老年地产走热的后续思考

封丹

老年地产，显然与商业地产、住宅地产、工业地产等有着明显区分。最根本的区分在于服务主体、服务内容、服务方式、服务目的与理念的不同。

老年人是老年地产的服务主体，生活照料、医疗护理、精神慰藉等养老需求是老年地产的服务内容；不仅仅提供一处居所，而是以居所为载体，提供专业、完备、持续、具备一定品质的养老服务是老年地产的运营方式。

老年地产重心不在地产，而是老年人以及老年人向往的生活。专门针对老年人生理、心理特征而设计，并提供细致入微的综合服务。以满足老年人养老需求，为老年人带来愉悦而幸福的晚年生活为本，是开发老年地产的根本理念。因此，做好老年地产的第一要义，不能只见房子，不见人；只建房子，不管人。

老年地产，包括住宅产品以及养老服务产品，两者又是合二为一的。“一”是老年人；“二”是硬件(住宅)与软件(服务)产品；再有“三”就是持续增长的产品价值了。只要有“一”，自然生“二”、生“三”。将老年地产当做一个持续增值、同时真正为社会创造福祉的项目来运作，眼光不能太狭隘、太片面，比如对老年人的研究，不能只看一时，要考虑其5年、10年、20年间老年居住者年龄、生理、心理的变化及相应的配套服务；此外，一个完备的老年地产项目，不仅聚集高品质的养老服务设施，同时这些设施与服务对本区域应具有一定的辐射效应，充分发挥其医疗、护理等方面的专业优势，为更多老年人群提供公共、公益服务。综合而言，挖掘老年地产的价值，应围绕老年人需求，从时间长度、服务深度、辐射广度三方面入手，打开思想疆界，跳出地产惯性，构造“活”的、具有生命力的养老产品与服务。

要满足如此丰富、深厚、富有挑战性的产品内涵，又是一个全新的产业领域，谁有资质、能力、十足把握成为主体开发者?显然，注重房屋前期建设、不重后期运营管理的地产开发商具有一定局限性；手握重资本、长线资本，善于保险产品销售但不善于养老地产开发、服务的保险公司具有一定局限性；具备资本实力及丰富老年地产运作经验的外资企业，由于政策壁垒及本土化经验不足，局限性也非常明显；手中有土地、有政策、有良好的发展意愿但并非市场运营主体的地方政府，同样具有很大局限性。可见，任何一个单一角色都不足以应对养老地产的立体式需求。做大、做强我国的养老地产，还远未到专业细分的发展阶段，而需打破行业界限，通过联盟、联合的方式构造完整产业链，将资源配置、实体建设、服务配套、产业开掘、资本运营等各个环节串联在一起，实现共建、共营、共享，围绕一个使命、一个中心，发挥各自所长、实现本体价值。

表面上，当前我国养老地产实现快速规模发展，缺土地、缺资金、缺服务、缺政策，但实际上，这些资源都不缺，我们真正缺的是配置与整合能力；缺的是产业整体规划；缺的是政府与市场、行业与行业之间的协调机制；缺的是以一个统一界面、统一主体为老年人提供优质、实惠的服务。

老年地产，既是潜力巨大的现代消费产业；也是体现区域文明程度的重要社会事业。庞大的老年人口基数、快速的老年人口增长速度，迫使我们要走出一条符合中国国情的养老地产发展模式。它首先应是老年人认可、需要、消费得起、心中企盼而又唾手可得的，这其中有刚性的需求，如基本住房保障与生活照料、完备的医疗条件，专业的护理服务等等；同时也有弹性的需求，如针对不同老年人特征的产品层次和服务序列。刚性需求对应公共服务供给；弹性需求可充分发挥市场机制作用。满足两类需求，需要医疗、护理、家政等专业机构进驻，也需要地产、金融、保险等商业组织的强有力支撑，两者应纳入区域政府发展养老产业项目的总体规划之中，并借助统一的运作平台，依据老年产业的发展规律、老年地产的开发时序，实现资源高效流转，价值逐级倍增，老年人持续获益，各方主体均享利益、共同为建设和谐的老龄社会贡献才智。