收益现值法在旅游资产评估中的应用研究＊

李卫华

（桂林航天工业高等专科学校 学报编辑部，广西 桂林541004）

随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经是中国经济发展的支柱性产业之一。

在经济全球化的条件下，资本的流动性越来越强，资本的逐利本能促使投资人常常进行跨国、跨地区的投资，投资的方式也越来越多样化。旅游项目投资已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势，也正在成为旅游投资的特征［1］。另外，在旅游资源得到开发或初步有效开发的地区，直接投资新建项目的机会已经不多，收购、转让、控股和租赁是常见的投资方式。本研究旨在利用收益现值法对旅游资产进行应用性评估尝试。

一、旅游资产的特点

在市场经济制度中，资产评估的方法和技术基本上是一致的，大多数情况下都是采用收益现值法、重置成本法和市场比较法等对资产进行评估。这些方法和技术得到了世界各国的普遍认可。由于制造业资产所涉及的技术经济内容较其他类型企业更为复杂和多样，所以，各种会计方法和基本会计制度一般都以制造业为蓝本来设计和核算。旅游资产本质上和其他行业资产是完全相同的，它有普通资产的一般共性，因此，旅游资产的分类和评估方法也是相同的。根据社会资产的存在形态分类，资产可分为有形资产和无形资产。有形资产包括固定资产、流动资产、对外投资、其他资产和自然资源等。无形资产包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

但是，旅游资产又具有与一般行业资产所不同的特点。这些特点是：

1.投资回收期短。旅游资产的投资回收期，一般在10年以内，鲜见超过10年的项目。例如，餐饮和娱乐业1～2年（经营场所为租赁时）；旅游中介业1年左右；旅馆租赁经营2～3年；新建酒店和景区5～8年，最多10年。

2.经营期长。根据国家现行法律和行政法规的规定，投资旅游项目开发的经营时间都比较长，基于土地使用权的有效期限，项目经营管理期限一般都在30～40年以上。对长期经营的资产，所有者必须有明确的经营战略思想和目标。

3.流动性强。旅游资产的流动性较其他资产更强，周转时间更短。如，餐饮和娱乐业的流动资金一次周转时间约为3～5天；旅游中介业约为5～7天。

4.损耗率高。基于旅游业的消费和休闲属性，大多数旅游业的设施和装修档次较高，且这些设施和装修都是一次性的投入、使用周期短、不具备修复性和重复使用。所以，它的损耗率很高。例如，装修的投入一般3年要折旧完毕，或每次易主就要重做装修；客房的日用品均为一次性使用；水电的消耗不能按人均分摊等。

5.风险性高。由于旅游业的投资回报率较高，伴随的必然是高风险。人们出游的目的地，一般是不会重复的，旅游景点和线路绝大多数情况下接待的客人是一次游过客。某些景区和游乐项目，开业时很鲜光，但热闹一段时间就门可罗雀了。所以，长期持续地组织客源是旅游业的头等大事（香港迪斯尼乐园开业以来长期亏损的重要原因之一就是每年的游客没有达到预期数量）。

6.季节性和地理气候性明显。季节性特点是旅游业与其他行业最明显的区别，寒暑假、节日长假是旅游旺季。另外，地理气候条件优越的热线地区，也是旅游资产的重要加分因素，一些账面价格同质同价的资产，分别处于南北地区，由于每年的营业天数不同，其市场价值的差异，会造成两者的评估价格相差悬殊。

这些特点，我们在对旅游资产进行评估时应该予以注意和重视。

二、收益现值法简介

（一）关于收益现值法的概念

收益现值法也称收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法［2］。所谓预期收益，是指一个企业或一项特定资产在使用过程中，所带来的净收入。这里的净收入，首先是指企业的所得税后利润，当然，也包括固定资产的折旧额。

我们认为，收益是企业在生产经营活动中运用其资产所回收的净现金。它应该是企业在使用资产中，所取得的总现金扣除企业为取得这一总现金而必须支付的现金总额后的余额。

应用收益现值评估资产必需具备以下条件：①被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产。②产权所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。

