡性，相互之间的差距较大。只有通过调节各个区域房地产信贷资金总量才能使信贷资金达到最有效利用，这样才能有利于国家房地产的发展。

四、结论与启示

本文基于经济学中的择优分配原理，结合房地产信贷资金的特点，提出中国房地产信贷资金配置效率评价模型，利用近十年的各地区房地产信贷资金及商品房销售额变化，将其应用于评价模型的实践中。具体为，利用基尼系数来衡量指标间的差异，以此来反映不同地区的房地产信贷资金配置效率的高低。各地区信贷资金利用的边际产出差异越小，信贷资金的区域配置效率也就相应增大。当各地区房地产信贷资金利用的边际产出相等时，表明信贷资金的区域配置效率达到最大。而伴随着各地区信贷资金利用的边际产出差异越来越大，表明信贷资金的区域配置效率也相应越来越小。本文不仅得到近十年的房地产信贷资金配置效率，更为今后信贷资金合理有效利用提供了参考和借鉴。对配置效率较高的地区提高房地产信贷资金量，将有利于信贷资金的高效利用；同时可以减少配置效率较低的地区提高房地产信贷资金量，使房地产信贷资金达到均衡利用，最终达到有效的配置效率。

另外，本文也给政府调控房价及防范金融风险提供了一定的借鉴，以往的调控措施只是针对宏观的全国范围，而很少考虑区域微观效应。这也是直接导致国家调控达不到预期效果的原因。通过分区域考虑房地产信贷资金的配置效率，可以达到不同区域针对自身情况分别调整信贷资金，促使房地产业得到更加健康的发展。

[1]李霞.房地产信贷资金配置效率研究[M].北京:中国人民大学出版社，2009.

[2]武霖霖.北京市房地产投资效率研究[J].经济论丛，2009.

[3]张敏，张洪.我国银行信贷与房地产市场关系的实证研究 [J].中国集体经济，2009.7（下）.