深圳华侨城生态社区建设实践

王若愚 何文捷 / Wang Ruoyu, He Wenjie

图1 天鹅湖－波托菲诺天鹅堡

图2 华侨城全景

1 概述

生态社区是以秉持可持续发展理念，寻求自然、建筑、环境和人四者之间和谐统一的社区。生态社区的规划建设是一个系统工程，深圳华侨城自1985年成立以来，从规划设计、自然环境保护、住区建设、旧工业区更新、文化营造等方面出发，持续不断地进行建设，将4.8km2的深圳华侨城建设成为包含住宅、公寓、商业、办公楼、酒店、创意文化园、主题公园、美术馆、艺术中心、学校、医院、体育文化中心的生态文化休闲聚集区。

2 可持续的动态总体规划

华侨城在建设之初就提出了“依托自然、以人为本”的基本原则，并每10年对城区总体规划进行一次动态修编。

华侨城的动态总体规划与深圳经济特区的不断发展和产业转型是紧密相连的。25年的建设经验表明，即便是在规划先行的前提下，也不是一开始就能定位好并一步到位，是随着城市发展结合自身产业更新来逐步实现的。与其它生态城市建设过程不同的是，华侨城生态社区的建设贯穿了深圳改革开放的整个过程，是随着经济、社会的发展而进行的自发和科学地选择。

1985年，国务院侨办借鉴交通部香港招商局蛇口开发区的方式，将深圳沙河华侨农场4.8km2的土地划为开发区，成立华侨城。与当时的主要经济形式相适应，华侨城在建设初期采取了一个典型的工业开发区的建设思路，在25年经济发展和转型的过程中，华侨城逐渐改变了以发展工业为主的思路，从最初的三来一补的初级外向型工业加工区逐步转变为富有多样化文化主题的综合服务城区。

2.1 1986～1995年第一次总体规划

华侨城自成立以来，历经三次城区总体规划及修编。对比当时炸山填海式的工业区建设热潮，华侨城在1986~1995年第一次城区总体规划提出建设“以轻型工业为主，兼有商业、旅游、文化、居住功能的外向型城市组团”，遵循依托自然、以人为本、突出文化和强调整体连续性的原则，强调保护原有的自然地形地貌，注重自然景观与人造景观的结合（图3）。

2.2 1996～2005年规划修编

图3 1986年规划示意图

图4 1996年规划示意图

图5 2005年规划示意图

图6 步行系统规划示意图

在随后的10年间，随着深圳特区的经济发展和产业升级，华侨城出现了以康佳电子为代表的先进工业和锦绣中华、世界之窗为代表的现代旅游业。1996~2005年华侨城规划修编，将华侨城定位于“建成以先进工业为基础，各项事业协调发展，服务功能综合配套、城区环境优美高雅、社会风尚健康文明的现代化科技旅游商务区”（图4）。在规划策略上仍以保护自然为原则，在保证规划的完整性、综合性和连续性的基础上，根据新的发展情况和产业结构调整，缩小了城区内的工业用地，相应地增加了居住和旅游用地的比重。同时将旅游和居住进行适当的功能分区，形成了南部以旅游为主的区域，分布了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗三大主题公园，从外围构成观光旅游带，与住区保持一定的相对独立性。以生态广场、燕晗山为中心构成核心生态景观区，围绕这个区域，规划了居住区和文体教卫商业等配套服务区。

2.3 2005～2015年规划修编

2000年以后，随着华侨城社区的逐步成熟，主题公园、酒店、房地产、文化等产业快速发展，华侨城东部工业区工厂外迁，华侨城进行了2005~2015年城区规划修编，提出了四大规划原则：因地制宜地建设城区；突出人文旅游，丰富城区内涵；以旅游和居住为核心进行功能混合布局；以人为本规划新城区的交通系统（图5）。

规划原则：依托自然，以人为本。保留原有的地形地貌、绿化等自然生态资源。包括山丘坡地、海岸环境、山塘小溪和树林。把城区内的燕晗山、杜鹃山、麒麟山和荔枝林作为永久绿地，把原有的山塘小溪整理成为系列水景环境。通过对自然环境的保护利用以及合理的用地规划，为整体上形成具有自然山水环境特色城区创造了条件。这些绿色要素构成的带状区域最终构成支撑华侨城可持续发展的生态基础设施系统。

