房地产新政只能成功不能失败

王小广

房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房市场的最大问题。这次调控只能成功不能失败，如果失败，那么。日本泡沫经济的历史难免在中国重演，中国经济可能遭受重大波折。现代过程必然受到影响。

2009年下半年以来房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及投资性需求过强。2009年我国新增信贷规模达9.6万亿元，相当于过去两三年的新增量，其中只有较少部分转化为GDP增量(2009年新增GDP仅2.1万亿，而2001至2008年的8年中新增信贷20万亿，并带来同期GDP新增20万亿)，很大部分的信贷资金变成了投机性资金流入房市，推升房价高涨。我们了解到，一些大企业并不缺乏资金，各种原因使他们接受贷款，结果是今天接受大笔贷款，明天就将这些资金委托相关金融机构(也可能是委托刚刚给它贷款的银行)投资理财，也有一些企业直接进入房地产市场，炒地炒房生财，大量的地王改换成国有大企业也就不足为怪。

在许多人眼中，持续的过度资金供给一定会导致高通货膨胀，这也是传统货币理论的一个经典观点，从20世纪90年代以来的情况看，这一理论存在明显的缺陷，因为它没有考虑到资产泡沫效应。实际经济吸收过度的货币产生通胀，而虚拟经济同样能吸收过多的货币而产生资产泡沫，当虚拟经济占上风和实体经济长期存在供大于求的压力时，过多的货币只有一个“出口”，那就是冲击资产价格，形成高资产泡沫。

在中国这种情况尤甚，因为中国房地产市场有许多内在缺陷，如国民的住房偏好过强、我国税收制度长期缺失不动产税、政府对投机性买房予以政策鼓励等，最后导致一个结果：住房市场中投资需求比重过高。我国近阶段住房消费主要是靠投资驱动，而不是消费驱动，住房消费存在严重的“投资化”倾向。通过对国家统计局编的《中国城市(镇)生活与价格年鉴》的分析，一个令人震惊的结果是：2003年以后，住房需求(销售量)的50％左右被10％的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20％高收入以上户购买住房占比达近2／3，就10％的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题，因此，我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50％，这是一个大投机性市场。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房市场的最大问题。在这种情况下仍大量供给货币，只有一个结果，那就是房价暴涨。

过去几年国家多次对房地产进行宏观调控，成效都很差，也难怪有人说政府越调房价、房价涨得越高，原因就是没有抓住房地产问题的本质，如每次调控，基本都不抑制住房需求(特别是不抑制投资需求，即使讲抑制投资需求不仅摆的位置较低，而且无任何实质性政策)，而总强调增加供给。实践证明，在一个投机主导的市场中，增加供给只会是“火上浇油”，这如同防强盗最好的办法就是为他们准备更多的可被盗的物品，结果只能是强盗越来越多。当供给刚性大、弹性小，而需求则相反时，要使供求平衡、抑制房价过快上涨，主要是抑制住房需求。如果一味地重在通过增加供给来满足住房需求，只会越调越高，因为投资性的住房需求是无限的，投资买房，二、三套住房不算多，10套、20套也不足怪。因此，要解决房地产问题，必须下决心抑制投资性住房需求。今天我们终于惊喜地看到了这一政策的大转变，4月14日的国务院常务会议的决定及17号国十条，把抑制住房的投资需求放在核心位置，对二套、三套以上住房采取较明显抑制措施。我们期望它能有效落实，并取得好的成效。

我认为，这次调控只能成功不能失败，如果失败，那么，日本泡沫经济的历史难免在中国重演，中国经济可能遭受重大波折，现代化过程必然受到影响。要使调控取得成功，必须有以下保证：一是地方政府必须真的负起落实国家政策的职责，并借此逐步摆脱对房地产的过度依赖，在其过程中所遇到的最大困难也要克服。二是货币供应量和信贷仍要适当收缩，最好是将新增7.5万亿的信贷规模调整为6万亿。三是对二套以上的住房贷款利率还要大幅提高，1.1倍或1.2倍的基本利率仍然是低利率，不足以抑制住房投资需求。四是在短期内物业税出台有困难的情況下可加快出台资产增值税。

(作者为国家行政管理学院教授)