调控房价从需求入手

文/汪燕邬敏芳

中国特殊的国情下，房价的“疯狂”已不能再用简单意义上的“供需失衡”来解释，房价飙升更多地来自于需求的不断泛化

在衣食住行这些人类基本需求中，“住”从来没有像今天一样吸引了几乎所有人的眼球。在杭州，由于诸多楼盘频频上演当天开盘、当天售罄的疯狂，还造就了一个新名词——“日光盘”。

一边是政府调控政策密集出台，一边则是房价顶风上扬逆水快跑，房价在理性回归的呼声中越呼越高，究竟是什么导致了楼市如此“疯狂”？归根结底还是由市场经济根本定律——供求关系决定的，只是在中国特殊的国情下，房价的“疯狂”已不能再用简单意义上的“供需失衡”来解释，房价飙升更多地来自于需求的不断泛化。

——居住需求。中国的城市家庭在以每年约1000万户的速度增长，绝大部分家庭必须在商品房市场解决住房问题。另一方面，中国已进入解决城乡二元结构的关键时期，城市化进程在不断加速，今后还有4亿农民需要进城。居住是一种基本需求，在供给条件不变的情况下，日益增长的刚性需求必将支撑着房价的持续上涨。

——投资需求。房地产开发在近乎单边上扬的行情中，已发展成为最赚钱的产业，投资回报远超其他行业，并不断造就“地王”。住房对消费者而言，不仅是消费品，还是投资品，不仅解决居住问题，在疯狂上涨时期还是一种快速的财富积累方式，“买什么也不如买房子保险”的言论让买房抗通胀的民众不顾一切。在一本万利的赚钱效应刺激下，蜂拥而入的各路资金必将推动着房价持续上涨。

——地方财政需求。在中国，用于商品房开发的土地还面对着一种特殊需求，即地方财政收入的重要来源。自1994年分税制改革后，各地的土地出让金基本划归地方政府，并逐渐演变成为了地方的“第二财政”。依照今年“两会”财政部的报告，2009年土地出让收入占全国地方财政收入的比例达到40%以上。由于见效快、来钱容易，越来越多的地方政府热衷“卖地”，并期望获得越来越高的收益。只要地方政府的财政收入还要大部分依靠土地出让，则“地价推高房价，房价带动地价”的恶性循环就会继续上演。

——政绩考核需求。房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，往往是拉动地方经济增长的主力军，其对经济增长的贡献已远大于其他实体经济。在以GDP为地方政府政绩考核“硬杠杠”的情况下，繁荣的房地产市场不仅为地方政府带来巨额的地租收益和税收收入，还带来了漂亮的政绩，无怪乎越来越多的地方政府热衷于将房地产作为支柱产业。

然而，当越来越多的资金变为砖头水泥、越来越多刚成长起来的中产阶层沦为“房奴”、越来越多的进城农民工和大学毕业生成为买不起房的“无根”市民，经济主体的安全、经济结构的转型升级、城市化的进程、民生的改善、社会的稳定，等等，无疑都面临着更加严峻的考验。当房地产到了不可收拾的地步时，每个人都要为之承担后果，日本的前车之鉴不可不鉴。对眼下房地产的泡沫，无论如何我们都已经不能轻视低估、麻木不仁了。

在供给有限的条件下，面对有强大刚性需求做后盾的房市，如果一味地采取抑制需求的围追堵截，只能使宏观调控变成“空调”，倒不如“开坝引流”，合理疏导需求，才能实现中国房地产市场的健康发展。

首先，加快保障性住房供给。实现“居者有其屋”的梦想，政府要承担起更多的责任，一方面加快保障性住房建设，保障低收入群体的居住权，同时通过分离需求来降低快速上涨的房价；另一方面要进一步健全完善保障性住房制度，如调整经济适用房可以上市交易的政策，改为只能由政府回购，让经适房真正发挥作用。

其次，合理引导资金流向。加强监管，让产业资本回归产业，使其不再“东张西望”。在强调增加居民财产性收入的同时，开辟更多的渠道增加居民的投资收益，同时弱化住房的投资品功能。

最后，解决对土地财政的过度依赖。在期望中央进一步完善财税体制、促进财权与事权更加统一的同时，各级地方政府要进一步转变发展理念，将发展的重点进一步转向调整转变发展方式上，依靠经济转型升级使财政收入和经济发展获得可持续性。