城市住宅影响因素研究

■ 王 薇 Wang Wei

0 引言

上个世纪以来，中国经济体制从计划向市场转化，人民生活水平由低向高递进，开创了房地产市场向扩张性发展的阶段[1]。

纵观中西方城市住宅的发展，居住形态是社会历史的产物，它要受到不同因素的影响。经济收入、人口数量及年龄结构、家庭结构类型、生活模式、文化层次不同的家庭，需求相应平面布置、空间布局以及面积的住宅套型。同时还要综合考虑生活习俗和气候条件的差异，提供多样的住宅类型和户型组合以供市场选择[2]。

对于那些决定居住形态的主要因素，是促使城市住宅不断发展进步的内在机理。因此，分析这些主要影响因素，发掘其内在的规律，将有助于我们解决今天城市住宅建设所面临的课题，并探索其发展趋向，以便更好地满足人们多层次、多标准、多功能、高品质、个性化的需求。

1 经济因素

生产力对城市住宅发展有着重要的影响。在生产力不发达的情况下，人们更多地依附于土地和自然资源。当生产力水平发展到第二产业时期，人类的主观能动性随着生产力的发展而日益加强，生产者对土地的依附程度也就日渐减少。小生产方式转变为大生产方式，农村剩余劳动力纷纷向城市集中，于是开始了城市化的进程。

在过去的30年间，中国城市化水平已经从1978年的17.9%上升到2007年的44.9%。中国正处于工业化、城镇化的快速发展阶段，到2020年中国的城市化率将达到60%左右。也就是说，在未来的十几年间，每年都将有1 500万左右的人口进入城市居住，这将带来大量的城市住宅需求[3]。

生产的集中和效益的追求，使居住形态更为密集、紧凑，住宅向空中发展，多户集居。第三产业的兴起和信息社会的到来，将生产力提高到更新和更高的阶段。生活更加社会化，生产、生活和居住的空间也更加接近，住宅也随之产生了新的变化。

2 文化因素

世界各地区、各民族的文化内涵不同，所建立的住宅形式也不尽相同。

新几内亚（ponpild）族人民能歌善舞，他们的住宅围绕跳舞场布置，形成了半公共空间（图1），体现了他们民族的风俗习惯。

我国的传统思想产生于儒学，住宅形式不可避免地受到儒学的影响。以我国量大面广的合院式住宅为例（图2），它是住宅围绕着庭院布置，外围由辅助用房和院墙包围，住房门窗均开向庭院，对外则封闭不开窗，只留一个大门进出。这种住宅形式体现了中国人民在东方儒家文化的长期熏陶下而培养出的含蓄、内秀的性格。

3 科技因素

社会化大生产和信息时代的科技发展与城市住宅的发展有着密切的关系。科学技术的发展推进了住宅技术的发展，直接影响着住宅的形式，同时也间接地改变了人类的社会生活方式。

3.1 直接应用

二次大战后，传统建筑材料性能（轻质、高强）的改善、新型建筑材料品种的增加以及建筑材料的生产和使用方式的改变，都大大地促进了建筑的发展，突出表现在钢材、钢筋混凝土和玻璃这三种材料方面，同时长期耐久、可变形内部装修体系也得到了大力发展。随着科技的进步，作为高科技产品的现代住宅，在结构、施工、防灾、抗震、设计、居住性能等方面，都得到了进一步改进和完善。

3.2 间接改变

科学技术的发展促进了住宅建设水平，提高了住宅功能质量，也满足了居民对居住舒适度的要求。以先进的科学技术为基础，合理利用自然资源，节约使用能源，开发利用清洁能源，降低物耗、能耗的住宅被大力推广。

住宅技术推广应用“四新”(新技术、新材料、新工艺、新设备)和“四节”（节能、节地、节水、节材），并不断配套完善，以适应现代居住生活的需求，达到实用、先进、经济、综合的效果[4]。

家庭智能化系统构成了高度安全性、生活舒适性和通信快捷性的信息化与自动化的居住空间，从而满足了信息社会中人们追求快节奏的工作方式，并且与外部保持完全开放的生活环境的要求。这些都间接影响了住宅居住模式的发展。

4 环境因素

4.1 自然因素

地理位置的不同，气候条件的差别，与住宅空间的结构和布局有着密切的关系。

干热地区的夏季，白天外界气温高、辐射强、风沙大，为避免眩光或暴风沙等不利因素对居住环境的影响，住宅设计得较为封闭（图3）；湿热地区的雨水较多，同时高湿度又会使人产生不舒适的感觉，除了遮隔辐射及防雨外，还要取得连续的良好通风，因此住宅设计得较为通透（图4）。

地形地貌也影响着住宅的形式及住宅区的规划设计和施工。对于山地住宅的设计应尽量结合地形高差，正确处理与等高线的关系（图5）。不仅可以减少填挖土方和节约用地，同时也有利于获得层次多变、轮廓丰富的住宅体型。

4.2 社区文化环境因素

良好的文化环境对于提高人们的文明程度、综合素质以及后代的培养教育有着很大的作用。上海市政府近年来逐渐加大城市绿地建设力度，上海中心城区的公共绿地面积快速增长，2003年新建公共绿地2 700多hm2，带动提升周边住宅小区的居住条件和生活品质。将环境设计纳入总体规划设计,追求环境设计的品位，不断创造居住环境与艺术的完美融合，将是未来住区建设的发展方向。

