物业税曲线开征?

金姬

物业税继续空转,还是披着不同马甲在各个城市粉墨登场,我们拭目以待。

调控迹象

3月下旬以来的中国楼市,所有人都在屏住呼吸,努力辨析上面的声音。

首先是中央官方媒体连续14天炮轰高房价、高地价和追问房地产市场存在的问题,新华社更是针对房地产行业连发6篇时评,引发“蝴蝶效应”,小长假一结束,4月6日房地产股整体下跌1.27%,108只地产股中仅24只上涨。业界普遍猜测此乃政府授意。

然后就有坊间传闻,物业税开征方案已于4月7日晚通过建设部的审批,而且通过财政部和国务院的审批的可能性非常大。而同一天,又有媒体引述“有关人士”的话称,中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。

谁知“房地产特别消费税”的传闻还没降温,4月8日就有媒体报道上海拟开征住房保有税,且“基本方案已经确定”。对此,上海市住房保障和房屋管理局罕见地专门通过官方网站对上述消息作出回应,表示如果有关部门正在做一些研究,也完全属于正常。在房产保有阶段征税,要经国家层面定,地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”

官方模棱两可的回应,令上海房地产业内对未来是否会征收住房保有税存在分歧。上海社科院城市发展研究中心副研究员陈则明对《新民周刊》表示,由于和物业税存在同样的法理问题,住房保有税也不太可能真正开征。上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷也持相同观点,并指出:“在执行上也不具备可能性。”而上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭则比较乐观,他表示在房地产住房持有环节中,本来就有“房产税”一项。在国务院的行政法规条例中,就有上述税种,虽然其法律效力不及由人大投票通过的法律,但却是可以执行的一项行政法规。

无论上海此次是否真的会执行住房保有税,中央对于调控高房价的决心日渐明显。4月9日,接近决策层的权威人士向媒体表示,在财政部近期的议事日程上,虽然没有物业税和“房地产特别消费税”,但存在多年的《房地产税暂行条例》已经开始着手研究修订,争取在不开征新税种的情况下,达到对大户型、非自住高档住宅保有环节增加税负以控制楼市投资行为的目的。

可以肯定的是,无论是3月24日重庆市长黄奇帆透露的“特别房产消费税”,还是目前上海拟征的“住房保有税”,都是以房产税的名义暂行物业税之实,扫清了人大立法的漫长审议屏障。也就是说,物业税的开征,将可能采取“曲线救国”的方式。对此,地产评论员顾海波呼吁,中央应该尽快开征物业税或相关税种,而地方政府则应积极执行此前中央的楼市调控政策,政策不要变来变去,不要再纸上谈兵。

上海:处变不惊

在“住房保有税”传闻出现后第二天,第十二届上海一二手房交易展示会热闹开幕。据悉,三天展会期间,共有6.5万人次观展,参展的二手市场各中介虽然主推总价在150万-300万的所谓“低价房源”,但均价普遍在2万元/平方米以上,超出了刚性需求购房预算。“上海的房价确实涨得太快了,以前大家的目标大都是百万元以内的房源,现在看看二手房都以200万元的房源挑大梁。”一位前来观展的女士向记者表示。即便如此,此次房展会现场下单套数60余套,创下历史最高。正如这位女士表示,住房保有税的消息对自住需求不构成影响,所以该买的时候还是得买房,“要是能引发炒房者降价抛盘,那更好。”

一方面,作為中国的一线城市,上海的房价在这几年始终保持高歌猛进的态势。即便在新华社连发6篇社论之际,3月29日-4月4日上海共成交4952套商品住宅,是2010年至今成交最高的一周。美联物业认为,在世博会召开前夕,已恢复活跃的二手市场必定不会错过今年楼市最具升值潜力与投资价值的成交时间段。3月成交的活跃虽然主要是由于小户型房源和刚性需求购房者集中成交推动的,但一些高总价区域依靠其区域的独特性和世博概念的影响,也表现出良好的回升势头。也就是说,撇开刚性需求,世博会对上海楼市的“托市”效应还在继续。

另一方面,上海对调控高房价确实下了决心。有知情人士透露:早在今年初,有领导就在内部会议上表态,年内一定要推出房产保有税,市住房局负责牵头设计前期方案。上海市财税局工作人员表示,可以明确的是,目前上海各房地产交易中心已经实施联网,能第一时间了解每户家庭的房屋拥有情况。另外,税收部门在办理契税交纳时,已保留了所有购房者留下的购房价格及面积信息,这构成了税务部门征收住房保有税的一项基础。不过,如果地方对个人开征房产业税,显然还需通过国务院审批。

美联全国研究中心预计,住房保有税一旦开征,其对象主要是针对第二套以上非改善型住房,对遏制买家购买多套物业的欲望有一定影响。住房保有税一旦实施,成交量将在现有商品住宅成交量(一二手合计)270万平米的基础上,锐减两至三成。税收的征收在短期内或减少需求,但同期由于存量明显减少,而供应量又难有明显增加,保障性住房短期内也难撼动商品房的根本地位,因此从传导机制上来说,“住房保有税”对楼价没有太大影响。

全国:“空转”何时了

当“住房保有税”消息未能撼动上海高房价的时候,在海南召开的博鳌亚洲论坛也是以房子为主要话题之一。

从北京飞博鳌的飞机上,一位空姐蹑手蹑脚地走来问SOHO老总潘石屹:“潘总,我们全体机组的同事派我来问问您,房价还会涨吗?我马上要结婚,是应该租房还是买房呢?”潘石屹毫不犹豫地回答:“现在租房更划算。”在后来的博鳌论坛上,这位地产老总表示,这几年北京市两会期间,他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附议、联名。“别人说,政府把钱赚了一道,开放商赚了一道,现在又要收钱,不签。问题是,不搞物业税,房价怎么降下来?”

但是物业税在我国可能“师出无名”。上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍教授表示,物业税开征有难点,一些法律问题没有解决,现有的土地出让制度是把住宅70年的使用权在拿地时一次性交清了,物业税对土地这块还要征,体制上不能接轨。

此外,物业税的开征并非简单的税费改革,还涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,背后隐藏了各方利益的博弈。例如,国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等10个物业税“空转”省市后,各省市内部城市参与的积极性并不高。因为地方政府普遍担心试点会影响当地的招商环境和形象。而据内部人士透露,财政部2007年就曾筹划物业税实转,也曾找试点城市逐个晤谈,但均未能达成一致。

目前,重庆提出的对高端房征收“特别房产消费税”的方案已上报国务院,上海的“住房保有税”还在等官方确认。考虑到北京2008年提出“空转实”的申请,深圳去年曾有消息传出将率先开征物业税,两座城市至今都是“光打雷,不下雨”,重庆或上海在今年是否真的有所作为也可想而知了。

物业税继续空转,还是披着不同马甲在各个城市粉墨登场,我们拭目以待。

亚洲部分国家和地区物业税情况

香港:如房地产用作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税,税率为15%。新加坡:由新加坡国内税务局对所有房产征收物业税,自住房产4%,其他房产10%。

日本:对房地产课征不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等,同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。

韩国:财产税和综合土地税整合为资本收益税,税值高达房产总值的30%,如果第二套房用于出售,各项税率加起来高达房产总值的50%,第三套则是60%。

台湾:144平方米以上的房源,每年收取的税费将有可能是房屋总和的0.8%-1.5%。