逻辑框架法在淮海公寓修缮工程中的应用

2010-09-11 08:02蒋士勇JiangShiyong
住宅科技 2010年6期
关键词:淮海门窗公寓

■ 蒋士勇 Jiang Shiyong

0 前言

逻辑框架法(Logical Framework Approach)是美国国际开发署于1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的方法,可用来确立项目目标和目标群体, 分析影响项目成功与否的外部因素,建立项目监测机制,跟踪检测项目的实施过程和情况。其目的在于提高项目的规划和实施质量,相对于以经济利益为目的的决策方式具有明显先进性。本文拟通过其在历史保护建筑门窗修缮工程中的应用实践,全面解释该方法的使用方法和分析过程。

1 项目概况

淮海公寓坐落于最具历史沉韵的淮海中路1202号(图1),是1幢修建于上海20年代的ART DECO风格的建筑。由法商莱安洋行设计, 1935年落成,属上海市第二批优秀近代保护建筑。由于建筑类型属于出租型高级公寓,居住其中的很多客人和业主多为各个领事馆和世界五百强的高层。2002年12月通过与上海市外事用房经营公司的产权置换,中华企业股份有限公司获得了淮海大楼产权,经过研究决定对其进行外部修缮与内部装饰。市规划局为此批文要求保留老外立面效果,内部装饰可以做调整。

图1 淮海公寓

2 逻辑框架分析

2.1 目标群体和受益人群

淮海公寓作为历史保护建筑,其历史价值不可估量。作为利益群体,产权所有者中华企业股份有限公司是最大的利益群体,但是从历史保护建筑的角度来看,政府和广大群众也是主要受益群体之一。

由中华企业股份有限公司、上海市规划院(市规划院)、上海市建科院(质量监理)、华东设计研究院(顾问公司)、上海东方投资监理(质量监理)、上海市装饰集团公司、淮海公寓物业管理公司、原淮海公寓居住代表(BOSCH公司上海代表处)、淮海公寓居委会代表等组成的9人头脑风暴小组,根据头脑风暴法确定了目标群体和受益人群(表1 )。

2.2 利益相关者影响力

风暴小组根据各相关者的影响力对各自项目重要性进行了分析,按照总分5分制的原则,填写利益者相关性评分表,综合平均后得出利益相关者重要性与影响力的大小(表2、表3)。

表1 目标群体和受益人群表

2.3 修缮工程管理的重要问题

淮海公寓修改工程中建设单位发生过几次大的变化。原先是上海市外事用房经营公司,中华企业股份有限公司于2002年通过产权置换获取了该楼房,定位形式为主楼为酒店式公寓,辅楼为艺术酒店。由于该楼宇的定位为酒店式公寓,建设单位考虑的是改建成本以及改建以后的运营费用是否合理。由于该建筑建成于1935年,属于标准的ART DECO风格的建筑,上海市政府将其列为历史保护建筑。作为历史保护建筑,政府最关心是对历史保护建筑的原貌的保留和是否满足现行工程节能保温规范的要求。综合以上两大利益相关者,改造工程必须满足在维持原有建筑的风格的基础上,选择合理的门窗形式,达到国家关于门窗气密性和建筑节能保温的要求,同时满足改造成本和相对合理的运营成本的匹配。

作为该建筑实际的居住者和周围的居民来说,他们最希望的就是开发商的改造既能保留原来的建筑风貌,又能有舒适的居住环境,相对于改造成本,他们并不很关心。

作为工程的监理单位,他们考虑的是改造项目的技术合理性是否可行,施工质量上是否可控制,如果保留原来的钢窗形式,建筑节能要求如何处理,是否有类似的专业施工单位,施工质量如何。总承包单位考虑的是施工周期是否能够满足总承包的节点要求,施工技术是否可靠。

综合以上问题,综合确定需要解决的以下几点问题: 建筑的风格、门窗的气密性(实际使用的效果);改造成本和今后运营成本的高低;政府部门对历史保护建筑的要求;与周围环境的和谐性等问题。

表2 利益相关者影响力分析表

表3 利益相关者重要性分析表

2.4 改造工程工艺选择原则

经过以上的讨论得出改造工程工艺选择主要原则为:在满足政府的批文,即保留原有风格为原则、满足节能保温要求,经济性合理。

3 方案选择和主要工艺

3.1 备选方案

经过研究分析,改造工程决定了3个备选方案:铝合金门窗调换、钢门窗修复、硬木门窗调换。

3.2 方案选择和施工工艺

铝合金门窗调换主要是新做铝合金窗,价格也不是很贵,但是经过现场实际考察,询问了上海几家大的制作单位,颜色最接近的铝合金门窗型材和铁的质感相差比较远,与原来的建筑风格相差太大。

