浅析房地产价格上涨过快成因及抑制对策

安溪县土地价格评估中心 钟新式

浅析房地产价格上涨过快成因及抑制对策

安溪县土地价格评估中心 钟新式

房地产价格上涨过快主要是因为受房地产投机、消费需求的拉动等因素的影响。抑制房地产价格上涨过快要在加强行政干预、发挥好宏观货币政策的调控等方面采取措施。

房地产 价格上涨 对策

从目前形势看来，国内的房地产市场虽然在走向成熟，但离成熟还有一段距离。我国的房地产业起伏很大，造成价格居高不下的局面，其中一个重要原因就是政府、一些企业与广大消费者对于房地产市场缺乏宏观全面的把握。因此，无论是对于政府还是企业，研究房地产业的价格发展有着一定的指导意义和借鉴作用。对此，笔者也结合自己的工作实际进行一些思考和探索。

一、当前房价持续高涨的原因分析

1、房地产投机因素增多

目前，造成房地产高价的一个很重要的原因就是房地产的投机因素在不断增多，投机行为也在增多。从房地产这种商品的特征来看，房地产具有不可移动性，在使用上具有长期性、投资与消费的二元性，这样都易引发对房地产的投机。同时，房地产投机行为一般是在法律框架范围内进行的，就到底就是针对房地产管理的法律漏洞而形成的逐利行为，对此很难用法律手段来制约，否则就会抑制正常的经济行为发生。

2、部分地区住房供求结构失去平衡

有的城市片面强调加快经济发展，必须经营土地，做到以地生财。在具体措施上，不断减少挤压经济适用住房建设，致使房价上涨过快，造成中低收入家庭难以买房。在房地产开发上出现这种局面，一方面是有的开发企业不断上大户型、上高档项目，这样就造成了高档公寓积压，无人购买；一方面经济适用房比较少，价格居高不下，很多人买不上房。

3、个别地区背离国情建设“豪宅”

为了追求高额利润，一些房地产商开发的眼光放在开发豪宅上面。有的房地产开发项目的单栋住宅就占地几十亩，甚至于上百亩。一座楼的单栋住宅标价会达上千万元，甚至过亿元。这些盲目过度不符合中国国情的开发，不仅浪费有限的土地步源，影响我国可持续发展战略的实施，还会引起社会不平，影响社会安全稳定。

4、一些地区房地产开发过快

现在，在我国一些少数地区把经济发展寄托在经济的不断开发上，具体表现在开发过快，房地产开发规模过于大。这样从长远发展来看，就会造成城市发展对房地产开发的过度依靠。如果房地产开发投资增幅遇到下降情况，就会产生很多不利后果。

二、房地产价格上涨过快抑制对策

1、加强行政干预，调整产品结构

政府有关部门应经常对市场供求结构进行统计，指导企业调整并优化产品结构。切实改善中低档住宅市场的供求失衡的状况。政府部门还要加大力度引导房地产开发企业对房地产市场的合理有效供给，出台相应的制度和措施控制市场中高档房屋的过度供给，积极鼓励中低档商品房的建设。

政府引导开发企业的有效供给，还应该加快城郊和小城镇房地产开发，鼓励开发企业投资小城镇建设，并完善小区内部配套及周边的相应市政工程的配套，这一方面疏散了对城市中心地区土地供给的压力，另一方面有效降低了商品房的价格。除此之外，政府还应该积极推动房地产三级市场的发展，使之形成与二级市场的联动发展局面，加强对供应市场供应。

2.发挥好宏观货币政策的调控

国家的经济周期与财政政策、货币政策紧密相关。在不同的经济发展阶段，国家会采取不同的财政、货币政策。房地产是一个资金密集型的行业，对货币政策非常敏感，可以说，政府的宏观货币政策，是指挥房地产业发展的魔律。

政府的货币政策，首先表现在银行信贷上，表现为收缩银根还是放松银行贷款。当经济过热时，政府的首要任务是给过热的经济降温，于是收紧银根。一些银行不再给企业贷款，一些款项纷纷要收回。于是企业买房子、租房子的少了，房地产市场需求降下来。更为重要的是，房地业产没有银行资金的支持，资金到不了位，房地产就如同釜底抽薪，资金就难以后转，房地产企业的流动资金就会捉襟见肘。而当政府要启动经济时，就要实行稳健甚至扩张的货币政策。这时银行贷款会增加，一些企业会增加贷款，扩大投资，对房地产的需求就会升温；同时银行也会增加对房地产业的贷款甚至投资。房地产行业有了银行的资金支持，就如鱼得水，企业资金周转活了，房地产投资扩大了，房子的供应也就增加了。

货币政策还表现存利率上。利率会影响到房地产行业的市场供需两个方面，它可以说是房地产企业重要的生命线。从需求上来说，利率降低，有利于企业贷款扩大生产，在此情况下、一些其他行业的企业，对写字楼、门面房等商用房的需求就会上升。利率降低，银行需要贷更多的款才能有更好的发展，于是银行会考虑对老百姓进行个人贷款，如这几年搞的银行按揭，主要是针对老百姓购房和买车的，这有利于扩大住宅业的市场需求。

从供给来说，利率降低，在贷同样多款项的前提下，房地产企业需要付给银行的贷款利息越少，房地产企业就有更多的盈利空间。款利率降低了，房地产企业可以贷更多的钱，用银行的钱自己也可以赚更多的钱，做更多的房子，市场上房地产的供应量也相应加大。我们只要注意一下每月公布的各地房地产指数，就会明白的。

而利率一上升，对企业来说，包括房地产企业和非房地产企业，贷款经营，挣到的钱还不一定够还银行的利息，在此情况下，非房地产企业会收缩战线，房地产企业也会收缩经营，商用房的市场需求与市场供应同时减少。而民用住宅也会面临同样的问题。贷款利率太高，付给银行的利息太多，企业都支撑不了，靠工资生活的老百姓也就尽量少去贷款。从目前情况来看，为了降低房价，我们应围绕着搞好宏观货币政策的调控多做文章。

总之，影响房地产价格上涨过快的因素还有很多，抑制房地产价格上涨过快对策也还有很多。只要我们着眼于宏观，加大调节措施和力度，就不会使房地产价格上涨过快，从而使房地产业走上健康发展的轨道。

[1]刘洪玉.中国房地产市场中的泡沫与过热问题分析.建筑经济，2008；1

[2]高铁梅，梁云芳.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析.中国社会科学，2007；1

[3]唐莉，张永娟.房地产产业链关联性的分析研究.世界经济文汇，2007；6