宏观经济政策对我国房地产市场的影响

山东大学 陈佩茹

宏观经济政策对我国房地产市场的影响

山东大学 陈佩茹

近几年来，国内房地产的发展可谓势头迅猛。国家出台了一系列的宏观经济政策，这些宏观经济政策对房地产市场具有一定的影响。本文就国家的系列宏观经济政策，以及房地产新政对房地产市场的影响进行浅析评论。

调控 房地产 房价

为规划房地产市场发展，国家近年来出台了一系列的调控政策，特别是今年房地产新政的推出，都普遍受到关注。本文仅就相关经济政策对房地产市场的调控作用作以评析和论述。

一、宏观经济政策调控的必要性

（一）房价居高不下

我国房价目前存在较为严重的泡沫现象，其根本原因是经济适用房与商品房开发的比例本末倒置，现在房地产市场被商品房垄断，许多社会资本被投入楼市，等待升值，从而使房价不断抬升。况且中国楼市从开始就奠定了地产开发商和地方政府垄断的畸形结构。这些因素导致我国房价一直是呈上涨的态势。而某种程度上的房价恶性上涨，使房地产投机空间增大，导致房地产市场的混乱，这就需要国家的宏观经济政策来加以调控。

（二）房地产市场不稳定

房地产是一种特殊的商品，有着其特殊的属性。房地产市场受银行信贷利率和土地、建筑材料、劳动力等房价以及相关税费等的影响，有着不均衡性。此外，房地产市场不具备完全竞争市场的性质，资产的价值不连续，存在自身的盲目性；同时作为国民经济重要的产业组成部分，存在经济周期性。这些都决定了房地产市场必然受到宏观经济周期性波动的决定和影响。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大，引起了人们的强烈关注。房地产泡沫论、地荒论，但无论是哪种论调，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实，国家的宏观调控正是在这样的背景下出台的。

二、宏观调控政策对房地产影响

政府宏观调控的目的并不是简单的为了打压房价和整顿市场，更是为了稳定房地产商品的市场房价，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，政府和相关部门推出一系列的配套政策和相关举措。例如：2004年的央行加息，房地产在集体大幅下跌后小幅反弹。一个月后市场恢复平静。政策比较零散，反复，对楼市影响不大。2005年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量最多，国八条、利率、营业税相继出台，堪称调控力度最强，但上涨依然是绝大部分城市房屋房价变化的走势。2006年出台的国六条、个税强征；2007年加息，2008年降息、利率7折、税费减免等。

由此可见，这些宏观调控政策在遏制房价的恶性上涨方面还是起到了一定的作用的，在房地产市场的平稳增长方面，也发挥了应有的功能，防止了房地产市场的大起大落的风险。但我们也应该看到，国家的宏观经济政策虽然发挥了一定的作用，但房价依然在上涨，这种局面没有得到根本改观。

三、房地产新政对房地产市场影响

房地产新政是在房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行的背景下出台。在今年4月15日，中央出台了房地产调控新政，国务院常务会提出贷款买二套房首付不得低于50%；房价过高地区可暂停发放第三套房贷；住建部要求商品住房严格实行购房实名制；证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。这一系列政策被业内称为“史无前例的严控”。

新政实施后，对房地产市场确实产生了很大的影响:

（一）二套房需求将受到抑制，市场以观望为主

新政实施后，对于首次购房者来说，要多支付一定数额的首付款，但月供与利息却分别有所下降；同时对于二次及以上购房者来说，在严格按政策执行层面来说，不但提高了首付款的要求，而且月供利息也相应有所提高。但对于按最近市场执行来看的话，本次新政大大的抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮观望期。

（二）短期内抛盘量增加，业主降价销售

新政策出台，上门量明显减少；新政出台后两天，房源呈现突增势头，担心市场重新陷入观望，已有不少二手房业主主动调低了挂牌房价，因购入不满5年、打算将税费转嫁给下家的到手价纷纷改为成交价。

（三）对房价上涨并未实质改观

就新政的这些影响来看，政府推出的一系列政策，在调控措施频出的背景下，已经形成政策高压的状况。

虽然新政的打压效果明显，但房地产的走势受到商品供需量和房价的影响，而当前房价优先于房屋供需量的市场规律决定了新政不可能会收到立竿见影的效果。而在新政刚干部实施时早已有人预测新增以降低房价抑制供给方为目标，给房价未来走势更为猛烈埋下伏笔。

时至今日，我们可以略微清晰的看到新政的部分调控效果。据国家发改委发布的数据显示，7月36个大中城市房价环比6月上涨了1.61%。目前已近9月，房价仍高居不下，苦守多日没有迎来房价实质性下跌，购房者会等不及而大量出手，从而导致调控失败。而很多媒体也在预测第二轮调控的到来，保证对楼市调控的顺利进行。

四、楼市调控策略

国家的宏观调控政策对楼市有着深远的影响，但在抑制房价的上涨方面就显得力不从心，那么就应该有相关的策略来应对调控中的这种乏力状况。

（一）楼市调控以预防房价反弹为主

新政对楼市的调控特别是房价的调控上，可以说处在一种尴尬的境地。一些相关人士和专家就新政对房价的调控作用谈出了自己的看法。

中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天：楼市的“拐点”向上还是向下取决于调控政策，下一步政府应将防止房价反弹作为调整的重点。

中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立：房价的大幅下降会给经济和社会稳定带来负面影响，因此国家宏观调控应将防止房价的大起大落作为目标。把房价控制住，尤其是上涨幅度较大的一线城市是控制的重点。

武汉大学经济与管理学院教授曾国安：从消费者方面看，尽管处在观望状态，但刚性需求依然存在。随着房地产投资以及商品房新开工面积的下降，等于商品房的供给下降了，所以房价不会下降，商品房仍是一个卖方市场。

一些业主则认为，新政的调控方向原本就是错误的，房价的上涨，并不是由于开发商的问题造成，当然，开发商有一定的责任需要承担。因为土地成本的高涨，已经从源头上提高了开发商的成本，特别是一些隐性成本的增加，从而让开发商无法降价销售。新政忽略了市场因素。市场需要供求平衡，但中国房地产市场的一系列问题不是供给的问题，而是需求的问题。而新政调整的是供给的问题，那么最终将无法解决供求平衡问题，导致房价更快的上涨。

（二）新的调控政策不该冒然出台

新政对房地产市场调控进行到现在，虽然各城市房屋成交量有普遍下滑现象，但房价并未出现明显的松动。在这种情形下，很多人认为国家应当继续出台新的调控措施，通过开征房产税等手段推动房价尽快调整到与民众普遍消费能力相适应的水平。出台新的调控措施，应该是在所有问题都被认识清楚的情况下，否则将会对市场产生不良反应。国家的宏观经济调控，也应该是在符合市场规律的前提下，不能调整资本流动的无序性，就不会有明显的调控效果，光靠抑制房价，不能解决房地产市场发展的矛盾的。国家对房地产市场的宏观调控应该建立在长效机制的基础上，注重政策的差异化，使政策真正落实到位并发挥作用；要加强宏观调控的合力效应。

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（责任编辑：阳卓江）