完善房屋租赁市场机制的几点思考

◎ 三门峡市住房和城乡建设局租赁管理处 魏 静

近年来，国务院就房价非理性上涨，从调整供给结构、整顿住房金融市场秩序、强化土地资源管理诸方面出台了众多宏观调控措施，一方面是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到了初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院2011年1月26日又出台了新《国八条》（国办发[2011]号）；另一方面，国家住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》在原建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）废止的同时，新《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)已于2011年2月1日起开始实施。一系列相关举措的出台，无疑更加活跃了房屋租赁市场，因此科学规范市场秩序，在有效遏制商品房屋价格过快增长的同时，提高人员素质，建立健全管理体制，倡导诚信建设是摆在我们租赁工作者面前必须正视和亟待解决的问题。结合多年来从事的工作，浅谈一下自己的看法。

一、规范租赁行为，奠定发展基础

随着社会经济的高速发展，城市化进程的加快，各大城市的旧城区改造、新城区开发、城乡结合部、城中村的规划建设以及大量的集体土地转化以后，对房地产市场，特别是给租赁市场带来了巨大商机，培育了新的经济增长点。但就当前的房屋租赁管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政，不同的部门针对同一房屋租赁都有自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理层面上的混乱和行政归属的莫衷一是，没有形成统一而健全的管理体制。其次，房屋租赁市场管理薄弱，信息不充公，房屋租赁纠纷屡屡发生。与此同时，城镇务工的流动人口日益增多，住宅租赁发展迅速，也伴发了许多社会治安问题，一些违法犯罪分子把租房作为制假贩假、吸毒贩毒、聚众赌博、卖淫嫖娼、传销等藏污纳垢的场所，严重影响了人民群众的生命财产安全和社会治安稳定。还有一些出租单位和个人对房屋租赁登记备案的重要性认识不足，不主动登记备案、隐租瞒价、变相租赁，私下黑市租赁、逃避管理、逃避税费，也干扰阻碍了租赁市场的平稳健康发展。房管部门虽然早已把房屋租赁纳入到管理范围，但相关业务范围仅为商品房屋管理。怎样开展私房、集体土地上房屋租赁管理，逐步将城乡结合部纳入管理范围，扩大房屋租赁管理覆盖面，减少税、费流失，是当前急需引发我们高度关注的首要问题。

房屋租赁业涉及面广，租赁方式复杂多样，涉及的部门多，“没人管、没法管”的局面由来已久，公安限于人力、精力，单靠房管部门无法进行行之有效的管理，国家住建部虽然出台了新《商品房屋租赁管理办法》遗憾的是新《商品房屋租赁管理办法》中没有明确提出对集体土地上房屋租赁行为的规范，使具体管理仍感到实施过程中存在主这种种疑惑。这是租赁市场难以管理的症结所在。

要做到有的放矢，整顿、管理、堵塞漏洞，地方政府要有相应的法律、法规，要建立在“有法可依、有规可循”的基础上，房屋租赁管理才能长治久安。要建立多部门联合管理的长效机制，积极协调国土、公安、工商、税务、办事处、居委会、村委会等部门。尤其在住宅租赁上，和公安、居委会的配合最为重要。公安部门要充分利用暂住人口、出租房屋信息系统的管理优势，在为出租房屋人员办理暂住户口登记和暂住证时，及时查验经房管部分颁发的《房屋租赁证》及出租方开具或提供的税务发票，没有发票或手续不齐备的，及时通报给税务和房管部门，房管部门也应及时将出租房屋登记备案情况通报税务和公安部门，信息资源共享，综合治理方能正本清源。工商部门年检换发营业执照时，督促未纳入管理的单位和个人登记备案。只有形成齐抓共管，协调配合，建立信息交流情况通报制度，才能实现房屋租赁市场管理规范化、动态化、平安化。做为政府管理部门的基层居委会，由于特殊的区位优势，在流动人口管理、房屋租赁信息方面更是更是得天独厚。房管部门在居委会就可以得到大量出租房屋的信息，和街道办事处签订租赁协管协议书，加强和带动房屋租赁登记备案工作，在做好房屋租赁登记备案的基础上，核发《房屋租赁证》，为私房出租的安全稳定织就一张“监管大网”。

在充分了解掌握集体土地上房屋出租信息的基础上，房地产管理部门应当就租赁双方的职责、权利赋予一个新的税务概念，即承租人须向出租人索要租赁发票，该发票可抵扣承租人部分个人所得税。这样不仅可以增强人们的纳税意识，而且租赁市场能够得到更好的规范，还可以杜绝无序管理的中介公司乱吃差价、哄抬租金导致租赁市场杂乱无章、秩序混乱的现象。如果承租人索要发票，不仅仅可以有效遏制中介公司的不法现象，同时可有效避免租赁市场严重的逃税现象。以往由于出租人不愿交税，承租方索要发票的权益也没有得到保障，导致个人和中介企业都在逃税，而如果能变相的在租赁税和个人所得税问题上做到共通，这一弊病将自然迎刃而解。