现阶段的住宅区除拥有集中绿化、园林、庭院等传统的造景手法外，还发展出空中庭院以及入户花园等住宅套型，在开敞的空间内，植物、花卉相映成景，不仅拓展了住宅设计的类型，也使得居住在高层里的住户不出楼门即可享受到室外的自然景观和邻里相亲的人情味[5]。

5 社会因素

5.1 家庭结构的变化

住宅需求与家庭状况有着十分密切的关系。家庭是社会的组成细胞，也是人们生活单位的一种类型。住宅是建立在“家庭”这个特定范畴基础上的居住建筑，家庭结构关系是住宅社会结构的核心。家庭的决定因素是居住人，居住人又分为：现在居住人、希望居住人和规划前居住人。各种人从自己的居住需求出发，对住宅发出了不同的信息。因此，家庭结构呈现以下几种发展趋向。

5.1.1 家庭规模的小型化

我国家庭户平均人口呈现下降趋势， 1953～1995年，全国家庭户均人口由4.38人降到3.25人， 1995～2005年，家庭户规模在3人以下占到总家庭户的比例从48%上升到了59.4%，其中北京、上海的比例更是分别达到了80.8%和82.5%。这表明了现代家庭结构由传统的几代同堂的大家庭逐渐向小家庭发展，也就是一对夫妇或一对夫妇与其未婚子女构成的核心家庭，已经成为我国家庭结构的基本类型。

家庭规模小型化的趋向意味着家庭结构的简单化，这在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化。同时，家庭规模的缩小又导致了总户数的增加速度超过总人口的增加速度，住宅需求量随着住户数量激增而快速递增，并且大量小规模家庭的出现也会进一步增大对小户型住宅的需求。

5.1.2 家庭类型的多样化

离婚率的不断上升，生老病死的不断更新换代，晚婚化和家庭关系的个人化等原因，促进了住宅类型的多样化发展（表1）。家庭的类型可分为6类：①单身家庭；②夫妻家庭；③核心家庭；④主干家庭；⑤联合家庭；⑥其它家庭。家庭类型的变化，将使住宅的内部功能做出相适应地调整，要求在设计与施工时给予足够的重视和考虑。

表1 家庭类型分布图[7]

5.1.3 家庭分工的平均化

由于社会的进步和就业意识的变化，越来越多的女性参与社会工作，单职工家庭被双职工家庭所取代。家庭解放，性别职业分工和以子女为中心的家庭观念的淡薄，使得新型家庭关系的住宅空间正在产生，影响了居住生活方式和住房需求。根据第四次人口普查数据显示，在家务分工方面，男女平均负担的占62.8%，以女人为主的占28%，以男人为主的占9.2%。

5.2 人口结构的变化

城市人口与住宅是非常敏感的问题。根据第五次全国人口普查主要数据的公报，我国人口增长速度已经降到了一个较低的水平，进入了世界人口低增长行列。但是由于我国人口基数大，城市人口的增长仍然较快，它给城市各个方面，尤其是给人民居住生活带来很大压力和困难。

国际经验表明在人均住房建筑面积达到33～35 m2之前，会保持旺盛的住房需求，目前我国人均住房建筑面积仅为28.69 m2。中国的现有人口结构在相当长一段时期内，可能至少15～20年会保持相对稳定，在这一期间内，我国的住宅会保持一个较为旺盛的需求，众多的人口以及高速发展的城市化进程将为房地产业的发展提供良好的发展环境[6]。

生活水平的提高，身体素质的增强以及医疗卫生条件的改善等等，使得人均寿命延长，居民人口结构呈老龄化现象（图6）。2000～2010年间，我国老龄人口年均增长率将保持在2.5%，而在2010～2020年间，其年均增长率会提高到4.2%，到2020年，65岁以上人口将占总人口的10%以上，中国将正式迈入老龄化社会[6]。老龄化社会的到来把逐步改善老年人的居住条件，提高老年人的生活质量，建设适合老年人居住的住宅摆到了议事日程上。

图6 中国60岁以上老年人口发展趋势

6 结语

住房问题关乎人民幸福、社会稳定，是建设和谐社会的大事。因此我们应该更多地转向对需求的关注和研究，树立超前意识，增加一些理性的分析，减少一些只看眼前的失误，做出正确的科学决策，制定出可持续发展的长期政策[8]。

[1]石路明，罗海梅.中国住宅市场价格决定的特征分析.贵州财经学院学报，2009（4）：11.

[2]贺丽菱.住宅设计发展的新趋势.中华建设，2008（9）：131.

[3]汪明军.北京城镇居民的住房需求分析.北京社会科学，2009（4）：123.

[4]肖钢华.谈谈现代住宅设计的新思路.今日科苑，2009（20）：187.

[5]金永斌，周佶.上海住宅设计的市场影响因素及发展趋势.上海住宅，2006（2）：67-68.

[6]黄磊.基于人口因素的住宅需求分析.山西建筑，2008（31）：251.

[7]张先桥.住宅社会学概述.社会科学文献出版社，1993.

[8]汪刚毅.连云港市住宅市场需求预测分析及对策研究.时代经贸，2009（6）：79.