关于我国物业税法律制度构建的思考

　　[摘要]由于我国土地资源的稀缺性和现有房地产领域税收制度的混乱，物业税的开征成为历史之必然。本文是在物业税必然开征的前提下，探讨物业税法律制度构建的相关问题。
　　[关键词]物业税；立法；制度构建
　　[中图分类号]F812.42　[文献标识码]A　[文章编号]1005-6432(2010)35-0134-03
　　
　　自2003年十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制改革问题的决定》明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，2005年的“十一五”规划纲要也明确提出要稳步推进物业税。2006年，物业税开始在北京、辽宁、深圳、江苏、重庆和宁夏进行首批城市评税试点，2007年安徽、河南、福建、天津成为第二批物业税开征试点省市。2007年政府工作报告和财政预算报告，以及国家税务总局税收工作要点都提出要研究物业税方案。由此可见，物业税的重要性可见一斑。本文是在物业税必然开征的前提下，探讨物业税法律制度构建的相关问题。
　　
　　1　明确物业税的概念
　　
　　物业税作为一个法律概念，学术界目前还未形成统一定论。然而为避免研究对象的内涵模糊，本文首先对“物业税”的概念予以明确。在界定物业税之前，我国应弄清“物业”的概念，“物业”一词源于中国香港和东南亚，类似于英语中的property或estate(即财产、所有物、不动产)，一般定义为单元性房地产，而在我国内地，物业是指已经建成投入使用的各类建筑物以及相关设施设备和场地，是房地产或者不动产的另一种称呼。根据“物业”一词的解释可知，物业税(real estate tax)是财产税的一种，主要是针对土地、房产等不动产征收的税，征收的对象为纳税人所有或使用的房地产。
　　
　　2　选择物业税的立法模式
　　
　　物业税立法模式的选择是物业税法律制度构建的一大重要问题，世界上已开征物业税的国家基本上都进行了物业税立法，但因各国具体国情的差异，所采取的立法模式也不尽相同。国际上物业税立法模式主要有两种：一般财产税模式和个别财产税立法模式。一般财产税立法模式是对个人或法人的所有财产包括动产和不动产实行统一征税的立法模式。美国、加拿大、德国采取了该模式。个别财产税立法模式是对个人或法人所有的土地、房屋或其他财产分别立法进行征税的立法模式，采取这一立法模式的国家因对土地和房屋之间关系的不同处理而存在较大的差异，如泰国将房屋税附属于土地税课征，而新加坡、巴西等国的不动产税根据不动产的分类分别立法规定不同的征收方法和税率。我国物业税立法应当采取何种模式，理论界争议不断。笔者认为，现阶段我国物业税立法模式可以采取个别财产税立法分离制，即将房屋、土地从其他财产中独立出来，将物业税单独立法，和其他财产税法一并构成规范完整的财产税法体系。
　　采取个别财产税立法模式，制定物业税法，势必与现有房地产税种发生冲突，即涉及现有房地产税种的存废问题。这也是物业税立法探讨中争议较大的一个问题。笔者建议：①将房产税、城镇土地使用税、土地使用费三者统一并人物业税。从国外物业税征收的经验来看，大部分国家对房产和土地合并征收房地产税，并且统一税率，因此将三者合并较为合理。②保留土地出让金。在物业税开征后的税费调整问题上，物业税是否取代土地出让金成为最具争议的问题。有人赞成，也有人反对。笔者赞同反对者的意见，认为土地出让金实质上是一种地租，不能与具有税收性质的物业税混同。理由如下：首先，物业税和土地出让金二者性质不同，物业税是一种财产税，而土地出让金是一种土地价值，即年限内地租资本化。无论从二者的征收方式和征收目的上，都具有本质上的不同。其次，物业税代替土地出让金并不必然导致房价下降，从现有国情来看，房价由供求关系决定，土地出让金只影响开发商开发成本，而不能直接影响房价。最后，将土地出让金取缔，容易造成地方政府财政陷入困境，同时导致房地产开发门槛降低，影响市场稳定。
