房地产业吹响并购号角

林华

房地产业吹响并购号角

林华

房企“差钱”引发并购潮

在目前的楼市调控中，政策与市场正双重施压房地产企业的资金链。随着“9·29新政”以及各地“限购令”的落实执行，市场观望浓厚，房地产商的销售乏力；而加息、预售金监管等调控政策轮番出台，房地产商的融资渠道面临枯竭。

房企资金趋紧的情况，在房企的三季报中有明显体现。统计资料显示，目前已经公布三季报的56家房企，三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元。

即使是“招（商）保（利）万（科）金（地）”四大地产龙头，三季度现金流同比减少均超过140%，其中减少最多的接近600%。统计显示，四大龙头三季度的总现金流也为-240.81亿元。

在刚结束的楼市“银十”中，京沪深等地的楼市成交量都出现程度不一的降幅，而各大房企最新的销售数据也显示，龙湖、首创、世茂房地产10月销售额环比均继续上涨，而保利、复地、富力等则明显回落。

在市场低迷销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。在双重打压之下，资金链趋紧的房企被迫并购整合。

清科研究中心报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为122.5亿元。

房地产调控以来，房地产巨头万科并购动作频频。10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，以11.5亿元拿下该中心。随后，万科欲收购深圳建设集团的计划又浮出水面，但目前收购尚处在洽谈阶段。

11月份又传出万科收购深圳海轩广场的消息，海轩广场为深圳市海轩投资发展有限公司在深圳开发的重点项目，2008年4月份动工，2009年年底基本具备销售条件，但一直未拿预售许可证，目前已成准现楼。

早在今年上半年，万科已经完成了大大小小17笔收购。2月26日，万科以3.36亿元收购了昆明市新河民房地产北市区有限公司；3月26日，万科又以1.52亿元收购上海中房滨江房产有限公司75%的股权；4月20日，万科还以9820万元收购深圳市九州房地产公司。此外，万科还收购了其他14家公司，合计支付收购对价2.37亿元。

而金地集团不久前也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权和珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。

9月份，恒大地产的全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。

受楼市调控影响，一些房地产企业开始出让旗下子公司股权。11月9日，渝开发发布转让公告，将所持有重庆渝开发珊瑚置业有限公司25%股份转让给嵊州市冠宇投资有限公司，今年年底前将收获8236万元的转让款。

与此同时，中粮地产表示将使用自筹资金，收购中粮集团旗下上海加来房地产开发有限公司51%的股权。丰华股份不久后也公告称，拟向上海沿海绿色家园置业有限公司以8850万元的价格(含债权)转让持有的北京联海房地产开发有限公司50%的股权。

而早在6月11日，SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权，间接获得上海1.38万平方米土地。国鼎公司拥有上海外滩204这个优质商业靓地68.34%的股权。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金可达50元/平方米/天。

分析人士表示，通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房地产企业趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本。

6月18日，京能置业公告，公司拟与北京世丰基业公司共同设立一家项目公司，并由该项目公司收购天津瑞湾投资有限公司100%股权，收购价格为4.47亿元。

据介绍，被收购公司目前主要的资产为位于天津津滨港的E2、F1、F2地块使用权，三块地规划总用地面积为6.94万平方米，规划总建筑面积约为22.38万平方米。

近期以这种方式获得新土地资源的公司还有凤凰股份、新城B股。其中凤凰股份以1000万元的代价，收购了江苏景枫置业公司持有的南京景枫润城房地产公司100%股权，获得3.65万平方米房地产开发面积；新城B股旗下公司以2000万元的代价，获得了常州恒福置业公司拥有的18.5万平方米土地，且该地块的土地出让金5.56亿元已完全付清。

中小型房企被迫出局

在严厉的房地产信贷调控背景下，受伤害最大的莫过于中小型房地产企业。而房地产企业资金主要是从四个方面取得：银行信贷和销售按揭；房地产企业自有资金；占有资金(预销楼盘订金、建筑工程和材料的垫资)；其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。目前房地产企业的自有资金绝大部分用来买地，其余开发项目的资金来源主要是银行信贷。

