房地产项目投资造价管理探究

朱丽萍

（上海臻诚建设管理咨询有限公司，上海 200333）

1 工程建设项目各阶段的造价控制

1.1 设计阶段的造价控制工作

设计阶段是项目成本控制的主要阶段，但对工程造价的影响可达75%以上，设计成果及设计工作的质量直接影响建设费用控制工作，合理科学设计成果可达到技术、经济协调的最佳设计配合。

1.1.1 通过设计招标优选择设计单位

积极推行工程设计方案比较与优选并考虑经济方案的设计招标方法，既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新。

1.1.2 通过限额设计有效控制造价

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程特点和建筑材料市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。

1.1.3 控制设计工作质量和施工图设计浓度

设计不精、深度不够对工程造价控制极其不利，极容易造成施工阶段工程造价控制工作难度大大增加。良好的设计成果是控制设计变更最为有效的手段。

1.1.4 委托设计监理管理模式

建设单位可以在设计阶段引进设计监理，特别是规模较大项目，能够通过优化设计，挖掘节省投资的潜力。对于较小规模的项目，也可通过监理单位在设计阶段介入，查看图纸，查找可优化的部位。协助建设单位配合设计单位进行设计优化，提出合理化建议，这样可在很大程度上节省投资。

1.2 招标投标阶段的成本控制

1.2.1 招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

1.2.2 应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察并充分考虑施工企业造价管理能力；

1.2.3 做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价。

1.2.4 合理低价者中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

1.2.5 规范合同的签定工作

应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

1.3 施工阶段的成本控制

施工阶段工程项目由图纸转变为实物的过程，是项目建设资金投入最大的阶段，加强施工控制，就是加强履约行为的管理，规范工程建设施工过程和行为是确保房地产企业实现有效控制工程建设成本及实现预期收益的关键工作。

1.3.1 规范合同管理，控制工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取"低价中标，索赔赢利"的方式承揽工程。作为业主方或工程造价咨询单位的造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

1.3.2 重视项目专业管理模式

通过专业的咨询或顾问公司实现工程建设项目的专业管理，从工程管理机制上建立健全投资管理控制系统，从而有效和专业控制工程造价的管理工作。

1.3.3 通过技术措施开展项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。

1.3.4 通过经济措施有效控制工程管理

严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。

1.4 竣工结算审核阶段

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同计价条款、招投标资料、竣工资料、国家或地方的有关法规等，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工结算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

2 明确工作程序

2.1 建立项目投资控制工作组

接到全过程投控及审价等造价管理业务后，立即安排合适人员成立造价管理项目组。

2.2 确定控制目标及重点

详细分析总投资、招标情况及后期开口的子目做出工程全过程投资控制的重点比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开口部分材料选材上；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。

2.3 确定控制措施

目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施如下：设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，由施工单位上报此变更可能引起的成本增减报投资监理审核，然后报业主及设计单位预先报告因任何设计修改而可能引起的成本增减，并定期（设计变更发生时或付款时）将因工程修改所导致的造价增减向业主通报，对工程造价进行事前控制，而并非对既定方案进行事后的评估，现场签证的管理。

A、注意收集工程施工有关资料，了解施工工程情况，强调办理工程签证的及时性，对签证的描述要求客观、准确，签证发生后应根据合同规定及时处理，要加强预见性，尽量减少签证发生。

B、施工现场签证发生后，报相关单位核实工程量的同时附带签证所发生的费用，相关单位签证工程量确认后报投资监理单位审核、业主进行签证价格复核，以便全过程总价控制。

纠偏处理：每月进行投资实际支出值与总控制目标值的比较，发现问题及时分析偏差原因，及时采取纠偏措施；

2.4 合同管理

在项目实施过程中，充分认识到合同文本条款的重要性，在合同签定前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。

A、既实施合同的动态管理，又信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；

B、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；

C、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；

D、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。

3 分析和总结

建设单位和主管领导要重视和支持本项目的投控工作，是项目总投资能够得以控制的关键。

施工各方（建设方、施工方、设计、监理和投资监理）的积极配合，在不降低使用功能和质量标准的前提下，共同为降低造价出谋划策，项目控制成功是有关各方通力合作的结果。

事先针对本项目具体情况做一个合理的准确的切实可行的控制目标，重点明确，措施及时合理。

充分重视造价控制与质量等专业控制的协调性。总之，投资控制工作贯穿工程建设项目的全过程，并不是独立存在的；造价控制工作与工程质量、工期、安全等控制工作存在即对立又统一的关系，需要这几方面的控制工作整体策划和全盘考虑，才能做到直接有效地控制工程建设项目造价，从而达到房地产项目投资收益的最大化。