（二）决定收益现值的基本因素

在资产持续经营前提下，一般不需要追加投资，决定其收益现值的基本因素包括：

1.超额利润

它是指一个企业的获利能力超过了同行业其他企业的获利能力；或者说就本行业而言，超出了其他行业的获利能力。这个因素说明，这些资产相对于其他企业拥有的同样资产具有较强的获利能力。它是资产持有者和购买者最重视的问题，运用这些资产将带来超额收益，其收益的现值必然增加，资产价格必然提高。在一般情况下，影响超额收益的因素主要有：①企业素质。包括企业员工的技术、文化水平，机器设备，原材料，加工工艺方法以及企业管理等。企业素质是企业技术先进性、管理现代化、服务质量、企业文化、商誉等无形资产的拥有程度的综合反映。一般地说，在售价相同情况下，企业素质高，生产消耗就低，成本就会低，超额利润就多；反之，就不会有超额利润。②市场条件。主要指市场占有率的高低、竞争环境的优越与否等。③企业或其产品或其商誉在国民经济中所处地位。如企业或其产品属于新兴行业或是新产品，缺乏竞争对手，技术进步或是提供超值服务等，它获得超额利润的可能性就大［3］。

2.重置成本

通常情况下，重置成本是以现时货币量反映单项资产存量规模的指标，也是在现时状态下，反映投入本金数额的尺度。在企业生产经营正常情况下，收益率不变，则资产存量多，其收益额必然多；反之亦然。

3.本金化率，即折现率

本金化率是一个行业或一个社会的平均资金收益率，是用以考核某行业经济效益的重要综合经济指标。本金化率与资产价格之间的关系是：

本金化率＝ 资产收益率 ＝ 年收益额／资产总额（收益现值）

或者

资产总额（收益现值）＝ 年收益额／本金化率

显然，本金化率越高，收益现值越低；本金化率越低，收益现值越高。

当企业经营方向有所变更，需要追加投资时，收益现值就不仅仅受上述持续经营条件下各项因素的影响了。经营方向的改变使企业追加投资，应视同预期收益的扣除因素，在计算收益额时，折旧增加现金流量和追加投资减少现金流量的因素统一予以考虑。

（三）收益现值法评估资产的程序

资产评估收益现值法的程序如图1所示。

图1 收益现值法资产评估程序图

1.根据资产业务的性质确定被评估资产应用收益现值法。

2.收集有关财务状况等信息资料，其来源主要是被评估企业的资产负债表、损益表等财务报表和中长期（一般5年）发展规划。

3.对比分析有关指标（如产销量、利润总额等）的变化趋势。

4.根据资料计算和对比分折结果，结合中长期发展规划预测未来收益额。

5.按一定的收益率对各年的收益额进行折现或资本化处理。

6.根据评估结果，确定评估资产的价格。

采用收益现值法，预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响，评估结果很难保证精确可靠。因此，收益现值法在评估中一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估（重置成本法适用于复原单项资产评估，市场比较法需要成熟的市场条件）。比如，旅游资产的整体投资时，收益现值法是较好的。

三、收益现值评估法在旅游资产评估中的应用实例分析

收益现值法在实际运用中一般可以采用预期收益折现法和市场参照法来对资产进行评估。实际上，由于市场参照法因条件的限制，它具有很强的不可实现性，收益现值法的实际应用则多为预期收益折现法。预期收益折现法是在能够预测资产的未来各年度收益水平时，直接用未来各年度的收益额，根据资产所能够服务的年限以及适当的折现率进行折现，求出现值之和，即资产的评估价格。预期收益折现法，分别在下列不同情况有所区别：

