在美国德州看房

刘植荣

在京沪等一线城市，美国房产推介日益吸引了国内买家的目光。那么，真实的美国房地产究竟如何？笔者日前对美国南方最大的州得克萨斯州的房地产市场现状进行了详细的考察。

考察以网络直击的方式进行。美国朋友Jessica一直在美国帮我搜集研究资料，我们约定，2010年10月4日通过“现场直播”的方式调研美国房地产。她在10月2日就从明尼苏达州的圣保罗飞到得克萨斯州的达拉斯，进行这次“现场直播”的前期准备工作。

砍价要大胆，有的可以砍掉50%

“Hi，我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子门前。为了及时解答你提出的问题，我让Wanda带着笔记本电脑，上面有房子的各种信息。” Jessica用iPhone与我联系，她以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，我遥控导演。“现场直播”开始了。

Jessica传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场。这所房子位于加兰市Caledonia Cove路的第2606号。这里虽然叫加兰市，其实就相当于达拉斯市的一个区，从这里到达拉斯市中心只有15分钟的车程。达拉斯大都市面积在全国都市中名列第四。

接着，Jessica发来要看房子的正面照片。这是栋两层的传统独立建筑，古色古香，精致漂亮，四周不与任何别的建筑相接。房子位于路的尽头，很安静，是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、轩窗、门廊、月台、游泳池、防盗灯、洒水装置、围墙，窗户均为双层玻璃。

我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。Jessica咨询中介后告诉我：“这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。现在这所房子的产权归银行所有。这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。”

“房子面积是多少？”

“487平方米。”(美国的房地产按平方英尺计算面积，为了方便中国读者阅读，文中提到面积均直接换算成平方米。)

美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入住。

“地产面积呢？(地产面积就是整个院落的平面面积)”

“地产面积为697平方米。你猜这所房子要价多少？”她知道我过去研究过美国的房地产，估计能猜个八九不离十。

“300000美元？”

“你太棒了！299000美元。”

“是不是这就是最低价了？还能砍吗？”我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。

“要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，说游泳池对你来说没什么用处，况且你还有小孩，担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下一个百分点。如果你认为附近没有等级好的学校，就又砍下一个百分点。你看，价格就这样一个百分点一个百分点地给砍了下来了，购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。”

精装地下室算面积

“看来你是买房的老手了。对了，这所房子有没有地下室？”我见Jessica一直没提地下室的事，便开口问道。

“你这个美国通怎么现在也愚钝了？美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

Jessica接着说：“2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。我把那房子买下后，装修了地下室，现在出售，地下室就算面积了，就该写500多平方米了。”

“那美国房子的地下室都有什么房间？作什么用处？”我问Jessica。

“这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等健身、娱乐器械。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是房子的一层。”

边角的房子更值钱

她继续介绍这所房子：“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观，就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些，因为在外面视野更开阔，能将自然景色尽收眼底。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在Hay Hubbard湖畔。”

我知道，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

很快，她传来了达拉斯市的交通图，然后解释说：“这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距Lyles中学只有960米，距离Starlite饭店只有1.8公里。”

房子的环境确实不错。我接着迫不及待地问，“那房子的房间结构是怎样的？”

“这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅， 1个书房，1个活动室，1个吧台。”

“告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内，这你是知道的。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完，Jessica把房子东侧游泳池的照片发给我。

“这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。有铁旋转楼梯从一楼月台直通阳台，阳台上也有门通向屋内。月台很大，有两个门，一个通向开放式客厅，一个通向主餐厅，这里可是开Party的好地方。”从Jessica发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。我想，中国人喜欢把阳台封起来，这大概是因为房子面积小的缘故吧，好在阳台上放置东西。

Jessica发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。“怎么样？房子不错吧？很适合你居住，跑跑步、游游泳、打打拳，在房子附近就可以做这些活动。”Jessica接着说，“我现在就看到了那个湖，这是个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。”

Jessica还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会(HOA)租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。（摘自2010年10月14日《理财一周报》）