宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇

邢兆强

（河北大学，河北 保定 071002）

一直以来，房地产业作为我国国民经济的支柱产业，由于其产业链长、与相关产业的关联度高，其能否快速、稳定地发展直接影响我国整个宏观经济运行态势。2008年底，在一系列经济刺激政策及多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而迅速升温，但2009年楼市的狂飙突进浇灭了很多人的购房梦想，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，引发了诸多深远的经济和社会问题，也引起了决策层的警惕。出于保障我国经济稳定健康发展的需要以及回应社会各方的呼吁，始自于2009年底的新一轮宏观调控开始了，房地产业下一步的大趋势是土地使用趋于透明、银行信贷大幅收紧、房地产业利润空间在很大程度上被压缩。进入2010年后，面对个别城市火箭般上升的的房价和舆论的压力，从中央到地方各级政府连打房地产市场调控“组合拳”，掀起新一轮楼市调控风暴。这新一轮房地产调控新政涉及面广泛、操作性更强、政策组合程度更高，已经一定程度上改变了房地产的生态环境。相对于一线大型房企，为数众多的中小型房地产开发商在获取金融机构的授信和拿地方面本来就居于相对弱势的地位，中小型房地产开发商成为了宏观调控中受冲击最大的群体之一。所以，我国的大多数房地产企业，特别是中小型企业应该更新管理思想，不要一味地跟风走，而要在客观分析当前自身所面临的挑战和机遇的基础上扬长避短，发挥自身独特的竞争优势，以期在激烈的市场竞争中立于不败之地。

一、我国中小房地产开发企业的主要特点

1.企业规模不大、融资能力不强。众所周知，房地产属资金密集型行业，企业规模及融资能力很大程度上决定了企业的生存与发展方向。中小型房地产开发企业一般成立时间不长，无论是在开发项目的规模还是在企业管理水平及运作能力等方面都相对薄弱。因为企业规模小且知名度不高等因素，中小型房地产开发企业从银行获取资金支持相对困难，主要依靠自有资金、合作建设单位资金、开发项目预售款等方式维持资金链。融资能力直接影响到中小型房地产开发企业开发项目的规模和企业的进一步成长。但是从另一个角度考虑，相对于大型房企，广大中小型房企规模小也可以节省大量企业内部管理成本，而且灵活反应、迅速决策，对顾客的需求可以及时响应，更易及时发现和把握市场机会，也更容易及时根据市场需求变化调整开发节奏，从而一定程度上规避风险。

2.中小型房地产开发企业由于发展历程短和受房地产业本身特点的影响存在较多的问题，在项目管理能力方面也处于劣势。房地产开发都是以一个个项目的方式进行的，项目管理的水平将从成本控制、融资水平、产品质量等方面对企业利润及后续项目的开发造成巨大影响。中小型房地产公司普遍成立时间不长，开发的项目不多，规模也不大，项目管理经验严重不足，所以与大型房地产企业相比，在项目管理能力方面也处于劣势。比如：住宅商品没有形成供、产、销一条龙，在房地产市场上也缺乏品牌号召力；管理方法还处在定性分析为主，定量分析为辅，管理手段现代化程度较低；而且从目前住宅产品整个实现过程来看，住宅产品的投资决策、规划与设计、建造与采购、直接销售与物业管理，本应该形成一条“价值链”，但是目前对于广大中小型房地产开发企业来说，供、产、销三大系统基本上处于各自为政、相互脱节状态，既没有按“价值链”的要求整合，也没有对作业流程进行系统化管理。

3.人才缺乏。在房地产行业，即使大企业的项目也是由一个项目团队来完成，中小企业只要用人得当，在项目开发过程中与大企业相差不大。但由于中小型房地产开发企业自身实力弱和薪酬待遇低等问题，在吸引高级人才方面缺乏足够竞争力，另外由于中小型房地产开发企业一般成立时间较短，开发的项目较少，因而员工不但缺乏经验，而且在项目开发实践中学习提高的机会也就少，故而整体员工素质提高的也较慢，再加上中小型房地产开发企业人力资源管理体制不完善，企业凝聚力较差，难以吸引或留住人才，最终导致了中小型房地产开发企业的人才尤其是管理和技术人才缺乏。