　　
　　3　确立物业税的立法原则
　　
　　物业税的立法原则主要包括税收法定原则、税收公平原则和税收效率原则。税收法定原则是税法中一项基本的原则，物业税作为一个新税种，必须要有法律的明文规定方可开征，只有法律明确规定了物业税的课税目的、课税要素、课税程序及争议解决办法等基本要素，并以国家强制力保证其实施，才能使物业税落到实处。税收公平原则是实现社会收入分配公平目标的具体要求，主要包含两方面的内容：第一，在确定物业税纳税主体时，要考虑到纳税主体的税收负担要与其经济能力相适应，充分利用起征点、免征额等方式来实现税收公平；第二，在赋税分配上遵循公平原则，首先是保证收入水平相同的人应纳相同的税的横向公平，其次是收入水平不同的人应纳不同的税的纵向公平。税收效率原则主要是强调税收的有效性，主要体现在税法对经济活动的促进作用和税法对税收自身效率的促进作用两个方面。这就要求国家在制定物业税具体制度时，充分考虑我国的现实国情和当地经济发展状况，使得物业税的征收有利于房地产市场的资源的配置。
　　
　　4　明晰物业税的课税要素
　　
　　要保证物业税的征收，并使其达到预期目标，必须制定一个切实可行的制度框架，明确物业税的课税要素。因此，下文立足我国国情，参照国际惯例，对物业税的纳税人、征税范围、计税依据、税率和税收减免等问题，提出了自己的设想方案。
　　4.1　纳税人
　　纳税人是指依照税法规定直接负有纳税义务的自然人、法人和非法人组织。物业税是一种财产税，根据“谁拥有财产向谁征税”的原则，拥有不动产的个人和组织当然是物业税的纳税义务人。然而，我国土地所有权归国家享有，私人只拥有使用权，这就涉及物业税是否应当基于使用权征税的问题。根据《物权法》相关规定，财产使用权也是一种财产权，物业税作为一种财产权，当然可以对其征税，故土地使用权人也应作为物业税的纳税人。另外，根据税收管辖权的属地原则和国民待遇原则，物业税的纳税主体也应包括外资企业及外籍人员。由此可见，我国物业税的纳税主体为：在我国境内拥有房屋所有权和土地使用权的单位和个人，包括外资企业和外籍人员。对于产权和使用权分离的，对不动产享有占有、使用、管理权的人为纳税人。
　　4.2　征税范围
　　目前我国的房地产税制中的征税范围限于纳税人在城市、县城、建制镇和工矿区所拥有所有权的房屋或实际占用的土地，且非生产经营用的房屋及土地一般都给予免税。然而，物业税作为一种兼顾公平和效率的新税种，其课征对象应当界定为纳税人所有或占有、受益的土地、房产及其附属设施，既应当包括城市、城镇、工矿区范围内的房地产，也应当包括农村的房地产。当然，鉴于我国各地农村居民生活水平相差甚远，在税收优惠政策上应当视具体情况给予其减免优惠。同时，对于经营性目的的房地产，在物业税发达的国家都将其作为征税对象，因而我国物业税的征收范围也不应考虑其房地产用途，应当实行统一征税，只是在具体实施中视情况予以减免优惠即可。
　　4.3　计税依据
　　计税依据是计算纳税人应纳税款的标准或依据。我国目前的房地产税制是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据的，笔者认为，这样不科学、不合理，不能正确地反映财产的现有价值，也不能体现房地产保有税的特征。物业税的计税依据应当以房地产市场评估价值为基准。当然，这要求在物业税开征时，有一套科学严密的评估体系和一批专业的评估机构与之相配合。因此，在目前我国评估体系不够健全的情况下，应当确定一个过渡期方案，比如有些地方可以采用政府定期公布的指导价为课税基础，有些地方交易活跃，可采用市场交易价格为计税依据。通过这样的过渡方案，逐渐向市场化基础的物业税完善。
　　4.4　税率
