浅谈房地产方向的工程管理

戴达人 长江大学城市建设学院

浅谈房地产方向的工程管理

戴达人 长江大学城市建设学院

房地产项目的开发, 需要协调众多部门、单位、工程技术人员以及广大建筑工人,其工程管理更是涉及方方面面, 是一项庞大的系统工程，而其工程管理则是其中重要的环节。随着社会的发展, 随着人们生活水平的提高和科学技术的不断进步, 房地产业中的工程管理必将面临更多的挑战，也必须要适应更多元化的需求。因此,房地产企业要不断总结经验教训, 学习国外工程管理的先进模式，与国际接轨，才能创造出更多、更精良的工程项目。

房地产; 工程管理

房地产开发投资额巨大，技术复杂，是整个房地产运营过程中至关重要的环节，也是决定房地产企业经济效益最重要的因素。而做好其工程管理又是实现企业利润的不可缺少的部分，它可以帮助房地产企业实现产品和收益的最优化，具体表现为：在建筑上使用功能良好，外形美观新颖，环境宜人，能充分满足购房者的需求；在结构上安全可靠，符合国家有关标准；在经济上达到“物美价廉”，在保证工程质量的前提下合理降低造价；在施工中能保证安全生产，不发生重大安全事故。做好房地产的工程管理，则能使房地产项目跃上一个新的台阶。

1 、房地产工程管理与一段工程管理的区别

业界通常所说的工程管理有两种：一般的建筑施工单位和监理单位的工程管理与房地产工程管理，必须要厘清的是，这两种说法是有区别的。

一、施工单位、监理单位的工程管理可称之为一般工程管理，主要分为工程进度管理、工程质量管理、工程成本管理。

工程进度管理是管理项目施工过程，时间就是金钱，加快进度，节约工期，快速高效才能不被蓬勃发展的房地产市场所淘汰。工程项目的进度对房地产开发商的重要性是显而易见的，如何做好进度管理是一项很重要的工作，并且应该从项目开始时就要重视。

工程质量管理是管理结果，工程质量是工程的根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。一个项目的工程质量也是房地产开发商生存的根本，因为工程质量的好坏直接影响到产品的销售，是开发商树立品牌形象的重要影响因素，与其声誉与发展紧密相关，而且工程质量一旦出现问题，修复很困难，严重影响工期，而且会增加投资成本。

工程成本管理是管理工程的造价，合理控制工程造价，不但可使房地产开发追求最大利润，更能加大房地产的市场竞争力。成本控制的关键，一是要合理控制工程洽商，二是必须严格审查承包商的索赔要求，三是要做好材料的加工订货。

在工程实践中，工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理三者既相互对立，又相互统一：如果要缩短开发周期，加快进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花时间；如果要节约投资就可能影响到工程的质量，或者降低功能配置。所以说三者之间存在着对立的关系，但同时三者之间又有其统一的方面。提高工程质量标准和功能配置在增加一次性投资和建设周期的同时，节约了项目建成后的周转费、延期费和维修费，从而能获得更高的投资回报；增加了开发的投资，在增加投资成本的同时，促进工程建设进度，缩短开发周期，提前了投资的回收期，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业的可持续发展；如果将进度计划定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系是一般工程管理中的关键。

二、相对而言，房地产工程管理则是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括了更多的管理要素，是专门针对房地产开发企业而言的，其内容涵盖面更广，且与一般工程管理关注的角度不同，采取的方式也不同。

具体来讲，在业务上，它包含了规划管理、设计管理、施工管理等内容。涉及的单位有设计、施工、质量监督等。关系到的相关部门有土地、规划、建设、环保、人防、园林等等。在施工技术上没有一般工程管理的要求高，但从管理的层面上来说，房地产工程管理更宏观、涉及面更广。在工程进度控制方面，房地产工程管理需要从业主宏观控制的角度上，对整个项目的实施进行全面布置；在工程技术管理方面，其任务是将营销理念转化为工程技术参数，然后按照确定的技术参数进行招标、施工，生产出来的产品必须符合营销意图；在工程成本控制方面，更需要关注的是项目的投资回报成本；在工程质量控制方面，主要是要考虑消费者对产品的要求。就工程管理过程而言，房地产工程管理的过程要贯穿地质勘探、施工图设计与审查、工程报建、工程招投标、全面施工，竣工验收和结算等环节。可见，房地产工程管理不仅仅是施工阶段的现场管理，还包括工程全面施工前的各项前期工作和房地产项目的营销及其售后服务：前期工作质量的好坏，会直接影响到现场施工等后续工作能否顺利开展，后期的营销及售后服务关系到企业的最直接的利润。

2 、目前房地产工程管理遇到的新问题及对策

近几年的房地厂开发项目在规模、技术以及环境问题等方面都已经发生了质的变化，但许多企业无论是对施工阶段的管理，还是涉及可行性研究、招投标、施工、商业运作等方面都缺乏有效的管理方法和模式。许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在眼前利益的驱动下，项目上马缺乏长远规划。在工程管理过程中亦缺乏计划，更缺乏合理的决策和管理。有些即使制定了所谓的计划，也只是流于形式，从而无法进行目标的全过程动态管理。而我国的房地产企业由于技术水平与能力较弱，往往很难在质量要求严格、技术要求复杂和科技含量高的项目领域占据一席之地。许多可以通过信息化产品与服务轻易完成的工作仍然要靠人工来完成，以致在项目信息的收集方面往往不够全面，对房地产市场的行情做出不准确的判断，从而给企业造成损失。而且，当今房地产开发企业中项目管理水平低下，项目管理人员匮乏的现象很普遍，这直接导致了不少房地产开发项目存在着不少质量低劣、交房脱期、空置率高、缺乏与客户沟通的现象。

这些问题都是房地产企业发展到现阶段不得不克服的瓶颈，而不断增强企业的核心竞争力则被普遍认为是解决这些问题的根本。提高企业的核心竞争力可以是引进人才，可以是实用先进技术，亦可以是自主创新，当然，更重要的是增强组织力，即在最合适的时间、空间，使各种资源达到最低的投入，创造最大的效益。追求1+1＞2，而不是5+5＜10。这就意味着房地产企业在承包项目时必须结合自身情况，制定一套行之有效的经营管理机制。

同时，我们可以看到一些发达国家的房地产工程管理经过了百余年甚至数百年的发展历程，其运作模式已经相当规范和成熟，我国的房地产行业学习、借鉴别人的先进经验，对行业的发展是益处颇多的。例如，国外项目业主方一般不会出现在项目的工程管理体系中，而是选择专业的顾问公司作为业主代表全面控制项目运作，依托于顾问公司本身已经形成的一套高度专业化的管理模式和体系，业主的角色就是支付资金和接收成品工程。这与国内的房地产企业有很大不同。又比如，国内建设项目片面追求利润最大化而对原设计不加限制地更改，使设计师忙于应付而无法充分发挥自己的设计理念。在国外，业主对设计师的意见往往采取非常尊重的态度，给设计者发挥灵感的空间，更容易出现让人耳目一新的优秀建筑作品。

总结

中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史时期，市场规模不断扩大，企业间的竞争也越发地激烈。面对这样的新形势，做好工程管理是房地产企业生存的根本，也是提升其竞争力，实现可持续发展的关键。

10.3969/j.issn.1001-8972.2010.21.019