4.国家对房地产行业的宏观调控对中小型房地产开发企业造成较大影响。其中影响最大的当属土地和信贷政策，这是因为房地产行业对土地这种特殊资源的绝对依赖，且房地产行业属资金密集型行业，其中尤以土地政策对中小房地产企业的影响更大。国家对土地的调控政策对于中小型房地产开发企业来说既是压力又是动力，既是挑战也是机遇。一方面，中小型房地产开发企业在本地市场上面临本地大型房地产企业、外来大型房地产企业、本地其他实力相当的中小型房地产开发企业的三重压力，再加上国家控制土地供应量、规范土地使用权出让方式的宏观政策环境，使得重重压力下的中小型房地产开发企业的土地获取更难上加难。于是，中小房地产企业更应该把目光投向房地产市场起步较晚、市场空间巨大但竞争压力相对较小的中小城市，跨区域发展；但另一方面，国家规范土地使用权出让方式的政策也使土地市场更加公开透明，在一定程度上可以降低中小型房地产企业以往所遭受的跨区域发展的地方保护主义障碍。总的来说，严峻的市场形势使得中小型房地产开发企业跨区域发展成为其生存和发展的必然选择。

二、宏观调控背景下中小型房地产开发企业发展遭遇的主要挑战

1.宏观调控使得获取土地的难度加大。由于我国土地制度的特殊性，使得土地成为国家宏观调控房地产市场的一把利剑。2010年以来短短几个月，国务院各部委便连续出台多项土地方面的文件和通知。2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。紧接着4月19日，住建部又发出要严查和打击开发商捂盘惜售等加强房地产市场监管的通知。新一轮的宏观调控主旨在于控制新增土地供应量，打击土地囤积行为，规范土地市场的秩序，进一步紧缩“地根”。再加上禁止土地协议出让，完全实行招标、拍卖和挂牌方式，这些因素综合起来使得企业在未来获取土地的成本和难度加大。

2.企业融资门槛抬高，资金需求缺口紧张。房地产业本来就是资本密集型产业，日趋收紧的信贷政策，新的房地产金融和税收政策对于开发企业的资金实力和融资能力提出了更高的要求。同时在土地出让上，各地政府为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，往往是大幅土地整体出让，这使得所需企业的实力门槛大大提高，这对于自身资金实力更逊一筹的众多中小型房地产开发企业来说，如何获得自身发展所需土地储备就更是必须面对的一个难题了，所以面对新形势，中小型房地产开发企业面临严峻资金挑战的同时也面临着开发断档的尴尬。

3.新一轮房地产企业的整合竞争加剧。伴随着中国房地产市场的持续火爆，众多原来非主营房地产的有实力大集团和外资纷纷进入，房地产市场的竞争进一步加剧。中小型房地产开发企业在项目开发和城市拓展过程中，必然要遭遇国内外大型房地产企业和新加入企业的激烈竞争，且随着国家调控政策特别是土地政策日趋紧缩，开发企业之间竞争形势严峻，各地房地产市场竞争也更加激烈。

4.调控政策上的不确定性。房地产调控政策的不确定性。国家出台的土地、金融等方面的宏观调控政策接连出台，变数较多，对房地产市场的发展影响较大，政府、市场等方面可能出现各种风险。政策上的不确定性和风险加大，对中小型房地产开发企业的战略决策、实施能力提出严峻的挑战。

5.政策体系上的不健全和管理机构的不完善。一是政策体系不健全。我国《中小企业促进法》已经公布实施四年多了，但是至今都没有出台相关的实施细则，政策措施缺乏系统性，实际操作意义不强。二是管理机构不完善。虽然成立了中小企业管理局等对口管理部门，但这些部门目前更多的还只是做一些宏观指导和协调性质的工作，实际职能有限。在房地产业内，中小型房地产开发企业在很多方面都受到不同程度的歧视，如在一些土地项目招标上，对企业资质、成立年限等方面规定过高的条件，将众多中小型开发企业排斥在竞标之外。