据称，银行发放贷款通常都会优先考虑那些资产良好、财务规范的大企业，而大部分中小型企业显然不在银行的“优质客户”之列。对于中小型房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至被迫出局。

近年来，一些地产上市公司在全国范围内大肆圈地。在上市公司强大资金支持下，全国各地不断有“地王”浮出水面。很多中小型房地产企业也跟风“冒进”，把有限的资金投入购地，期待能够以此快速扩张。

随后，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑是给了期待囤地赚取高额利润的房地产商沉重的打击。

经历了“跑马圈地”和政府一系列宏观调控之后，曾经困扰房地产企业的“地荒”问题转为了“钱荒”。面对吃紧的资金链，中小型房地产企业面临生死抉择。一旦市场需求出现回落，“天价地”将很可能成为一些开发商的滑铁卢之战，严重的可能导致这些房地产商资金链断裂甚至于破产。

些地产上市公司在全国范围内大肆圈地

房地产企业出现资金问题，轰然倒塌，在这个行业内并不稀奇，也并不是在目前国家宏观经济政策趋紧的形式下才出现的，早年著名的“顺弛”的案例距离现在其实并不遥远。

值得一提的是，在房地产市场急转直下之时，中小型地产企业已经停止拿项目，一些主业非地产的公司也开始剥离房地产业务。

不久前，南宁百货将所持北海五象房地产开发有限公司51%股权以8740万元的价格售出。无独有偶，航天科工近日以2.84亿元的价格转让旗下北京金中都置业有限公司。而福建一小型房地产企业望城投资有限公司将其持有的福州滨江房地产100%股权，以1.45亿元的低价转让。

据不完全统计，4月中旬以来，通过各大产权市场挂牌转让的房地产项目超过30个，其中包括央企被要求清退的房地产业务，也包括因资金等问题，主动寻求买家的地产项目。

分析人士表示，成交量急剧萎缩，房价开始下跌，房地产行业的调整周期才刚刚开始。房价下行将使地产公司未来的盈利能力降低，而长期的市场低迷必然会考验中小型房地产企业的资金和项目开发实力。

事实上，目前国内房地产业还没有形成一个成熟的体系，一直处于一个无序的状态之中。因此，房地产企业的违规现象很多，有些房地产企业几乎是空手套白狼，自有资金严重不足，可是这些房地产企业居然还能长期存在，其原因就在于金融监管不到位。

有关专家表示，一旦这些中小型企业资金链断裂，其风险都将集中到银行。在成熟的市场经济中不会出现的问题却频频出现在中国房地产市场，这只能说明中国的经济改革还有很长的路要走。目前，有些房地产商进入破产程序，说明宏观调控的效果已经显现出来。

对于调控效果明显但还有很多大城市房价仍在上涨的问题，有关专家认为，不能孤立地从房地产市场来看，资产升值是大势所趋，不仅房地产市场是这样，其他资产市场也是如此。一定要强制房地产价值下跌，就会伤害到其他的经济领域。

在调控政策步步紧逼的情况下，一定会发生房地产商破产事件。当然，淘汰的同时，绝不会出现风雨一来全部倒下的局面。房地产企业破产的原因主要有两种：一种是资不抵债，一种是难以为继。对于绝大多数房地产企业来说，这些年应该说还是收获颇丰的。因此，在过去土地招拍挂市场竞争土地时，房地产企业只要不过于冒险“赌博”的，现在死于“资不抵债”的可能性不会太大。对中小型房地产企业来说，最危险的是“难以为继”。

在房地产调整时期，房地产商的销售业绩和资源储备的分化愈加明显，行业内的梯队正在逐渐拉开。而行业集中度的提高势必会使一些不具实力的中小型房地产出局，这将使整个房地产业的发展更趋向专业化。

并购整合或带来垄断

分析人士指出，房地产市场的调整和政府在资金来源上的打压，会导致房地产市场重新洗牌，一些实力较弱的中小房地产商会就此消失，而“大鱼吃小鱼”的并购现象将导致垄断发生。