硬木门窗调换是将原来的铁窗拆除后,安装木质门窗,配中空玻璃达到节能环保的要求。实际上即使采用硬木质的门窗,样窗经过油漆以后微微发红和铁窗质感差不多,但是考虑外立面主要以黄色外墙面砖为主,红色和黄色色系相近,没有黑色铁窗的对比感强,而且考虑外门窗长期接触雨水,时间长了以后木质会发生腐蚀现象。而且价格比较贵,施工周期相对比较长,会影响这个项目的改建进程,造成4个月的项目租金损失。

钢门窗修复,是通过对上海和平饭店、建国西路394号太子公寓、江西中路200号交通银行等历史保护建筑的参观考察后发现的工艺。

由于政府环保节能的重视程度要求越来越高,中华企业也提出了相应要求。既要求满足国家要求,又要解决气密性差。经过项目公司和监理以及结合原来工艺,反复研究试验,经过了气密性、水密性、抗风压值检测,终于在不改变原钢窗形式、不破坏窗结构、不有碍美观的原则下,最后决策在总量不大而且相对比重比较小但是功能影响重大的情况下,建设单位综合了各方的意见以后确定了选用钢门窗修复工艺。

3.3 施工工艺

其主要施工工艺如下:

(1)拆除。先将玻璃拆净,凿除内墙粉刷层和铁角,从外向里拆下钢门窗,做到不破坏外墙面,然后挂上编号牌,按顺序搬运回厂。

(2)除锈。采购人工铲除,用硬质合金钨钢刀头的铲刀铲刮窗料上覆盖的油漆;机械打磨铲刮所不能清楚的剩余部分油漆。

(3)整修。替换腐蚀窗料,焊补麻点,改制窗芯以安装中空玻璃,打磨焊疤,整型校对,整平窗扇、校正平行度、保证平行度≤0.5mm/m2,角尺度对角线≤1mm/m2,回攻所有螺丝孔,重新拼接窗芯和窗框,安装铜铰链。

(4)油漆。底层采用丹麦富锌防锈做底漆,批嵌原子灰2~3度、打磨,使其平整度达到塞尺检测结果≤0.1mm,表面喷涂黑色亚光面漆。

(5)安装。在包装物上正面写上钢窗编号(楼层、朝向、号码),根据设计要求,确定平面标高,做到横平竖直,用水泥砂浆填实铁角,铁角采用开花角.

(6)安装玻璃。玻璃采用上海耀华玻璃厂生产的中空钢化玻璃,用道康宁的结构胶密封固定玻璃,另外加上弹簧销子,保证玻璃的安全性,门窗外框和外墙面交接处用道康宁密封胶处理防渗水。

(7)门窗铜配件。铜的配件,按照原来的尺寸和外形,经过精密铸造工艺,即经过样品绘制后,设计模具,铜水浇铸,去模后打模,机器加工并仿古化学着色后装配。经过精密铸造工艺的五金配件复制品和原来的作品真假难辨。

4 检验逻辑关系

钢门窗工程经过整体拆卸后,在保留原有外形的基础上把钢门窗窗框加厚,加装中空玻璃;同时根据原来的老的铜质门窗把手外形,开设模子浇注相同尺寸和规格的门窗把手进行安装;对于门窗外表面锈蚀部分采用腻子找平打磨修复并且制造出原有色泽,保持建筑原有风格。使得修缮后的风格基本和原来保持吻合,同时满足环保节能要求。最后根据原租用者的调查询问意见反馈和项目后评估可知,他们也钟爱原来的钢门窗建筑风格,对改造效果特别满意;且重要目标群体(政府、建设单位)根据政府批文的意见明确保留建筑原有风格是最重要的,规划验收时满足了批文要求。

项目后评估显示该施工工艺成熟合理,既满足节能要求而且保留了原有风格,而且成本控制在原预算目标内(1 200元/ m2),项目逻辑检验成功。

5 结语

实践证明,通过逻辑框架法后,合理选择了历史保护建筑的修缮方案,使得项目建设者,从单方向的关注建筑成本,转向兼顾成本的同时强调目标和受益人群以及规划的参与性,拓宽了建设者的思路,体现了以人为本,与时俱进的建设理念和思路,是一种有助程项目建设的决策方法。

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