浅析新形势下城市规划与房地产开发的关系

李玉石 朱永亮 大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院

浅析新形势下城市规划与房地产开发的关系

李玉石 朱永亮 大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院

解读城市规划与房地产开发的内涵及行为特点，以及新形势下城市规划与房地产开发的关系。并针对城市规划对房地产开发的指导和调控作用进行浅显的分析。

城市规划；房地产开发；指导和调控

城市规划是城市建设的指南，是创造良好的生活环境、工作环境的前提条件。政府必须依靠规划的权威，对社会经济建设进行管理和控制，以协调各方关系，配套建设，维护和提高公众利益，保证社会经济的顺利发展。

现如今，打开报纸、杂志、电视网络，随处都可见到房地产产业无所不在的广告。到处都是楼盘分析，楼价趋势预测，房屋买卖中介，不知不觉房地产开发日益成为社会的经济龙头产业。房地产业是一种城市形态的产业，是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市化的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现出来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，发挥城市规划对房地产开发的指导和调控作用，促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。试图就这一问题，进行一点浅显的分析。

一、什么是城市规划

城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件布置城市体系、确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

二 、什么是房地产开发

房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。

三、城市规划的行为特点

城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益。要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、环境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。

四 、房地产开发的行为特点

房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。

五 、城市规划与房地产开发的关系

最近20多年来，我国各地都已全面进行了多轮次的城镇总体规划，各大城市普遍开展过分区规划，许多地方还编制过区域规划、城镇体系规划。

房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发、商品房建设，当然也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：

(1)指明房地产开发用地的方向和地段；

(2)确定房地产业的开发规模、时序和步骤；

(3)安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。

分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下二方面要更加明确：

(1)确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；

(2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。

详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在：

(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；

(2)提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。

因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际，也无法做到。

那么，城市规划与房地产开发的关系究竟是怎样的呢？

首先，城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。

其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。

再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。

六、城市规划对房地产开发的调控和指导作用

目前全国各地在建的商品房规模很大。去年全省在建商品房施工面积突破1亿平方米，可见控制商品房开发总体规模已经很有必要了。

1、控制土地供应量

控制土地供应量，应该做到四个方面：

①端正城乡建设指导思想。城市建设要坚持走内涵发展与外延发展相结合，以内涵发展为主的道路，严格控制土地供应总量。

②加强城乡建设的综合调控。城市的各类建设用地，如各类开发区、科学城、大学城、工业区、科技园、度假区都要纳入城市统一规划，作为城市建设用地，纳入统一管理。

③严格控制建设规模和用地规模。纠正贪大浮夸，盲目扩大城市占地规模和建设规模的现象。

④政府要严格执行国家的法规、政策。在占用耕地上不能化大为小、弄虚作假，违规批地占地。不应为了地方局部利益而置国家整体利益而不顾。

2、控制商品房的开发用地，坚持节约用地

我国人多地少，山地多、平原少，土地后备资源极为有限。中国这个特殊的国情，决定了人均居地面积、城市人均道路面积不能太宽绰，要合理控制每个家庭住宅的占地面积和建筑面积。

结语

总之，房地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。从而更有效的发挥城市规划对房地产开发的调控指导的促进作用，让房地产开发产业跟随城市规划的发展而健康有序的发展。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.07.187