浅析房地产项目风险评估

王玲 李伟

0 引言

房地产项目评估的核心问题是研究项目建成后能产生的经济效益,它所估算的数据和指标是对项目开发完成后取得效益的一种预测。由于客观环境在不断发生变化,项目评估时可能缺乏足够的信息资料或没有全面考虑到未来可能发生的所有情况,加上人们对客观事物变化的认识有一定的局限性,所以目前的预测结果与未来的实际情况不可避免地会产生误差,还会包含不同程度的风险和不确定性。因此,必须运用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定分析方法,分析和研究项目建造成本、贷款利率等主要不确定性因素的变动对项目收益、收益率和投资回收期等经济效益指标的影响程度,以考察项目承受各种投资风险的能力,提高项目投资的可靠性和盈利性。

而风险分析是不确定性分析的补充和延伸,是从项目建设的经济条件、投资环境及投资决策的实际要求出发,借助不确定性分析的测算结果,重点分析项目存在哪些风险、风险的性质、类型及可能造成的影响。

如果不重视房地产开发过程中存在的高风险,对在房地产开发过程中存在的各类风险因素认识不足、估计不够,这些风险因素一旦发生,极易造成投资失败,使企业甚至整个房地产行业面临巨大的风险,因此,重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素,是理论界和实业界所面临的重要课题。

1 房地产项目投资风险识别

1.1 房地产投资中风险的特点

1)房地产商品的不可移动性与风险。房地产商品的价格与项目地块所处区域的社会经济及地理环境的优劣紧密相连。房地产开发商无法生产同某个地段的房地产商品同质的产品,所以,开发商必须面临并承担项目所处环境条件变化所带来的风险。这种风险源,很大程度上就是由于房地产商品的不可移动性造成的。2)房地产投资周期的长久性与风险。房地产商品的生产周期较长。在这较长的开发周期内,市场的供求变化,消费者的喜好,政策的调整,利率的变动,都将难以预测,而房地产开发与其他项目相比,变现能力又很差,资金一旦投入,很难根据情况的发展而加以改变和调整。3)房地产的资本需求性与风险。房地产开发需要很大的投资,投资额大,周期长,资金周转慢,变现能力差是开发过程中难以避免的因素。

1.2 房地产项目风险识别

房地产项目风险的来源有:

自然风险:主要是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响,以及对房地产商品产生直接破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

政治风险:主要是指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大影响。

经济风险:主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,它们的出现会对房地产市场产生影响。经济风险由市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招标投标风险、国民经济状况变化风险构成。

技术风险:主要是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

以上给出很多种风险因素,在任何项目的开发中都会受到这些因素的影响。风险识别的目的是要缩小风险的不确定性,寻找风险的主要因素,从而为投资决策提供最适当的对策。

2 房地产投资项目风险评估方法

2.1 模糊综合评判法

运用模糊综合评判法来评价项目风险的大小,不仅顾及评判对象的层次性,可使房地产项目中难以量化的评价标准、影响因素的模糊性得以体现,可以做到定性和定量分析,在评价中又可以充分发挥人的经验,使风险的评价结果更客观,符合实际情况。具体方法如下:

1)确定风险因素集。对风险做出认定和鉴别,找出风险之所在和引起风险的主要因素,并对其后果做出定性估计;风险因素集可以表示为:

2)利用AHP法确定各因素的权重。利用AHP将复杂的风险问题分解成递阶层次结构,然后在比原问题简单得多的层次上逐步分析,构造各风险因素和子因素的判断矩阵,计算其特征值并检验其一致性,从而得到各风险因素的权重。权重集表示为:

3)选择评价集。可将风险划分成几个等级,得出评价集为:

4)确定隶属度和评价矩阵。由专家组对评价对象其中的每一个指标进行相对等级评判,则隶属度为:

r=判断某指标属于vj专家个数/专家总数。

用从U到V的模糊关系可以用模糊评价矩阵R来描述:

5)进行多级模糊综合评判。将指标权重集与评价矩阵相乘即得最终评价结果E:

根据这一方法得出某一目标项目风险的评价结果,将评价结果与确定的评价集 V做比较,可得出识别风险大小,为决策做出判断。基于模糊综合评判的风险评估方法,将复杂的风险问题模糊定量化,且计算较为简单。

2.2 FCIM模型法

传统的风险评估方法只能得出风险的大小,而不能得出风险出现的概率,这给投资者进行风险规避和管理带来困难;而通过模糊四边形方法与控制区间和记忆模型(CIM)的综合运用,将定性指标定量化,解决了指标间相互独立和相关的问题,不仅得出风险的大小,同时得出不同风险大小出现的概率,使投资者能迅速准确地对风险进行控制。

1)定性指标的模糊处理。对于定性指标,在风险评估中通常采用语言变量来表达,确定评价定性指标的语言变量集为 E={很高,高,一般,低,很低}。采用不规则四边形模糊数表示为:“很高”(0,1,2,3),“高”(2,3,4,5),“一般”(4,5,6,7),“低”(6,7,8,9),“很低”(8,9,10,10)。

假定评估者确定了定性指标并给出风险评估结果,则采用模糊处理可以得到概率分布区间,从而得出其概率分布值,将定性指标定量化。

2)CIM计算。风险分析需进行概率分布叠加,CIM模型用直方图表示变量的概率分布,利用直方图有相同宽度的区间,用和代替概率函数的积分,并按串联或并联响应模型进行概率叠加,使概率分布的叠加得以简化和普遍化。

有了定性指标的定量化,通过CIM对变量相互独立和变量之间相关的概率计算,得出风险程度和风险概率。

3 结语

论文分析了房地产项目开发中存在的风险,并从不同评估目的出发粗略介绍了两种项目风险评估方法,这些方法不同于传统的静态方法,考虑了风险因素的不确定性等,为风险评估提供了定量、概率大小等分析。目前我国的房地产开发企业大都不重视对建设项目的风险研究,只关心投资获得的丰厚利润,忽略隐藏在利润后面的高风险,还停滞在分散的、不系统的定性分析中,尚缺乏对各类项目投资风险进行系统研究。在投资风险评价研究方面存在以下不足:1)考虑的风险因素较少;2)因素间的相关性研究不够;3)采用静态分析方式如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等。因此有必要对房地产项目风险评估方法进行研究,以有效地控制风险的产生。

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