跳出现有框架调房市

过去十几年来房地产市场的历史已经证明，房地产市场的投机性乃是结构性的，一般性政策调整很难有效抑制根深蒂固的投机倾向，而中国经济与社会的稳定又无法承受房地产价格下跌之重。

从去年底开始，政府对房地产政策进行了重要调整，在过去一个月内，接连出台了五项政策：

2009年12月14日召开的中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这一政策被称为“国四条”。

2009年12月17日，中央政府五部委发出通知，将土地出让金首付比例提高至50％。

最近的一次房地产控制政策，则是2010年1月10日国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。它是对国四条的细化，提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，被称为“国十一条”。

上述政策之出台，可谓紧锣密鼓，显示了决策层调控房地产市场的决心和信心。上述旨在追求两个相互关联的目的：抑制投资和投机性购房，遏制房价的非理性上涨；同时，促使房地产行业转型，回归民生，致力于满足普通民众对住房的消费型需求。

为此，《通知》提出了一些颇具新意的政策：比如，首次提出“五类住房”的概念。明确提出要增加中低价住、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模和用地供应。在这里，曾经面临尴尬的经济适用房政策又被重新强调。国十一条还强化对房地产销售的监控，明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。针对目前土地市场的疯狂局面，国十一条首次提出，要探索土地出让综合评标方法，未来土地出让不一定实施“价高者得”原则。

不过，很多人对于这个政策能否发挥作用，抑制房地产目前的疯狂投机，似乎仍表怀疑。从政府官员，到普通民众，从经济专家到投资者，乃至开发商，几乎所有人都明白，目前的房地产市场环境处于严重的非理性繁荣状态，某些城市房价一年飙升30％、50％的状态，是不可持续的。但另一方面，就在政府已经明确表明抑制房地产市场过热的态度之后，新“地王”仍在涌现，房价仍在上涨，专家们则仍在预测今年房价将继续上涨。

出现这样的反差，也是有原因的。目前人们普遍认为，政府不可能容许房屋价格下跌，政府最多只不过是想让房屋价格上涨稍微平稳一些。因为，种种数据显示，中国经济已经患上了房地产依赖症。2009年的经济强劲恢复主要依赖房地产市场的拉动。至于地方政府的财政，在其他领域不甚景气的情况下，更是主要依靠土地财政。2009年，全国各地方政府通过卖地获得了1.5万亿元收入，在有些城市已占到政府财政总收入的一半。

在这样的情势下，人们清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其实非常之小，地方政府也未必严格执行中央政府抑制房地产投机的政策。人们就完全可以形成一种预期：房屋价格肯定会上涨，只不过是上涨幅度高一点还是低一点的问题。由这样的预期支撑，房地产市场的投机行为恐怕仍会相当严重。政府面对这种局面，对于特别严厉的措施会十分慎重，比如大幅度升高利率——对于房地产泡沫，这是最管用的措施，但政府为了稳定增长态势，几乎不大可能出手这一措施。

这样看来，“国十一条”依然有可能将像2006年以后政府出台的种种抑制房地产过热的政策一样，无法发挥预期作用。也就是说，房屋市场仍将具有强烈的投资性甚至投机性。房价越来越严重地超出普通民众的承受能力。这样的房地产市场，确实可以继续发挥“保增长”的作用，但也会越来越遗憾地偏离“惠民生”的目标。

过去十几年来房地产市场的历史已经证明，房地产市场的投机性乃是结构性的，一般性政策调整很难有效抑制根深蒂固的投机倾向。而中国经济与社会的稳定又无法承受房地产价格下跌之重，而人和强硬的宏观措施都可以导致市场预期突然转向，从而导致现有价格体系波动。

对于决策者来说，这是一个巨大的难题。也许，跳出现有的收收放放的宏观政策框架，可以找到比较稳妥的解决方案。那就是，渐进地打通城乡土地、房屋两个市场间的分割，实现人员、房屋在城乡之间的双向自由流动。作为构筑统一的房屋市场的第一步，中央政府可以默许“小产权房”，逐渐放宽农民对现有乡村建设用地进行开发的管制。这样可在一定程度阻滞城市房价的快速上涨，又可解决城市部分中低收入人口的住房问题。