功能布局：在城区功能布局上体现尊重自然，塑造高品质生活环境的规划理念。利用城区南部临海的环境优势，布置旅游及度假的功能，形成海景环境特色的文化旅游区，并发展成为大规模的主题公园群——“锦绣中华”、“世界之窗”和“欢乐谷”。在自然优美的燕晗山、杜鹃山以及原有的山塘小溪之间，布置以生活居住为主要功能，通过设计有山景、湖景、海景环境特色的居住区。经过功能再造，将城区东侧遗留空置的工业厂房改造为现代服务业、高科技产业和创意产业园区。

交通组织：为营造良好的交通环境和居住环境，规划采用了人车分流，丁字交叉和结合地形自由布置的道路布局方式。由于主要的车流和人流分离，互不干扰，弯曲有序的道路既满足了交通和道路景观功能，也起到了限制过境车辆的进入和城区内行驶速度的作用。另外，规划注重步行环境的建设，通过结合自然条件和公用配套设施的布置，设计了安全、合理和舒适的城区人行和自行车系统，并通过兴建雕塑走廊、喷泉广场、生态广场、步行街，使人行系统逐步成为有特色、有文化内涵和有活力的城区公共活动空间。

城市设计：不仅在宏观布局上贯彻总体规划的思路，而且在城市设计层面、单体建筑和局部的环境设计等方面也始终坚持设计结合自然，强调人工环境和自然环境的相互配合，力求创建有特色、有潜力的城区环境。在居住区的规划设计中，充分利用原有地形地貌特点，采取依山就势、高低错落的手法，营造丰富的居住空间环境。在公共建筑和城市广场设计上，强调建筑单体与环境，局部与整体的有机关系，坚持建筑单体重特色，公共环境重整体的设计理念。

3 绿色交通

3.1 步行系统

华侨城步行系统以城区整体性和系统连续性为出发点，结合地形地貌，贯穿城区中心地带，独立于车行系统。有机结合自然地形、山水、绿化等自然环境，营造有特色的城区环境。结合城区公共空间和公共建筑的布局，连接主要商业设施和小区设施。充分考虑居民出行的需要，连接公交、地铁等车行系统，合理组织城区交通（图6）。

3.2 专用自行车道及公共自行车站点

华侨城内建设了一条红色的自行车专用道，由侨城东街开始，连接燕晗山以北的香山东街、香山中街，到杜鹃山东街、欢乐谷和杜鹃山西街。自行车道总长度16km（双向），涵盖了深南大道以北3.2km2的华侨城片区，将住区、超市、地铁站、公交站、旅游点连成线，同时设置多处公共自行车站点方便内自行车停靠。

图7 景观系统规划示意图

图8 绿地系统规划示意图

3.3 机动车交通

华侨城区内的交通采用人车分流，丁字交叉和结合地形自由布置的道路布局方式。一方面，利用有利与结合原有地形地貌，使自然环境和景观及可能得以保留和利用，富于变化的路网形态为创造丰富的道路景观提供了有利条件；另一方面起到了限制过境车辆的进入和城区内车行速度的作用，有效减少机动车对居住环境的影响。

城区内公共交通以及与城市公交系统连接由华侨城内的小型支线巴士负担，支线巴士穿梭于华侨城内各景区、居住区、商业区站点并连接华侨城城区周边城市公交和地铁站点。组团内的公共交通则由物业公司的电瓶车提供。

4 自然环境

以人为本、依托自然的建设理念，使华侨城清楚地认识到经济发展和环境保护的关系（图7，8）。华侨城的绿化覆盖率达到70%，人均公共绿地面积48m2；环境噪音平均为53.4分贝，夏日平均气温比市区低2℃～4℃，城区空气质量平均值达到国家一级标准。

华侨城在城区范围了内保留了四个天然山地，并将其中26万m2的燕晗山建设成为郊野公园。山上建设有5条不同风格的登山道，有三个湖泊和环山自行车道。

华侨城生态广场是一个开放式休闲园区，占地4.6万m2，与燕晗山郊野公园相连。广场内的人造景观和自然景观均依原地形建设，高低起伏又相互交织，对原始地貌和周边环境起到了良好的改造效果，成为社区居民健身休闲的场地。广场周围配置超市、购物中心、菜市场、餐馆、咖啡厅、酒吧、书店、旅馆、大学校园。

