看不透的房价与读不懂的调控

□/尚春香

看不透的房价与读不懂的调控

□/尚春香

两难！这是杨女士观望数月后的感慨，“可以买吗？房价会不会再降？都说政策调控后房价会降，可现在好像更复杂了。租房价不断上涨，买房却仍觉得价高。”杨女士在北京海淀区租了一套5000多元的公寓，每月花在房租上的钱比买房还贷的钱少不了多少，而楼市的不明朗让她始终犹豫不决，左右为难。

纠结！林先生从房产中介公司出来，心情纠结郁闷。纠结在于看好的这片区域，中介手中的二手房源比年初少了很多；郁闷在于仅有的几套基本符合“目标”的房子，竟然比三月初高了不少，“都说房价降了，似乎只是个传说。”

像杨女士一样左右为难、像林先生这样郁闷纠结的人并不在少数。到底是买房还是租房？到底是买配套完善的二手房还是买新建商品房？自4月中旬以来，被称为“史上最严厉”的房市调控政策密集出台，这100多天来房地产市场有何新变化？今后调控政策又将走向何方？

房价为何“明降暗涨”？

国家统计局最新公布的数据显示，1—7月份，全国商品房销售面积增幅比上半年回落5.7个百分点。7月份，全国商品房销售面积同比下降15.4%；全国商品房销售额下降19.3%；全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点。二手住宅销售价格涨幅也出现回落。而此前公布的这一数据是：6月份环比下降0.1%。这个自2009年3月以来的首次环比下降，被业内解读为具有标志意义的“一小步”，是地产调控新政效果初步显现。北京市的统计数据同样显示出下降的趋势，从环比看，7月份北京房屋销售价格与6月份持平，其中新建住宅上涨0.3%，二手住宅下降0.5%。

国家公布的数据明明显示的是房价在下降，但为何杨女士们和林先生们感受到的却是实实在在地依然在上涨！

住建部政策研究室主任陈淮，日前对房价的解释可以回答这一问题。陈淮认为，房价总水平的涨跌不等于个人所购房价的涨跌。他还以一个生动的比喻对此进行解释，“一个姚明加一个潘长江，他们俩的平均身高是178，一个姚明加两个潘长江他们的平均身高是168，他们的身高水平都没变，但指数却变了。”

这一现象在股票市场也是最常见不过的。很多投资者经常会说“赚了指数不赚钱”，其实就是这个道理。当代表市场总体走向的指数稳步走高时，投资者手中的个股就是不涨甚至下跌；或者相反，当指数走低而很多个股却还在创出历史新高。其中的关键是谁影响了指数，这在股票市场上经常被解释为某某板块带动指数下跌或上涨。回头看房价，在4月份楼市新政出台后，市场成交量迅速大幅下滑，而从产品成交结构来看，投资性购房需求逐步淡出，大户型、高档商品房的成交量较小，而中小户型普通商品住房甚至偏低档的住房占成交的比例进一步提高，如此，房价指数经过平均就呈现出下滑的趋势。

房市为何如此“纠结”？

市场分析认为，房地产开发商经过一年的资金储备，实力增强，不会一打就倒；投机客依然在赌未来房价会涨；这轮楼市调控是在房地产市场依然保持上升状态下进行的打压，势必要遭遇阻力。目前亟待解决的问题是各地方政府出台的房地产政策宽严不一，因而增添了人们的担心；同时地方政府对房地产大项目的热衷也让开发商有更多的底气。如天津耗资260亿元的“星耀五洲”项目就是典型例子，投入之大甚至可以媲美迪拜。据称该项目房屋的位置将按照世界地图来安排，里面将建设世界最大的室内滑雪坡道和七星级酒店。这些大项目、大手笔的存在已成为调控的阻力。有人戏称，中国楼市可以被称作“楼坚强”，打而不死。

眼下，很多囊中羞涩的白领不得不忍受拥挤的居住环境，4人或更多人租住一套房屋的合租模式为他们节省开销的同时，也丧失了舒适和一些隐私。而他们父母的想法就是让孩子能吃得好、住得暖，因此这也成为目前刚性需求追涨买房的一个强大动力。在刚性需求大量存在的情况下，如何调控楼市，是一道难题。一些专家预测楼市拐点会在今年年末出现，这一预测也得到了人们的广泛认同，不过要达到这一目标留给人们的时间似乎已经不多了。

“虚涨”能抵政策叠加？

7月早些时候，国家统计局数据表明，6月，全国70个大中城市的房价环比下跌了0.1%，人们终于等到了楼市降温，一些潜在的购房者选择此时出手，北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7月北京新房成交套数为5726套，环比6月上涨15.42%。仅从7月份的数据来看，楼市调控前景并不明朗。

银监会近期再度重申了关于严格管理房贷的相关意见，要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。目前，北京等热点城市各家银行已经全面停止发放第三套房贷。同时国土资源部办公厅近日下发《有关房地产开发企业土地闲置情况的函》，其中要求“对存在土地闲置及炒作土地行为的企业，商业银行不得发放新开发贷款”。