　　税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三种，国际上普遍采用比例税率。我国物业税征收应当遵循“宽税基、低税率”原则，同时兼顾财政收入和纳税人的负担能力。笔者建议我国物业税可采用差别比例税率，具体可由中央政府分别对土地和房屋建筑确定最低和最高税率(有学者建议物业总价值的0.3％-08％较为合适)，各地方政府在省级人民代表大会的授权下，根据不同地区的实际情况，对不同用途的房地产，在选择区间内确定具体税率，并由中央政府予以审查监管。
　　4.5　税收减免
　　在征收物业税时，应当根据具体情况实施税收减免措施，这样能更好地兼顾税收效率与公平原则。建议以下几种情况予以减免优惠：①国家机关、军队和人民团体以及学校、医院、幼儿园等非营利性机构的自用不动产免税；宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用不动产；街道、市政广场、绿化地带等公共物业；非营利性科研、医疗、疾病控制如妇幼保健、老年服务机构自用的不动产，其他符合国家免税规定的物业等可以免征物业税。②残疾人、退休老人、过低收人者的自用住宅，可依纳税人的申请，给予一定的减免优惠。③对于个人的非经营性住房可给予一定的减免优惠。④由于不可抗力造成不动产毁损的，可根据实际情况给予适当地减免优惠。⑤其他需要减免的情况。
　　
　　5　完善物业税相关配套体系
　　
　　物业税得以顺利开征，必须要有相应的配套体系予以配合，如房地产登记制度、房地产评估制度等，因此，为保证物业税法的实施，我国开征物业税也需要完备的配套机制、管理措施与之相适应，这样才能把税制改革落到实处，使之发挥作用。
　　5.1　健全房地产登记制度
　　征收物业税的前提必须是要掌握土地和房产的真实情况，包括产权人、房地产的面积、甚至范围、所在区位、取得时间、使用人等，只有掌握了这些情况，才能对房地产进行价值评估，才能对其征收物业税。我国目前房地产登记制度尚不健全，虽然《物权法》出台后，明确规定了不动产登记制度，但由于缺乏相应实施条例等具体规范，可操作性不强。因此，在开征物业税前，应当健全房地产相关登记制度，建议对全国房地产进行一次普查，并建立档案制度和信息公开、信息共享的网络体系，为物业税的开征打下必要的基础。
　　5.2　建立和完善房地产评估制度
　　由前文可知，物业税的征收应当建立在对房地产市价的正确评估之上，然而，我国现行评估制度的落后状况，要求我们不得不尽快完善我国房地产价格评估体系，健全评估制度。建议：①通过加快立法进程，完善政府监督，加强行业自律等，完善评估企业管理体制；②通过比较借鉴，构建一套符合我国国情的房地产估价体系；③培养一批专业的评估人员，制定一个评估人员执行标准，建立一支专业房地产估价师队伍。只有拥有一套科学严密的评估体系和一批专业的评估机构，才能正确地确定物业税计税依据，让物业税开征收到实效。
　　
　　6　结论
　　
　　物业税的开征与否，不仅关系到我国房地产税制的改革，也涉及诸多社会问题。其制度设计是一项复杂的系统工程，既要借鉴国外的先进经验，也要立足我国的基本国情，本文从物业税立法角度出发，为物业税法律制度的构建提出了一些自己的看法，希望能为一个科学有效、公平稳定的物业税制度的构建贡献一份力量。
　　
　　参考文献：
　　[1]张富强_关于我国物业税立法的基本构想[J].法学家.2009(1).
　　[2]李庆锋，刘开锐.关于我国物业税征收的两个法律问题[J].扬州大学税务学院学报，1999(5).
　　[3]曹建宇，张艳梅.物业税立法研究[J].河南财政税务高等专科１学校学报，2007(3).
　　[4]肖俊我国物业税立法探究[D].重庆：重庆大学硕士学位论文。2009(4).
　　
　　[作者简介]杨德文(1964—)，男，四川广安人，西南石油大学法学院教师，研究方向：房地产法学和公司法