图9 燕栖湖－波托菲诺纯水岸

图10 天鹅湖－波托菲诺天鹅堡

华侨城内设计和规划了两个人工湖——7万m2的燕栖湖和4万m2的天鹅湖。通过对湖泊、山塘和小溪进行综合治理，同时加强水体沿岸绿化效果，按照生态学原则进行水岸和水底处理，形成特有的休闲风光区。水系一方面改善了城区空气质量、减少城市热岛效应，另一方面华侨城区的景观及绿化用水大部分来自于人工湖回收利用的雨水。

华侨城主题公园南侧面积近69万m2的滨海湿地是深圳市政府委托华侨城管理的自然湿地保护区。该湿地与深圳湾连为一体，通过湿地的修复和养育有效保证红树林生长及海鸟栖息环境。

5 建筑

5.1 住区

华侨城波托菲诺住宅区设计有别墅、TOWNHOUSE、多层、小高层及高层住宅等多类型建筑。整个项目依地势而建，以7万余m2的燕栖湖（图9）和4万m2的天鹅湖（图10）为灵魂，形成了“天鹅堡”、“纯水岸”和“香山里”三个品牌。

华侨城开发建设的住宅项目中大量运用了成熟的绿色节能技术，如太阳能热水、Low-e玻璃、空调冷凝热回收、外墙保温、雨水回收、外遮阳、屋顶绿化、复层绿化、高效能照明及智能化控制等。

浓厚的文化氛围和良好自然环境为华侨城销售物业的盈利带来远高于同行的溢价，也使华侨城有能力处理经济发展和环境保护的关系。

5.2 旧工业区改造

2000年以后，华侨城东部工业区大批工厂外迁，旧厂房空置废弃，华侨城试探性地将靠近深南大道的5.5万m2的控制厂区进行全新概念改造。2006年华侨城LOFT创意文化园正式挂牌，通过对旧厂区的重新定义、设计和改造，营造出一个具有鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间。既传承了城市历史，同时又注入创意文化和艺术元素，使整个华侨城东部工业区处于“再生”状而萌发勃勃生机。以“城市再生”为主题的2007年深港城市双城双年展在此召开。

5.3 绿色建筑项目

2007年以来，华侨城响应国家节能减排政策，设计建造了多个绿色建筑项目，并将绿色建筑的设计理念贯穿在每个新建项目中。

5.3.1 华侨城体育文化中心

2008年11月竣工并投入运营的华侨城体育文化中心（图11）是华侨城内的社区配套体育文化设施，位于华侨城中部，东临杜鹃山，西面为欢乐谷内的高地，南面为华侨城生态广场。总用地面积20190.39m2，总建筑面积5130.28m2。新体育馆地上二层，地下一层，建筑总高度15m，主体为钢筋混凝土框架结构，屋盖为网架结构。主要功能有综合运动球场、乒乓球室、健身室、瑜伽舞蹈室等体育活动设施，另设有咖啡厅、图书阅览室、办公室等。

采用的主要绿色节能技术及效果：

（1）一系列围护结构优化技术（屋顶及垂直绿化自遮阳、Low-E中空玻璃，外遮阳卷帘，屋顶热压、风压综合被动式自然通风措施）使建筑全年空调冷负荷较参考建筑降低5.24%，年节电约15万度。

（2）温湿度独立控制空调系统，置换式新风系统的采用比常规空调系统节能30%以上。

（3）太阳能+空气源热泵的生活热水系统比传统以燃气为热源的系统节能73.3%。

（4）雨水、中水收集处理，滴灌系统可使非传统水源的利用率达到36%。

（5）采光、场地风环境、自然通风计算机模拟优化。

（6）自动控制系统和能耗分项计量。

（7）复层绿化、屋顶绿化、垂直绿化。

（8）50%以上的室外地面为透水地面。

（9）对旧有建筑和建材进行再利用，土建装修一体化施工。

2008年7月，华侨城体育中心扩建工程通过国家住房和城乡建设部的评审和公示，成为2008年度第一批“三星级绿色建筑设计评价标识”项目。该项目设计能耗相当于《公共建筑节能设计标准》规定能耗的72%（相当于节能64%）。

