让保障房成为楼市的“胡萝卜”

马红漫

自我国住房商品化改革以来，保障房建设严重迟滞，其结果就是，大批刚性需求实际上成为了支撑高企房价的中流砥柱。

令人欣慰的是，楼市调控在经历了数轮沉浮之后，终于从单一的打压投机向“大棒”加“胡萝卜”转向。而这根“胡萝卜”就是加快保障房市场建设，通过大面积满足中低收入群体的居住需求，优化商品房市场的供求关系，进而倒逼商品房价格回归理性。

随着年初这道“令牌”的掷出，全国保障房项目建设已提供了一份较为“满意”的答卷。国土资源部近日公告称，今年全国保障房用地已经落实4万余公顷，落实率超过100%。而9月底的数据已经显示，今年保障房已开工986万套，占年度计划的98%。这意味着，各地今年向中央立下的军令状基本上都得到了履行。

全国保障房建设实现“开门红”，这成绩着实应该受到褒奖。但现在的问题是，那些纷纷圈地、打桩的保障房工地，是否能继续保持如此热烈的氛围。这些项目从开工到竣工、再到公平合理地分配出去，任何一道环节都须走得谨慎，否则极有可能导致政策落实的偏差。

楼市调控的政令是中央发出的，具体实施的却是地方政府，利益诉求迥异可能会引发政策执行的间隙。事实上，地方政府对保障房的态度终究有些暧昧，虽然有行政考核压力在前，但保障房大规模上马则会触动商品房市场，继而影响其一直倚仗的卖地生财之路。显然，这样的结果是地方政府所不情愿看到的，而保障房建设与土地财政之间的“跷跷板”效应已然呈现雏形。有数据显示，在楼市再现胶着的10月份，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交。地方财政本就因债务大规模到期捉襟见肘，卖地生财之路变窄更给保障房后续资金“输血”带来压力。保障房的正常工期需两年半左右，考虑到2010年开工结转项目，再加上今年开工的保障房，年内竣工规模只有300万套左右。这说明未来一年内各地将承接更多的结转项目，对于项目监管、资金投入等工作都是不小的考验。而从此前的报道看，地方政府已对保障房暴露出了重规模、轻质量的态度端倪，诸如“1平方米卫生间”等明显有违合理居住需求的房型结构已成为了众矢之的。当下，保障房最终以何面目示人，则可能要视地方监管部门的态度而定，甚至可能要凭开发商的“良心”而论了。

对于保障房缺血难题，也需要从长计议。从目前的解决思路看，除了中央与地方共同筹资外，今年开工的1000万套保障房竣工还将有8000亿元的资金缺口，有关部门希望能通过社会和企业途径给予解决。众所周知，保障房建设投入大、本金回收期长，其本身并不具备盈利亮点。而社会机构的载体如果无法以基本的商业利益为前提，着实难以保证其能够热衷于此项投资。虽然政府部门不可能直接给予社会企业经济利益，但优质的政府服务与税费减免优惠政策却是许多企业渴求的无形资源。有鉴于此，有关部门或许可以另辟蹊径。

即便保障房建设排除万难悉数交房入市，也还要接受最后一道关口的考验，那就是实现公平分配。当下，诸如开宝马入住保障房、公务员集体申请保障房的现象屡禁不绝，以至于社会公益资源被少数人利用为牟利工具。客观而言，分配环节是体现保障房公益性的“生命线”，实施起来并非易事。近期，香港政府甚至因向保障房开出了过于优惠的条件而颇受微词。根据新规，香港居屋未来以高价在二级市场出售时，政府只收回当年的补贴金额，而不像此前的居屋政策，要求市民按比例补交差价。对此，有人反驳称，这相当于是用纳税人的钱，让中低收入群众的少数人幸运发财。从这一案例可以看出，保障型住房分配具有较强的敏感性，设计出相对合理的分配方式还需要广纳众议。