二、提高人员素质，强化服务举措

目前的房屋租赁市场无疑具有活跃性强、发生量大、问题多三个特点，而其中第三点则是重中之重。在房屋租赁管理工作中，存在着政策法规不完善，依法租赁意识谈薄，执法力不强，协管不到位等问题，工作难度相对较大，又加上近年来房屋租赁市场的无序状态，隐瞒租赁行为及不签订规范的租赁合同现象更是滋生蔓延。因此，规范租赁市场就必须拥有一批高素质、懂管理、精业务、会服务、能吃苦、能战斗的管理队伍，这是做好房屋租赁管理工作的前提和先决条件。

首先要加强队伍建设，提升相关人员的业务素质。抓素质就必须学习培训制度化、规范化。可根据本单位的具体情况进行业务知识培训，提高整体素质，增强分析问题、解决问题的能力；进行法律法规、规章制度和业务办理程序等培训学习，提高全员执法水平和业务工作能力；定期组织行政执法培训，业务技能学习，以省房屋租赁协会为平台，组织业务骨干进行综合业务知识培训，听取专家讲课，开展学术研究交流；组织业务骨干到省内、外地现场考察学习，以期开阔视野，拓宽思路。通过教育培训，提高租赁管理人员的业务技能和整体素质，强化员工的责任感，转变观念，增强服务意识。

打造优秀的管理队伍必须要求业务人员对自己职责范围内的问题，做到全面准确的解答，对不懂的问题或属于自己业务范围以外的问题，必须亲自引导客户到业务负责直接承办人处，严禁解答问题不清楚，严禁以任何借口推诿、搪塞、拖延答复问题与办理业务，确保客户满意。

其次，要从加强法制观念入手，提高管理人员学法、懂法、守法的自觉性和坚定性。并做好法制宣传，运用多种形式向社会各界宣传《房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规，使广大市民和流动人口了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理、服从管理，把房屋租赁管理的有关要求转化为自己的自觉行为。

要在规范行为深化服务上下功夫。一是办理房屋租赁登记备案手续合理、透明、公开；二是严格业务受理；三是按规定时限办结业务。要将物价部门批准的收费依据、项目、标准及业务流程上墙公开。接受市民咨询、监督，设立投诉箱、投诉电话。

完善市场调节功能，不断扩大市场管理覆盖面，主动开展上门服务，为客户提供方便；免费为居民刊登和提供房屋租赁信息，鼓励居民出租闲置的房屋，进一步盘活租赁市场；加大查处违规出租房屋的力度，有效遏制房屋租赁市场私下交易的不良现象。严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时纠正和化解。

要加强有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自责任，减少租赁纠纷的发生，让商户充分认识到守法经营和合法经营和重要性；要严格执法，坚决惩治房屋租赁市场中的违法行为。要以治理长期拒不接受管理的“钉子户”为突破口，以法律、法规为保障，大力推动行政执法工作有效开展，通过法院强制执行，拔掉一些“钉子户”，震慑少数违法户，促进租赁市场规范发展。

房屋租赁管理相对于权属管理等业务来说，属于短期行为，登记备案管理是事后管理，是一种告知行为，且租赁双方当事人法律意识淡薄，不愿纳入的现象很多。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条：“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁价格……并向房产管理部门登记备案”。严格按照法律条文执行，房屋租赁关系才能合法有效。合法有效的租赁关系，不但能减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。

因此工作人员要加强对不理解登记备案制度的出租户广泛耐心的宣传，使租赁双方都能明白租赁管理的重要性和必要性，从而维护租赁双方的合法权益，提高广大人民群众的法律意识，使依法租赁、和谐租赁深入人心，创建良好的房屋租赁氛围。

工作人员也要加强学习，不断提高自身素质，熟练掌握工作程序，力求做到行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务，设身处地为商户着想，以人为本，事必躬亲，切实把人民群众的利益放在首位。以全心全意服务的热情，以诚挚的心赢得社会各阶层商户的信赖。

三、倡导诚信建设，强化市场运作

诚信建设是租赁市场管理的重要条件，房产管理部门和租赁当事人之间存在着共同目的和利益，当事人双方应建立在互利互信的基础上，给予对方理解和信任。在房屋租赁规范化的同时，商户应诚实而及时的到房产管理部门备案，并缴纳有关费用。工作人员必须给予优质的咨询和服务，受理业务时严格按照操作程序办，本着合理、透明、公开的原则，实行一次性告知制度，使办事群众了解房屋租赁登记备案手续须知，按照物价部门核发的标准价格收费后，核发《房屋租赁证》，并将物价部门批准的收费依据、项目、标准及业务流程上墙公开，热情接受市民咨询、监督，设立投诉箱、投诉电话。要大力倡导“爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会”的职业道德规范，坚决纠正那种脸难看、话难听、事难办的不良工作作风，杜绝“吃、拿、卡、要、报”等违规行为，只有双方的共同努力，房屋租赁产业才能蒸蒸日上，不动产才能生动起来。

就目前而言，房屋租赁管理还存在着极大的提升空间，与规范化管理还有一定差距。任重道远，我们要趁势而为，坚持以科学的发展观为指导思想，不断创新观念，以谦虚学习的心态借鉴兄弟城市的宝贵经验，充实完善自己的房屋租赁体系，抓住机遇面对新形势下的市场需要，进一步落实相关举措，那么，房屋租赁管理的和谐局面很快就可以实现。