5.3.2 海景步行街改造工程

华侨城海景步行街位于华侨城南部，西侧为华夏艺术中心，南侧为海景酒店和深南大道。总建筑面积约1万m2。原建筑功能为8层住宅，一层为餐饮服务。改造后的建筑功能为精品酒店及小型餐饮服务。

海景步行街项目全面依据住房和城乡建设部《绿色建筑评价标准》GBT50378中三星级的标准进行设计，是华侨城拟建设的第二个绿色三星级建筑。

该项目采用了自动可调百叶外遮阳，空调系统冷凝热回收，太阳能热水，雨水、中水回用等绿色节能技术，在确保良好室内环境质量的前提下最大限度减少建造和运营过程中对环境的影响。

图11 华侨城体育文化中心鸟瞰

图12 OCAT创业文化园夜景

图13 OCAT创业文化园

5.3.3 纯水岸壹号

建筑师为纽约迈耶建筑师事务所。项目用地面积11848m2，建筑面积4199m2，设地上三层，地下一层。为结合住宅与休闲娱乐的多功能建筑。

该项目按LEED白金级进行设计，以极端节能、节水和先进高效的控制手段，计划建成一个顶级的可持续发展技术的展示和研究窗口。

6 社区文化

华侨城在社区建设中大力推进公共艺术和高雅艺术的社会化，提升城区艺术气质。以何香凝美术馆及其下属机构OCT当代艺术中心为艺术创想与实践的载体，一方面整合海内外当代文化资源和进行多层次的艺术交流活动，另一方面将优秀的中国本土艺术家推向国际，推动中国当代艺术与国际接轨（图12，13）。

在华侨城内的旅游走廊，喷泉走廊、雕塑公园、生态广场、燕晗山郊野公园等处设置各种艺术作品，形成了浓郁的文化艺术氛围，让艺术与生活交融、用文化引导社区生活。

在生态文化方面，华侨城把社区当成宣传生态环保的重要阵地，开展了一系列崇尚自然、倡导绿色、保护生态的活动。2010年3月12日植树节，华侨城举行“碳补偿植树活动”，拉开了2010年“低碳华侨城，环保中国行”系列低碳活动的序幕。华侨城希望借由各主营业务板块以及遍布各地的重点项目，整合25年来在低碳环保领域积攒的丰富经验和独特优势，在全国拓展和推广，带动全民践行生态环保的热情。

7 经验和挑战

经过25年的建设，华侨城在实践人文生态社区的可持续发展道路上形成了一些自身的经验：

（1） 以先进、持续、动态的规划作为发展指引；

（2）保护自然生态环境，营造丰富的公共空间；

（3） 突出“人文”特色，以文化建设丰富社区内涵；

（4） 成片开发的规划管理模式与统一的大社区管理模式；

（5） 企业发展与社区开发紧密结合、联动发展。

随着城市发展和国家政策的更新，华侨城在发展过程中遇到了新的机遇和挑战。

华侨城北侧现状为深圳市外来建工企业生产生活基地和北环快速路，西侧为沙河城中村，环境及配套较差。新的城市规划将在建工村临时用地建设安居房项目；原来为城区带来噪声污染的北环快速路正在改造成为新的城市景观大道；沙河城中村改造也将提上日程；新建地铁线路将穿过城区并增设站点。华侨城需要面对新的变化提出有利于自身和城市发展的对策。

2006年，国家提出“90m2米以下新建商品房总量控制在70%以上”的“90/70政策”。华侨城原规划以大面积户型居多，按政策调整后的华侨城总居住人口将超过原规划人口一倍以上，使得城区内的各种资源承受更大的压力。如何解决这方面的矛盾，是华侨城新一轮规划调整必须面对的问题。

随着华侨城集团全国布局的开展，如何将深圳华侨城在生态社区建设方面取得的经验系统化并在其它区外项目得以应用和提高，也是华侨城所面临的新挑战。

8 结语

华侨城25年的生态社区建设经验表明，选择一条生态、人文、可持续的规划和建设道路，不仅可以为企业带来良好的经济效益，更能带来良好的社会效益。建设生态社区，对开发企业、社区居民和生态环境是三赢的结果。

[1] 魏小安等.优质生活的创想家：华侨城发展轨迹的观察[M].北京：中信出版社, 2010.