当房地产行业又在步入充满不确定因素的时候，“只有在退潮之后，才知道谁在裸泳”的名言再一次给市场验证谁对谁错的机会。在这个时候，物业的质量、物业的品牌就成为今后房地产市场的发展走势以及物业本身潜在的增值能力的一个重要原因。另外，房地产市场的地段不同，可能会在房价上有一个比较大的差异性发展。

有关专家表示，这种差异化才是未来中国房地产走向成熟的分水岭。对于后市而言，对于一些在市区优质地段、优质资源等储备优势的品牌房地产商在利用洗牌的机会迅速做大做强。

近年来，拥有雄厚资金实力的房地产商不惜高价购买土地，而更多实力较弱的中小房地产公司则因“囊中羞涩”而无法染指土地市场。房地产业成为了“少数派”的天下，房地产“寡头垄断”开始浮出水面。

不久前，国土资源部又发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)。39号令最让房地产商揪心的一条莫过于其首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

业内人士认为，39号令对资金雄厚的房地产公司尤其是融资渠道灵活的上市公司影响很小。这一新政对上市地产企业是一利好消息，因为开发门槛的提高将使得一部分竞争对手自动出局。而对于一些资金实力薄弱的中小房地产商，将意味着被淘汰。

对于39号令，有房地产商表示，政策只会让更多的中小房地产商因为资金问题不得不退出市场，而形成地产寡头。这样房价更加要控制在地产寡头手中了。

上海米兰之夜房地产开发有限公司总经理雷鉴表示，39号令的执行会让一部分中小房地产商因资金门槛的提高被淘汰，这意味着更多的土地将集中在一小部分资金实力雄厚的大型房地产商手中，并最终推动这些企业成为地产寡头，增大囤地、囤房的可能性。

近年来，从拿地到开发再到销售，每一个环节的步步吃紧，使大型房地产企业的实力优势也步步显现。叫嚣了近三年之久的“寡头时代”似乎就要进入倒计时。

事实上，越来越多的新推土地将“流向”大型房地产企业已经毫无悬念。归根结底的原因就在于，在当前的宏观调控环境下，只有大型房地产企业才有足够的资金来保证土地成交。难怪有中小房地产商感叹：中小房地产企业的道路将越走越窄，房地产寡头垄断时代即将来临。

房地产企业之间应该选择合作开发

拿地方面，品牌大型房地产企业都热衷于大规模的地块，一方面规模较大的地块拿下后，至少可以保证未来两三年的公司业绩不会交白卷；另一方面，零散的地块容易受到周边其他楼盘的影响，规模较大的地块抗跌性则比较强。因此，当规模土地越来越多地流向大型房地产企业之后，无疑也就在开发、销售环节形成了大型房地产企业占据区域主导的局面。

对于大型房地产企业而言，其畅通的融资渠道则能够很好地化解在开发、销售环节增加资金投入所带来的震动。当越来越多的中小企业无力“抗压”而出走地产圈时，剩下的大型房地产企业将通过并购公司或是项目的方式不断扩充自己的实力，实现进一步的市场“垄断”。

为了打击对手，其中实力较强的房地产商以几乎零利润售房的方式迫使对手要么不得不降价、要么销售不出去，这些在房地产竞争中不乏其例。由此似乎也暗示着，地产圈里那些实力强的“寡头”企业可以拥有更多的话语权。

有关专家建议，应避免大幅地块的出让，否则土地大量地集中到一些大型房地产企业的手中；同时，政府在出让土地时根据房地产商土地储备量设立准入制度，拿地较多的房地产商应被适度限制再继续拿地。此外，通过缴纳较多的保证金形式限定房地产商必须在规定的时间内开发、销售，否则不但没收保证金，还要进行处罚。

有关专家认为，房地产企业之间应该选择合作开发，联手抵御可能扩大的市场风险，也可以杜绝国内房地产行业进入“寡头时代”！