据国土资源部最新统计，2010年1至6月份，全国住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量相比增加约135%。各地底价成交和流拍时有出现，全国地价稳中有降。作为房价重要组成部分，地价下调必将带动房价下浮。有分析称，在全国住房用地供应总量大幅增长的同时，住房供应结构更趋合理。保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占1至6月份住房用地实际供应量的75%。中低价位房屋的大量上市必然可以拉低高位楼价。

房地产开发商在向公众高调表示“房价肯定会回调”的同时，却悄悄地将新开楼盘降价出售；部分投机客迫于未来投资风险加大的压力，选择将手中房屋抛出，从近期二手房源增多便可看出这一点；坚守阵地的房产中介一方面信誓旦旦保证楼市依然火热，另一方面却在抱怨最近生意难做。这些现象都是“虚涨”的有力证据。

“虚涨”能否抵得住政策的强势和叠加，只要结合楼市调控的大背景以及目前调控所处阶段，就不会对今天“涨势依然”的楼市表现出沮丧。

房价正在“回归理性”？

“抛开个股看大势”，这是股市上的一句经典。对房市而言，同样也要关注未来房地产市场的“大势”。每年七八月份，正是上市公司公布半年度报告时期，在房产新政出台4个月之际，可以听听龙头地产上市公司对未来的看法了。从万科、保利地产、金地集团等几家龙头公司的半年报看，“回归理性”是多家公司对下半年房地产市场的走势的判断。万科表示，价格方面，尽管目前的土地出让底价仍然处于高位，但成交均价和成交溢价率已明显下降，这说明随着市场心态回归理性，企业对未来过于乐观的预期已经得到修正，购地意愿有所下降。保利地产同样认为，随着本轮房地产调控政策效果逐步显现，政策面将趋于稳定，市场也将逐渐回归理性。金地集团在半年报中观点则更为明确：在下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争，从而使买方拥有更多的博弈空间；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价的进一步下滑将顺理成章，而一个更为理性的定价将会推动交易量恢复平稳，从而促使市场在新的平台上达到均衡。

显然，除了调控政策效果的显现外，让地产龙头判断“理性回归”的一个直接因素在于未来一段时间楼盘供应的放大。多家上市公司都表示，下半年的可售房源或竣工项目比较集中，原因在于商品房施工面积的同比增速在2009年5、6、7月份筑底之后，在8月份开始出现明显的上涨趋势。从商品房建设和上市的周期看，一年之后的现在正是新的可售房源大幅增加的时点。同时由于目前需求限制没有明显松动，综合供给和需求方面的情况，房价出现松动的可能性更大。

传说中的房价明显下降会出现吗？不能说没有这种可能，但也未必很大。

谁懂中式地产调控？

地产企业发布的半年报，业绩极其亮丽。单凭数据分析，还真是看不出史上最严厉的地产调控究竟产生了什么影响。可是，官方口径却几乎一致认为，调控政策已经产生明显效果。依据大体也是成交量下降、房价涨幅得到控制——如果这就是调控要达到的目的，显然将使调控政策淹没于“空调”的舆论抱怨。当公众因由高房价而纠结而耿耿于怀之时，调控者也踌躇于既想玩鹰而又怕被鹰啄了眼的“两难”。经济下行的可能趋势一再引起警觉，即便风险未必如想像的那般严重，即便口头上也一再重申中国不太可能出现“二次探底”的情况，但内心里其实还是做了最坏的打算。就当前的政策实施来看，只要现有政策得到切实执行，终有因绷紧开发商的资金链而促使其降价并加大供应的时候。但普通消费者恐怕不会捕捉到理想中的降价幅度，当前几个主要地产商仅凭些微优惠，即吸引了众多的抄底者。从统计数据看，无论是房地产的开发投入资金，还是销售面积和金额，都透露出枕戈待旦准备入市的资金绝不缺乏。

刚性的需求，是支持地产业亮丽数据的最坚实基础。何况，当前的需求完全是被政策硬生生地压住，一旦调控政策出现松动，立刻会引发剧烈反弹。这是调控政策面临的最大考验。需要注意的是，针对下半年的房价走势，主要地产商均流露出可能下行的判断。但房价下滑之于地产商未必是坏消息，从其看似一致认可的下半年房价将“回归理性”分析，价格下降必然引来蜂拥的抄底者，这也正是它们对下半年业绩显系乐观的根本原因。

有专家指出，真正能够对地产业造成重创的，一是加息，二是保障房大量入市，三是增税。很显然，鉴于宏观经济形势以及时间制约，这些情况基本不可能。而说到底，目前地产业量跌价滞以及投资保持高位运行的态势，应该是调控者最为乐见其成的状况。它既保持了宏观经济因地产的投资拉动不至于大幅下滑，又以高压政策抑制了非理性地产泡沫，同时还赢得了舆论支持——这就是中国式地产调控。

然而，杨女士也好，林先生也罢，谁又真正读懂了中国式的地产调控呢？

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