三、宏观调控背景下中小型房地产开发企业发展的新机遇

1.国家经济保持快速稳定的增长态势，城市化进程加速。目前我国正处于经济的上升周期，连续多年宏观经济保持健康发展，市场经济机制逐步完善。宏观经济环境的稳定为房地产市场的健康发展提供了良好的市场预期。21世纪是中国实现城市现代化的世纪，占世界人口1/5的中国必将迎来高速推进城市化的时期。在这个工业化、城市化、现代化高速发展的阶段，作为经济引擎的房地产业将会在城市化的进程中起至关重要的作用。但是城市化进程中新老城市居民由于社会背景、消费理念和收入水平等的差异对住房有不同的需求，在这种背景下中小房地产企业更容易做到提供差异化的房地产产品来满足市场上不同水平的购房需求。中小型房地产开发企业尽管因为自身资金实力小，产品规模势必不会很大，但完全可以在产品上实现小规模、个性化、差异化特点，满足消费者的需求，从而达到和大型房地产企业差异化竞争之目的。

2.区域经济发展规划陆续出台，长三角、珠三角、环渤海等各大区域经济带进入新一轮发展高峰期。未来5至7年，珠三角、长三角、环渤海湾三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。从区域投资情况看，资本有逐步向中国北部地区转移的趋势；从市场潜力看，近年来随着国家各项区域经济发展规划的陆续出台，长三角、珠三角、环渤海等三大区域经济带进入新一轮发展高峰期。尤其需要注意的是以北京奥运和天津滨海新区开发为契机，环渤海经济圈将进入新一轮的发展机遇期，京津冀地区在中国经济发展中的份量将日显重要，很多学者预言这将成为中国经济的第三个区域增长极，成为拉动中国北方经济发展的发动机。国家振兴东北以及中部崛起战略的实施，也为二三四线城市经济的复苏和腾飞奠定良好的基础。随着振兴东北老工业基地战略的推行和实施，国家加大了对东北各省市的投资和扶持力度，东北各地展开新一轮的开发和建设高潮。中部崛起战略是继西部大开发战略、振兴东北老工业基地战略之后的又一大区域性战略，这些战略的推行和实施，必将带动这些区域二三四线城市经济的复苏和腾飞，为房地产市场的发展奠定良好的支持环境。随着这些地区经济的快速崛起和城市化水平的进一步提高，房地产市场的容量也能够快速增大，而这无疑为广大中小型房地产开发企业提供了广阔的发展空间

3.房地产市场秩序趋于制度化和规范化，愈加完善，有利于中小型房地产开发企业获得更多的市场机会。整顿和规范房地产市场秩序，无论是维护消费者合法权益，还是为开发商提供一个公开平等的竞争环境，都对促进房地产市场健康发展，营造良好市场环境，具有十分重要的积极意义。随着国家宏观调控的深入以及中央各部委和各级政府的重视和推行，房地产市场秩序有了较大的改观，在未来几年内，整顿和规范房地产市场秩序仍是调控的重点，这将极大地加速市场秩序趋于制度化和规范化，创建一个公开、公平、公正的市场秩序。中小型房地产开发企业应该找准定位，尽量回避在一线大城市和大型房地产企业竞争，更多地转战周边的二、三、四级中小城市，这样做有以下好处：一是有利于寻求新的适合自己的发展空间，通过空间的转换来取得竞争优势；二是在这些经济欠发达的地区，由于其地价、房价总体较低，所以上升空间更大一些，从而可以获得较高的投资回报率；三是可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。在对市场进行充分细分的基础上，选择适合自己资金实力和技术专长的市场，进入大型企业不屑一顾的领域，如很多中小城市里的城市更新、棚户区改造及废弃地改造等项目，这样做更容易获得良好的发展机会。

［1］辛余太，辛岩.略论宏观调控背景下中小型房地产企业发展之路［J］.学术理论与探索，2008，（7）.

［2］刘卫卫.宏观调控背景下中小型房地产企业发展之路［J］.上海房地，2008，（1）.

［3］崔庆云，宏观调控下中小型房地产企业竞争战略制定的研究［D］.中南大学硕士论文，2005.