流动性过剩\\地价与房价关联性的实证研究

　　[摘要]减缓流动性过剩、抑制房价成为近年来我国宏观经济调控的重点。本文主要选取2001
　　2008年的流动性过剩、土地价格、房地产价格三个指标，分析了三者之间的关系，并运用Granger因果检验、协整检验和脉冲响应模型实证得出由流动性变化导致的土地价格变化先于房地产价格变化的结论，并提出一些政策建议。
　　[关键词]流动性过剩；房地产价格；土地价格
　　[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A　[文章编号]1005-6432(2010)35-0006-03
　　
　　1　引言
　　
　　任碧云、王越凤(2007)认为，“宏观经济运行的流动性过剩描述的是由于中央银行过于宽松的货币政策而出现的经济态势，表现为资产价格上升、经济活动中货币充沛等一系列现象”。而张明(2007)认为，“流动性过剩是指实际货币存量对理想均衡水平的偏离”。大量的文献研究一般都以广义货币供应量M2、银行的存贷差、M2／GDP比值的增长速度来衡量流动性过剩程度。随着我国近几年国内生产总值的迅速增长，货币供应量也逐年攀升，且广义货币供应量M2的增速大于GDP的增速，存贷差余额也保持较快的增速，存贷差年平均增长26.8％，流动性过剩问题显露无遗。
　　
　　
　　随着我国住房市场化和土地使用转让招投标制度实施以来，土地价格和房地产价格一直经历着持续上涨的过程。与2001年相比，2008年土地交易价格指数累计上涨幅度高达79.6％，土地价格作为房地产开发成本之一，地价的上涨在一定程度上推高了房价。此外，中国城市化进程的加快也增加了对城市建设用地的需求。现存的土地定价模式是以价格定标的土地招投标方式，这种机制设计相对提高地价，加大了商品房成本中土地所占的份额。与此同时，商品房屋平均销售价格从2001年的2170元，平方米上涨到2008年的3919元，平方米，累计上涨幅度高达80％，房价全线上涨远远超出了中低收入阶层的负担能力。虽然目前房地产市场观望气氛浓厚，成交低迷，不少银行尤其是国有大型商业银行正在积极采取主动防控风险措施，适当降低对房地产行业的信贷投放比例，部分地区的房价有所下跌，房地产经营环境改善仍需时间，但是房地产价格整体水平并未出现大幅度的下降。
　　
　　2　流动性过剩、土地价格和房地产价格的关联性分析
　　
　　2.1　流动性过剩与土地价格
　　首先，流动性过剩引发了商业银行贷款的快速增长，导致实体经济过度发展，致使部分生产部门过度繁荣，从而增加了城镇就业人口需求，导致了比经济增长所应承受的更快的城市化进程。城市化的一个显著结果就是极大地增加了土地需求，导致了需求推动型的地价上于卜。
　　其次，我国土地批租制度的设计也助长了流动性过剩对地价的影响。我国中央财政与地方财政分立，土地批租权在地方政府手中，现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金。卖地就成为地方财政收入的主要来源，地方政府具有推高土地价格的利益驱动。土地使用权招投标制度是一种竞价机制，在流动性过剩致使房地产开发商在资金来源充足的