（一）有限期间各年时收益折现法的预测

其计算公式为：

收益现值＝∑（各年预期收益额×各年折现系数）

应用举例1：某饭店租赁经营10年，已经经营了6年，还能继续经营4年，账面固定资产原值为3 000万元，假设10年里一直采用直线法提取折旧，最后残值为原值的5%，即150万元，流动资产为1 000万元，所得税税率为25%，折现率为12%。现拟转让，进行资产评估，假设暂不考虑债务问题。采用收益现值法预测4年内，各年预期收益及其收益现值的计算如表1所示。

表1 采用收益现值法预测4年内的收益金额单位：万元

经计算，全部资产现值总额（4年收益总现值）亦即全部资产转让资产的价格为1 891.076万元。

（二）未来收益是无限期的情况下收益预测

在未来收益是无限期的条件下，有两种可能，一是未来各年收益呈现为年金的无穷数列，二是未来各年收益是不等额的无穷数列。对这两种情况也应分别采取不同方法计算其收益现值。

1.年金法预测。它适用于未来各年预期收益呈现为年金无穷数列的情况，可直接进行本金化，就可计算出其收益现值。其计算公式为：

收益现值＝ 年收益额／适用本金化率

应用举例2：某景区经营权欲出售，可以长期经营，该企业所在行业的折现率为10%。据预测，该企业在未来期间内所面临的市场状况及其竞争状况基本稳定，每年营业取得净收益500万元。使用年金（本金化）法，计算该企业的出售价格为：

收益现值（出售价格）＝500／10% ＝5000（万元）

2.分段法预测。它适合于未来预期收益高低不等且没有明显稳定增长趋势的情况。方法是以若干年为界划分前期和后期，对前期（一般取5年）预测各年预期收益折现加总，计算现值；对后期，先设定各年收益为适当数额的年金，并经本金化处理计算出以后期第1年为现时的现值，再将这个现值进行折现处理，折算或整个时期第一年的现值；最后将前后期两段的收益相加，即是预期收益的现值。

采用分段法计算收益现值的计算公式为：

预期收益现值总额 ＝Σ（前期各年收益额×各年折现系数）＋（后期各年年金收益／适用本金化率）×后期第一年的折现系数

确定后期各年年金的方法，一般以前期最后一年的收益额作为后期永续年金收益的标准；也可预测后期第一年的收益作为永续年金收益。

应用举例3：某酒楼开业以来经营情况良好，根据以前的经济数据，对其未来5年的收益状况进行预测，其收益值分别为230万元、245万元、260万元、280万元和265万元。该酒店在未来较长的时间里将继续正常经营。若其所在行业的折现率为10%，试计算酒楼的收益现值。

解：第一步，先计算预测前期5年的收益现值。

①前期5年收益现值＝230×0.9091＋245×0.8264＋260×0.7513＋280×0.6830＋265×0.6209＝962.68（万元）

第二步，以第5年的收益额作为以后各年的年金，计算第6年之后的年金，折算为第5年的收益现值：265÷10%＝2650（万元）。

第三步，再将第5年收益现值折算为第一年的现值（即第6年之后的年金现值）：

②第6年之后的年金现值 ＝2650×0.6209＝1645.38（万元）

第四步，计算该酒楼的收益现值。

该酒楼的收益现值＝①＋②＝962.68＋1645.38＝2608.06（万元）

四、结束语

综上所述，资本的流动性越来越强，当投资人进行旅游业开发时，不一定非得从新建项目开始。如果选择了收购、受让、控股和租赁中的任何一种投资方式，那么，对这些被出售或租赁的旅游资产进行评估是必不可少的环节。收益现值法从对资产的本质特性出发，以资产的未来收益的现值对资产进行计价，较真实和准确地反映了企业整体资产或某一类资产的本金化的价格，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。为了对同一种资产的评估得出较为准确的结论，还可以同时采用重置成本法和市场比较法等来对被评估的资产进行验证评估。

［1］ 李肇荣.旅游经济学［M］.北京：高等教育出版社，2008（2）.

［2］ 朱萍.资产评估学教程［M］.上海：上海财经大学出版社，2002.

［3］ 颜世廉.资产评估 ［M］.长沙：中南大学出版社，2001.